Самовольная постройка

1

1 Институт самовольной постройки в гражданском праве

1.1 История развития института самовольной постройки и ее место среди способов приобретения права собственности

Положение самовольной постройки как института гражданского права очень интересно как в действующем законодательстве, так и в хозяйственной жизни – при возведении незаконных построек. У юристов (теоретиков и практиков) постоянно возникают вопросы, связанные с самовольным строительством.

Поэтому, для более глубокого изучения сущности данного юридического явления, его значения и правовых последствий, целесообразно обратиться к «истокам» самовольной постройки.

Так как, наша правовая система относится к романо-германской правовой системе, динамику развития института самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служит опорой для любого исследования в юриспруденции. Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) – «право почвы»[1].

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение. Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой – «собственник материала застраивает чужое место».

В данной ситуации «хозяин места» приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. Наблюдается тождественность отношения принадлежности к главной вещи в современном гражданском российском праве. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости употребленного материала, то есть собственник материала был вправе требовать вознаграждение за постройку. Но если собственник места отказывал в вознаграждении или не мог его представить, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал – снести строение.

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцами для кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет «права почвы» при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено[1].

Большинство правовых систем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют право застройщику на различного рода компенсации.

До 1917 года отечественное законодательство придерживалось аналогичной позиции. В результате развития общественных отношений появилось новое право – superficies, которое регулировало отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом «О праве застройки» от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве (стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право предъявляло жесткие требования к использованию земли – в основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Как видно, был нарушен классический принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» право застройки было вообще отменено, но на юридической природе «самостроя» это не сказалось.

Многие авторы считают, что уничтожение института застройки после войны было преждевременным. Данный институт мог и сейчас эффективно использоваться. Его «плюсы» заключаются в срочности права застройщика, окупаемости затрат и возможности контроля со стороны государства за деятельностью застройщика.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в статье 109 подробно характеризует понятие и правовые последствия самовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектом самовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить данную постройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительства юридическими лицами не рассматривалось в качестве правонарушения и не охватывалось 109 статьей. В результате, до сих пор при рассмотрении споров в суде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридические факты вызывают сомнение. Так, отсутствие первичных правоустанавливающих документов на землю под спорным объектом или документов по правомерному его возведению дает повод для признания объекта самовольной постройкой[1].

Данная статья также предусматривала снос постройки лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. О признании права собственности на самовольную постройку не упоминалось.

В советский период закон однозначно воспринимал самовольное строительство как гражданское правонарушение, не допуская возможность признания права собственности на нее. Самовольная постройка не рассматривалась как способ приобретения права собственности, наряду с находкой, созданием новой вещи.

Действующее российское гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройки в современных рыночных условиях.

Самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил[1]. Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку. Данные вопросы подробно исследуются в следующих главах работы.

Институт собственности (право собственности в объективном смысле) является общим правовым институтом, вокруг которого формируется вся система частного и публичного права. Собственность является основой социального статуса личности. Ее проблемы рассматриваются и на конституционном уровне.

По мнению К. И. Скловского «главенство собственности состоит не в том, что это право первое или даже первенствующее, а в том, что именно собственность является наиболее полным воплощением личности в вещи».

Существует ни один подход к пониманию собственности, но все они определяют право собственности как главное, основное в системе права. Это наиболее полное неограниченное право, что обусловлено его свойствами (исключительность, абсолютный характер, эластичность, бессрочность). Даже одноименные правомочия несобственника отличаются от правомочий собственника. Последний реализует их исключительно по своему усмотрению, будучи ограничен в действиях только законом. А несобственник связан волей собственника, установившего для него пределы его прав (в соответствии с договором или законом), и не может действовать столь независимо.

Современная российская наука под правом собственности (в субъективном смысле) понимает закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществу по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства[1].

ГК РФ подчеркивает значимость и всеобъемлющий характер права собственности. Особое внимание уделяется основаниям приобретения права собственности, как в нашей стране, так и во многих правовых системах.

Право собственности, как и любое другое субъективное право, возникает на основании определенных правопорождающих юридических фактов. В ГК РФ они именуются основаниями приобретения права собственности. В научной и учебной литературе помимо понятия «основание» традиционно используется иной термин – «способ» приобретения права собственности. Соотношение данных понятий является сложным и дискуссионным вопросом науки гражданского права. Одни исследователи юридические действия называют «основаниями», а фактические действия – «способами». Другие считают, что «способы» предшествуют «основаниям» и лежат в основе их возникновения.

Следует заметить, что основания приобретения права собственности – это легальное понятие, используемое в ГК РФ (ст. 218). А способы приобретения права собственности – понятие доктринальное, не раскрывающее его объем или содержание. В большинстве случаев между «основаниями» и «способами» ставится знак равенства, они рассматриваются, как взаимозаменяющие категории, обозначающие установленные законом юридические факты, лежащие в основе возникновения права собственности.

В настоящей работе мы используем последний подход, так как тождественность или дифференциация данных понятий не имеет значение при исследовании сущности самовольной постройки.

Таким образом, под приобретением права собственности следует понимать совокупность юридических и фактических фактов, с которыми закон связывает возникновение права собственности.

В юридической литературе существует классификация способов приобретения права собственности на:

а) общие или общегражданские (создание новой вещи, приобретение или отчуждение имущества);

б) специальные (самовольная постройка, находка, клад).

Также существует подход, согласно которому способы приобретения права собственности делят на способы по приобретению движимого и отдельно недвижимого имущества (например, самовольная постройка).

Традиционным в науке гражданского права является деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные, смысл которого заключается в установлении объема прав и обязанностей нового собственника. При первоначальных способах объем правомочий приобретателя определяется законом, а при производных – объемом предшествующего собственника.

Е. А. Суханов считает, что при первоначальных способах право собственника возникает независимо от его воли или впервые, а при производных – по воле прежнего собственника и с согласия приобретателя[1].

Д.И. Мейер считал, что деление способов приобретения права собственности «на первообразные и производные не имеет ни какого практического интереса». Классификацию данных способов он представляет по-другому:

а) посредством владения;

б) независимо от владения.

Ко второму виду он относил приращение, из которого позже и развился институт самовольной постройки.

К первоначальным способам приобретения права собственности можно отнести создание вещи и завладение, а к производным – передачу, выкуп и изъятие. Создание вещи, как способ приобретения права собственности, представляет собой деятельность по изготовлению новой вещи. При этом она может быть создана:

а) лицом для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (ч.1 п.1 ст.222, ст.219 ГК РФ);

б) с помощью переработки (ст.220 ГК РФ);

в) через самовольную постройку (ст.222 ГК РФ).

На наш взгляд, самовольную постройку можно было бы рассматривать как завладение, а не создание вещи, если бы российское правовая система строго придерживалась принципа «права почвы», как это имеет место в Швейцарии. Право собственности на земельный участок включает право собственности на все то, что находится «над и под участком» (ст. 667 Гражданского кодекса Швейцарии 1907 года). То есть оно распространяется на сооружения, насаждения и источники, находящиеся на участке.

Самовольная постройка является первоначальным способом приобретения права собственности, как в нашей стране, так и в большинстве стран. Но, в некоторых странах, например, в Венгрии, самовольная постройка именуется «застройкой» и относится к производным способам. По закону Венгрии, в случае самовольного строительства на чужом земельном участке собственник этого участка приобретает право собственности на строение при условии выплаты возмещения застройщику. Если стоимость строения в значительной степени превышает стоимость земельного участка, застройщик может приобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 Гражданского кодекса Венгрии)[1].

Многие ученые не согласны с позицией российского законодателя, расположившего статью 222 «Самовольная постройка» в главе 14 «Приобретение права собственности». Данная позиция неоднократно подвергалась и подвергается критике в периодических изданиях.

Исследователи, не признающие самовольную постройку в качестве способа приобретения права собственности, исходят из того, что самовольное строительство изначально является правонарушением. Поэтому, спорный объект не может быть вовлечен в гражданский оборот. Возможность приобретения имущества в собственность в результате гражданского правонарушения, по их мнению, противоречит основным началам гражданского законодательства и основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК РФ) .