Самовольная постройка

Данная точка зрения заслуживает внимания. Но главным источником права в нашей правовой системе является закон. Если бы указанная законодателем возможность признания права собственности на самовольную постройку была бы законодательной ошибкой или правовой коллизией, то она непременно была бы ликвидирована за последнее десятилетие.

Стоит заметить, что законодатель лишь при наличии определенных условий допускает возможность возникновения права собственности на объект самовольного строительства. Данные условия – это ликвидация или доказывание отсутствия отдельных признаков самовольности – признаков правонарушения. В результате, на момент признания права собственности постройка не подпадает под признаки правонарушения, указанные в законе. Тем более, снос не всегда отвечает публичным интересам или интересам частных собственников.

Как уже отмечалось в предыдущем параграфе, на современном этапе развития гражданского права все большее распространение получает тенденция разделения имущественных прав: на земельный участок и на все расположенное на его поверхности и под ним.

Поэтому нет ничего странного в том, что мы говорим о самовольной постройке, как о способе приобретения права собственности. К тому же, законодатель предусмотрел, что незаконно созданный объект может быть вовлечен в гражданский оборот лишь при условии, что существование постройки не будет нарушать права и охраняемые интересы других лиц, не создаст угрозы жизни и здоровью граждан.

По смыслу ст. 8 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой одно из оснований возникновения гражданских прав. Именно судебное решение является основанием возникновения права собственности у конкретного лица на конкретное имущество. После этого самовольная постройка теряет статус «самостроя». Также, условия, необходимые для признания права собственности на объект незаконного строительства, могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Вопросы легализации, как в судебном, так и внесудебном порядке, исследуются ниже.

По нашему мнению, изначально допущенная возможность признания права собственности на самовольную постройку представлялась законодателем, как исключение из общих правил (на диспозитивных началах гражданского права). Но в современных условиях (бюрократия государственных органов, политика органов местного самоуправления, условия строительных организаций) с учетом сложившей судебной практики можно сказать, что самовольная постройка является достаточно распространенным способом приобретения права собственности. Если бы были другие экономические условия, более эффективный правовой механизм регулирования в нашей стране, то участники гражданских правоотношений не так часто пользовались исследуемыми в настоящей работе нормами права.

        Неоспоримыми являются права собственников земельных участков по сравнению с правами застройщиков исходя из господства абсолютности и господства вещного права – права собственности.

Но нормы о самовольной постройке носят диспозитивный, а не императивный характер. Более того, допуская возможность признания права собственности, статья 222 ГК РФ в первую очередь говорит о лице, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, а не о законном собственнике (владельце, пользователе) земельного участка. Это можно считать упущением со стороны законодателя, по мнению автора. Поэтому, вполне объяснимо, что участники гражданских правоотношений активно используют предоставленную возможность и легализуют свои постройки.

Таким образом, можно сказать, что институт самовольной постройки очень интересен своей историей возникновения и дальнейшего развития, своей сущностью и положением в системе оснований приобретения права собственности. В настоящее время, можно без сомнений говорить о самовольной постройке, как о способе приобретения права собственности. Данный вывод основан на теоретических исследованиях в настоящей работе и условиях современного российского общества.

          1.2 Понятие самовольной постройки и основные черты ее правового режима

       В данной главе мы подробнее остановимся на понятии самовольной постройки, опираясь на современное законодательство.

       В настоящее время самовольная постройка стала для современной России явлением столь же привычным, сколь и незаконным. В то же время правовой статус объектов самовольного строительства определен в законодательстве весьма расплывчато. На сегодняшний день возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

       Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Реализация указанных прав ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

        По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ является конкретизацией п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующим законодательством из названного правила предусмотрены исключения. Одним из таких исключений и является самовольная постройка.     

         Лицо, которое осуществило самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат такого строительства (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

        В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил[1].
       Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки:
       1. Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке.
       2. На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация.
       3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

        Необходимо отметить, что ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. не давала непосредственного определения самовольной постройки. Исходя из содержания указанной статьи, под самовольной постройкой подразумевался жилой дом, часть жилого дома, дача (часть дачи), которые были возведены гражданином при отсутствии разрешения или надлежаще утвержденного проекта, а при их наличии - с существенными отступлениями от проекта либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Таким образом, во времена СССР понятие самовольной постройки было существенно уже, чем в настоящее время: самовольными постройками выступали только жилые или дачные дома (их части), построенные гражданами. Иные здания и строения, в том числе созданные организациями, в качестве самовольных построек гражданским законодательством не рассматривались.

         Сегодня под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев к самовольным постройкам относятся и сооружения. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты.

         Термин «разрешение на строительство» раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» рассматривает разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

          ГрК РФ устанавливает, что «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

        Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествуют разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти.

        Принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков установлен п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Это означает, что размещение и строительство объектов должны вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участках соответствующей категории и вида разрешенного использования (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Категория и вид разрешенного использования, в силу п. 2 ст. 8 ЗК РФ, должны быть указаны в правоустанавливающих документах застройщика на земельный участок.

        Отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также нарушение им категории и вида разрешенного использования земельного участка - очевидные и однозначные признаки самовольной постройки. Наравне с ними такой признак самовольной постройки, как «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил», представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.

        Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

       С учетом изложенного общими условиями «законного» строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

      а) участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

      б) застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

       в) на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

       г) в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.

       Основные последствия самовольного строительства, определяющие правовой режим самовольной постройки, отражены в п. 2 ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, соответственно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По сути, такого рода объекты изъяты из гражданского оборота и сделки с ними ничтожны[1].

         По смыслу норм, содержащихся в ст. ст. 222 и 234 ГК РФ, институт приобретательной давности на самовольную постройку не распространяется.

         Из положения об отсутствии у застройщика права собственности на самовольную постройку на практике вытекает ряд последствий, прямо не предусмотренных законом. К объекту, возведенному с «нуля» на «чистом» месте, нельзя легальным образом подвести центральные коммуникации. Подобного рода объект не получает почтового адреса. Зарегистрироваться по месту жительства в установленном порядке в самовольно возведенном жилом доме также нельзя. Застройщик не сможет застраховать риск утраты самовольной постройки и получить кредит в банке под залог этого объекта недвижимости.

        Возведение самовольной постройки является административным правонарушением. Согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий и объектов индивидуального строительства для граждан, должностных лиц и организаций, влечет наложение административного штрафа. Для индивидуальных предпринимателей и организаций, помимо штрафа, также предусмотрено приостановление деятельности.

        В советский период в отношении объекта самовольного строительства у гражданина также не возникало права собственности. По решению исполнительного комитета местного Совета народных депутатов самовольно возведенное строение должно было быть снесено либо сами гражданином, либо за его счет органами жилищно-коммунального хозяйства. В качестве альтернативы сносу жилой дом (дача) по решению суда мог быть безвозмездно изъят и зачислен в фонд местного Совета народных депутатов (ст. 109 ГК РСФСР).