Самовольная постройка

         Сегодня единого мнения о правовой природе самовольной постройки не сложилось. В научных публикациях присутствуют некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. В работах, посвященных данному вопросу, прослеживаются две принципиальные позиции. Первая позиция сводится к тому, что объект самовольного строительства не является недвижимым имуществом и должен рассматриваться в качестве совокупности строительных материалов. Вторая позиция исходит из обратного: самовольная постройка относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и является недвижимостью (п. 1 ст. 222, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Постройка удовлетворяет всем правовым критериям недвижимого имущества: прочно связана с землей, и ее перемещение невозможно без нанесения несоразмерного с назначением ущерба. Самовольной постройке, как вещи, присуща индивидуальная определенность. Отношения по поводу самовольной постройки урегулированы законом. Названные признаки являются общими признаками самовольной постройки как объекта недвижимости и гражданских прав.

       К особенным признакам можно отнести следующие:

       а) постройка часто создана на земельном участке, не отведенном для этих целей;

      б) застройщика (владельца) отсутствует разрешение на строительство;

       в) постройка сооружена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

       г) право собственности на данный объект у застройщика отсутствует.

       Приведенные особенные признаки отличают самовольную постройку от других объектов недвижимости при наличии общих, родовых признаков (связь с землей, индивидуальная определенность, правовая регламентация на уровне закона).

       Особенность самовольной постройки как объекта недвижимости видится в первую очередь в том, что ее правовой режим носит переходный (временный) характер. Как было отмечено, ст. 222 ГК РФ содержит достаточно жесткие императивные установки относительно судьбы объекта самовольного строительства - он изъят из оборота и подлежит сносу. Однако законодатель строит конструктивный диалог с нарушителем, предоставляя ему возможность перевести отношения в позитивную плоскость - при определенных условиях за лицом, осуществившим постройку, право собственности на нее может быть признано в судебном или в ином порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). С признанием права собственности застройщика на самовольную постройку ее правовой режим трансформируется в обычный правовой режим соответствующих объектов недвижимости.

       Важно заметить, что законодательство советского периода такой возможности не предусматривало. По существу, гражданин был лишен права на обращение в суд с подобного рода требованиями. Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что «судам неподведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенный дом (дачу) или часть дома (дачи)».

        Как было отмечено, один из признаков, характеризующих особенность самовольной постройки, - отсутствие у застройщика права собственности на это имущество. Установив данное положение, закон оставил открытым вопрос о наличии у лица иных вещных прав на объект самовольного строительства. Отсутствие в ГК РФ соответствующих упоминаний позволяет говорить об отсутствии у застройщика вообще каких-либо вещных прав на объект.

        Учитывая, что законом предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности, некоторые исследователи придерживаются иной точки зрения, согласно которой до решения юридической судьбы объекта самовольного строительства у застройщика все же имеется определенное право - прямо не закрепленное законом право временного владения. Это право, выступая в качестве ограниченного вещного права, в дальнейшем или прекращается (снос постройки), или преобразуется в право собственности.

[1] Римское частное право: учеб./под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М., 2002. – 106 с.

[1] Нехаев В.А. Самовольная постройка // Хозяйство и право. – 2007. – № 6. – С. 85.

[1] Толчеев, Н.В. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. – 2003. – № 5. – С.32-40.

[1] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая-третья / под ред. Е. Л. Забарчук – М.: Экзамен, Право и закон, 2005. – 542с.

[1] Кузьмина, И.Д. Правовой режим самовольной постройки / И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2008. – № 11. – С.133.

[1] Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности / Е. А. Суханов. – М.: Юридическая литература, 1991. – 240 с.

[1] Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива – доктор юр. наук В. В. Залеский. – М.: НОРМА, 2000. – 372 с.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением судебной практики Верховного суда Российской Федерации, Высшего арбитражного суда Российской Федерации и федеральных арбитражных судов округов / сост. Н.Н. Аверченко. – М.: ТК Велби, Проспект, 2005. – 675 с.

[1] Актуальные проблемы гражданского права / под ред. С.С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. – М.: Статут, 2005. – 104 с.