Самовольное переустройство и перепланировка

     Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

     Помимо  административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера. Что касается гражданской ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Пункт 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

     Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет, кроме  одного исключения: право собственности  на самовольную постройку суд  может признать за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

     Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

     Если  соответствующее жилое помещение  не будет приведено в прежнее  состояние в указанный срок в  установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

     1) в отношении собственника - о продаже  с публичных торгов такого  жилого помещения с выплатой  собственнику вырученных от продажи  такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Фактически жилищное законодательство предусматривает принудительное изъятие жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает.

     Стоит отметить, что положения законодательства о принудительном изъятии жилья  в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах - п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ договору;

     2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

     Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое  не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

     Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения  по договору социального найма обязаны  привести это помещение в прежнее  состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

     На  основании решения суда жилое  помещение может быть сохранено  в переустроенном или перепланированном  состоянии, если этим не нарушаются права  и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

     В силу ст. 681 ГК РФ переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

     Если  спор в данном случае возник между  нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве  собственности, то надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК РФ принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

     Необходимо  обратить внимание на правовую конструкцию ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, которая противоречит нормам гражданского законодательства, вторгается в сферу гражданско-процессуального регулирования и способна вызвать целый ряд проблем с ее применением.

     Так, вызывает недоумение используемая в  Жилищном кодексе формулировка "суд  принимает решение". Получается, что в случае отсутствия условий, предусмотренных ч. 3 и ч. 4 ст. 29 ЖК, суд просто обязан удовлетворить иск органа, осуществляющего согласование переустройства (перепланировки), об изъятии жилого помещения у собственника и его продаже с публичных торгов, а в отношении нанимателя иск о расторжении договора найма. Помимо того что жилищно-правовые нормы вторгаются в сферу гражданско-процессуального регулирования, ограничивается также право граждан на полное, всестороннее и объективное судебное разбирательство, поскольку все разбирательство сводится лишь к установлению двух фактов, а именно факта наличия или отсутствия решения суда о сохранении жилого помещения в настоящем (переустроенном, перепланированном) его состоянии и факта того, приведено ли оно в прежнее состояние⁷.

     Представляется, что, даже если иск о сохранении жилого помещения в измененном состоянии не был предъявлен, суд, исходя из обстоятельств дела, все равно может отказать соответствующему органу в иске о продаже помещения с публичных торгов или расторжении договора социального найма, если придет к выводу, что состояние жилого помещения после перепланировки (переустройства) не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не приводит к ухудшению помещения. Тем более что суд не может вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии при отсутствии соответствующего иска. Предъявление такого иска является правом, а не обязанностью гражданина.

     Также ч. 5 ст. 29 ЖК РФ фактически предусматривает правило о принудительном изъятии жилья (и продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ ("Основания прекращения права собственности"), которая содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности (он является закрытым и расширенному толкованию не подлежит), такого случая прекращения права собственности на жилое помещение, как самовольное переустройство, не предусматривает.

     Статья 235 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилья на основании решения суда, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ ("Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение"). Положение ст. 293 ГК РФ о способе прекращения права собственности на жилое помещение возможно применить к случаям самовольного переустройства (перепланировки) жилья, если в связи с этим нарушены либо нарушаются права и интересы соседей либо если переустройство (перепланировку) можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением, однако положений такого характера ни глава 4 ЖК РФ, ни другие разделы Кодекса не содержат.

     Осуществление самовольных строительных работ  является административным правонарушением (ст. 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях) и влечет установленную законодательством административную ответственность. Таким образом, самовольные строительные работы, в том числе переоборудование и перепланировка жилых помещений, не влекут и не должны влечь прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации).

     Само  по себе самовольное переустройство (перепланировка) не может служить  основанием для принудительного  изъятия у собственника его жилого помещения и прекращения права собственности на него.

     Конечно, неконтролируемый процесс перепланировок в многоэтажных домах требует  внимания законодателя, и необходимость  урегулировать этот вопрос не подвергается сомнению. Однако механизм регулирования  должен быть эффективным и как минимум не создавать новых проблем и без того в достаточно сложной области отношений, возникающих по поводу осуществления прав на жилые помещения.

     Таким образом, механизм реализации ч. 5 ст. 29 ЖК РФ требует серьезной доработки  и приведения его в соответствие с действующим смежным законодательством.

     Здесь возможны два подхода к решению  вопроса. Первый - это внесение изменений  в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие  жилья допускалось бы и в случае самовольного переустройства (перепланировки). Второй, и как нам кажется более верный, - это исключение части 5 из ст. 29 ЖК РФ как не соответствующей действующему законодательству, так как, как уже сказано, само по себе самовольное переустройство (перепланировка) не может и недолжно служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения и прекращения права собственности на него.

     Аналогичные претензии есть и к ч. 6 ст. 29 ЖК РФ, в которой закреплено правило, согласно которому к новому собственнику жилого помещения, ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах, а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном для прежнего собственника органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК порядке.⁸

     Применение  в данном случае правил ч. 5 ст. 29 ЖК к  новому собственнику недопустимо, поскольку  действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: 1) использованием жилья не по назначению; 2) нарушением прав и интересов соседей; 3) бесхозяйственным обращением с жильем.

     Для нанимателя жилого помещения последствием самовольного переустройства (перепланировки) будет являться расторжение договора социального найма. Самовольное переустройство (перепланировку) законодатель в отношении нанимателя рассматривает как определенное нарушение состояния жилья (т.е. в какой-то степени его повреждение); таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК ("Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения") и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья на основании ст. 91 ЖК РФ.

     Статья 91 предусматривает возможность выселения  нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением.

     В настоящее время суды завалены исковыми заявлениями о сохранении жилого помещения в перепланированном  состоянии, в свою очередь, зачастую ответчик - администрация не является в судебное заседание и просит рассмотреть дело в их отсутствие, полностью соглашаясь с исковым заявлением. Напрашивается вопрос, что же мешало органу местного самоуправления при наличии аналогичного пакета документов решить вопрос положительно, а не направлять гражданина в суд.⁹

     С подобной практикой согласиться  нельзя, так как непосредственно  из содержания заявлений усматривается  наличие подведомственного суду спора о праве заявителей на жилое  помещение в существующем состоянии. Факты, которые они просят установить, имеют значение для разрешения спора, но сами по себе не порождают у заявителей каких-либо прав и обязанностей. Тем более что эти факты могут быть подтверждены во внесудебном порядке, что в силу ст. 265 ГПК РФ исключает возможность их установления судом.

     С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение, что также усматривается из Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан РФ", из которого следует, что настоящим Законом регулируются правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами. В соответствии со ст. 12 данного Закона письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения¹⁰.