ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений  происходят достаточно часто как  в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки: люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными.

     Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных  с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Миллионы россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности и т.д.

     Одним из проблемных аспектов перепланировки и (или) переустройства жилых помещений является определение необходимых условий их осуществления. Другим проблемным аспектом переустройства и перепланировки жилых помещений является определение правовых последствий за совершение несанкционированной перепланировки и (или) переустройства жилых помещений¹.

     Таким образом, выбранная тема представляется весьма актуальной в настоящее время.

     Целью данной работы является раскрытие последствий  самовольного переустройства и перепланировки.

     Для достижения указанной цели в работе рассматриваются необходимые условия осуществления переустройства и перепланировки, а также правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

1. Необходимые условия осуществления переустройства и (или) перепланировки

     В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

     Часть 2 указанной статьи определяет перепланировку жилого помещения как изменение  его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт  жилого помещения.

     Жилищный  кодекс не является единственным нормативным  актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".²

     Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данное понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство".

     Так, в соответствии с пунктом 1.7.1 рассматриваемого Постановления переоборудование жилых  помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит  взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

     Перепланировка  жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных  проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

     Одним из проблемных аспектов перепланировки и (или) переустройства жилых помещений является определение необходимых условий их осуществления.

     Следует отметить, что запреты на осуществление  переустройства и (или) перепланировки жилых помещений могут быть как  прямо сформулированы в законе, так  и вытекать из смысла разрешительных условий их осуществления. Если нормативные предписания при осуществлении переустройства и (или) перепланировки обязывают совершать определенные действия, представлять соответствующие документы, то игнорирование данных предписаний влечет невозможность их осуществления.

     Прямые  запреты на осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений  содержатся в пунктах 1.7.2 и 1.7.3 Постановления, в соответствии с которыми совершение данных действий не допускается:

     во-первых, если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на них оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

     во-вторых, если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры.

     Последнее условие осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого и подсобных  помещений содержится также в  актах толкования права, в которых  сформулировано требование о том, что данные действия могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.³

     Действующее законодательство возлагает как  на собственников жилых помещений, так и на нанимателей обязанность  не производить перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. Иными словами, перед проведением перепланировки требуется получить согласие уполномоченного органа местного самоуправления.

     Поскольку переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ по изменению технических характеристик жилого помещения, которые могут повлиять на несущие способности всего жилого дома, а также могут затрагивать интересы третьих лиц, выполнение таких работ согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ возможно только с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления и только на основании принятого им положительного решения о переустройстве (перепланировке).

     Существенным  отличием норм нового Кодекса от ранее  действовавшего является также тот факт, что Жилищный кодекс РФ в ст. 26 установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений.

     Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование (как правило, это орган местного самоуправления) по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, представляет необходимые документы, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, это: заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, расширенному толкованию указанный перечень не подлежит. Поскольку одним из обязательных условий обращения собственника либо нанимателя жилого помещения является письменное согласие всех членов семьи на переустройство или перепланировку, то, если хотя бы один член семьи (в том числе и временно отсутствующего) откажется дать согласие на переустройство или перепланировку, в выдаче разрешения на переустройство или перепланировку уполномоченный орган обязан отказать.

     Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Однако на практике это могут делать и делают не только собственники, но и наниматели жилого помещения без какой-либо доверенности от собственника.

     Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа установлены Правительством Российской Федерации⁴, данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

     Завершение  переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом  приемочной комиссии согласно ст. 28 ЖК РФ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".⁵ Это необходимо, чтобы внести соответствующие изменения в инвентаризационные документы жилого помещения.

     Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается  в случае:

    1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 ЖК РФ документов;

    2) представления документов в ненадлежащий  орган;

    3) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения требованиям законодательства.

    Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

    Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  выдается или направляется заявителю  не позднее чем через три рабочих  дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 
 
 
 

2. Самовольное переустройство и самовольная перепланировка объектов недвижимости. Порядок их узаконения

     В соответствии с п. 10 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

     Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности  на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер  ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).⁶

     Самовольными  считаются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные без  основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося  в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

     Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных  правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность  за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.