Приватизация жилых помещений

Следует сказать, что выкуп жилых помещений  у граждан получил распространение  во многих городах России. Так, в  г. Екатеринбурге городская администрация  приобрела значительное количество квартир и предоставила их лицам, проживающим в аварийных домах, многодетным семьям, участникам Великой Отечественной войны.

Однако представляется логичным  сохранение права вторичной  приватизации при улучшении жилищных условий в случае добровольной безвозмездной передачи гражданином жилого помещения местной администрации.

Иногда приватизированные  жилые помещения в результате принятия нормативных актов идут под снос. Необходимость сноса  жилого дома, в котором расположено  приватизированное помещение, может быть вызвана отводом земельного участка для государственных, муниципальных  или общественных нужд.

Если изъятие  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности  на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (по аукционной цене) на основании ст. 239 ГКРФ. При этом собственнику должно быть предоставлено равноценное имущество или возмещены в полном объеме убытки, причиненные прекращением права собственности, включая и упущенную выгоду.

Аналогично, в  концептуальном смысле, должен решаться вопрос и при сносе дома ввиду  непригодности для проживания. Эта причина может быть обусловлена влиянием времени, природных условий, постепенным износом дома. Особую значимость положения жилищного законодательства приобретают в случае, если сносимая жилая площадь у собственника единственная. Бесспорно, что в таком случае взамен должно быть предоставлено не худшее по качественным характеристикам жилье на праве собственности.

 Представляется, что законодательство о приватизации  здесь не применимо, - государственные  или муниципальные органы должны  предоставить жилье гражданам именно в собственность, а не заселять их по договору найма. Аналогичным образом должен решаться вопрос и в случае проведения капитального ремонта в приватизированном жилом помещении и отселении на новое постоянное место жительства.

Определенные трудности возникают у граждан в ситуации, когда в договоре неправильно отражаются характеристики приватизируемого жилого помещения. Сами по себе эти неточности могут и не ставить под сомнение действительность договора приватизации, но, когда возникает необходимость внести в документы исправления и уточнения, неожиданно для собственника могут возникнуть проблемы, причем достаточно серьезные.

Подобные неточности в договоре можно рассмотреть  и как неправильное определение  его предмета, который является существенным условием любого договора ( ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ). Этот вывод подтверждается и приложением 3 к примерному положению о приватизации, а также ст.554 ( по аналогии), которая требует указания всех характеристик объекта недвижимости.

Иначе сделка может быть признана недействительной в силу ст.168 ГК РФ как не соответствующая закону. Административные начала в договоре передачи жилья в собственность видятся в обязанности местных органов власти в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином решить вопрос о приватизации жилого помещения. В противном случае виновные должностные лица привлекаются к ответственности в установленном порядке. В судебной практике на первых этапах приватизации таких случаев встречалось немало.

Так, Заводской  районный народный суд г. Саратова рассмотрел несколько исковых заявлений о принуждении Метизного акционерного объединения к заключению договора на приватизацию жилых квартир в принадлежащем ему доме. Суд установил, что АО под различными предлогами необоснованно отказывало гражданам в заключении с ними договоров на приватизацию квартир, расположенных в его доме, в то время как закон о приватизации жилищного фонда признает за гражданами право приватизировать ведомственные квартиры.

Доводы ответчика  о том, что в связи с приватизацией всего имущественного фонда до окончания этого процесса он не намерен отдельно заниматься приватизацией квартир в домах , которые ему принадлежат, суд признал не соответствующими Закону. Иски граждан были удовлетворены. Такие решения суд вынес, основываясь на ст.4 Закона о приватизации жилищного фонда, в которой перечислены случаи, когда приватизация не допускается.

Акционерное объединение  не могло сослаться ни на один из них. Когда остальные жильцы в  домах ответчика пожелали приватизировать свои квартиры, им также было отказано. И вскоре в суд поступили десятки подобных заявлений. Суд должен был предотвратить их подачу путем вынесения частного определения в адрес руководства АО.

Некоторые сложности  могут возникать и в тех  случаях, когда на приватизируемой жилой площади проживает семья  из двух и более человек и возникает общая совместная или общая долевая собственность. Последняя по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть указаны в договоре приватизации.

При отсутствии указаний о долях они предполагаются равными (п.1 ст.245 ГК). Такая презумпция дает возможность участникам отношений  собственности на жилое помещение  не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

Необходимо отметить, что доля каждого из участников  в общей собственности на приватизированную  квартиру выражается арифметически. Эта  доля может не совпадать с размером площади, которой реально пользуется собственник и члены его семьи в квартире, находящейся в общей долевой собственности.

Однако собственники могут составить нотариально  удостоверенный договор о пользовании  конкретными жилыми помещениями  квартиры, если они не совпадают с принадлежащими им долями. Предполагается, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре допустим, если имеется техническая возможность передать ему изолированное помещение, а также часть подсобных помещений, устроить отдельный вход. При отсутствии такой возможности и в случае спора между собственниками суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Так, решением Первомайского  районного народного суда г. Москвы от 4марта 2003г. удовлетворен иск Федорченко к Троицким о выделении доли из общей долевой собственности. Стороны имели в собственности в равных долях трехкомнатную квартиру. Федорченко обратился в суд с иском к бывшей жене и сыну о выделе его доли в виде комнаты и третьей части в общей площади (подсобных помещений), указывая на то, что ответчики не желают заниматься обменом.

В постановлении  Президиума Московского городского суда по данному делу указывалось  следующее. В соответствии со ст. 252 п.2 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, в противном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию. Квартира, находившаяся в общей долевой собственности сторон, имела три жилых комнаты размером 12,5+9,2+18,4 кв.м. При рассмотрении суд исходил из того, что доля истца в жилой площади составляет 13,2 кв.м, а поскольку жилой площади, точно соответствующей доле истца, в квартире нет, суд пришел к выводу о возможности выдела истцу комнаты  размером 12,5 кв.м без выплаты денежной компенсации, так как истец на этом не настаивал.

Наряду с требованием  о выделе комнаты, истцом было заявлено и требование об определении его доли в общей долевой собственности на подсобные помещения в размере одной третьей части. В мотивировочной части решения суд указал на невозможность удовлетворения этого требования.

Таким образом, суд фактически разделил жилую площадь, находящуюся в собственности сторон, оставил в общей собственности места общего пользования. Однако суд не учел, что такой раздел возможен только без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению жилища. Квартиры в домах городского типа проектируются с учетом заселения одной семьей, поэтому в результате раздела жилой площади, принадлежащей сторонам на праве собственности, существенно утрачивается ценность квартиры.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца.

Продавец доли общей собственности обязан известить  в письменной форме остальных  участников о намерении продать  свою долю постороннему лицу с указанием  цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.

Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность  доли каждого из них порой оказываются  настолько незначительными, что  их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений. Применительно к такому случаю ст.252 ГК РФ законодательно закрепляет возможность выплаты денежной компенсации собственнику без его согласия”.[10]  

  

          

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. Заключение.

         “Посредством приватизации государственного  и муниципального жилищного фонда  обеспечивается переход к рынку  жилья, то есть постепенный  переход к платности за жилье,  к его зарабатыванию. Что дает  приватизация жилищного фонда населению?

         Каждый человек впервые получает  право на свободный выбор способа  удовлетворения своей потребности  в жилье. Никогда прежде мы  не имели такой возможности.  И отдавая значительную часть  заработанных средств в общественные фонды потребления, большинство населения по 10-15 лет ждало очереди на получение так называемого “бесплатного” жилья. А в то же время каждый человек за те же 10-15 лет работы почти полностью оплачивает свое жилье теми же взносами в общественные фонды потребления.

         Кроме того, становясь собственником  дома или квартиры, гражданин  или семья получают в собственность  недвижимость, стоимость которой  с годами увеличивается. В дальнейшем, если будет такая необходимость,  эту недвижимость можно продать  с выгодой для себя. Например, если пожилой человек остался один в большой квартире, он может продать ее на рынке жилья по рыночной цене, а на вырученные деньги купить меньшую квартиру и дачу или дом в деревне. Иными словами, приобретая в собственность жилье, гражданин практически становится обладателем определенного капитала. Причем, судя по мировому опыту, именно этот вид капитала – недвижимость – является самым надежным.

         Приватизация жилья нужна не  только населению, но и государству.  Она позволит улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда. Известно, что состояние муниципального и государственного жилищного фонда все более и более ухудшается. Жилищно-коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающие крыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование. Это связано не только с неудовлетворительным материально-техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.

         Как показала практика, система  централизованного финансирования  отрасли себя не оправдывает из-за несовершенства контроля за расходованием средств, направленных в централизованном порядке из бюджета на содержание и ремонт жилищного фонда.

         Приватизация позволит поднять  на более качественный уровень обслуживание и ремонт жилых домов, так как собственник жилья, оплачивая по договору работу жилищно-коммунальных служб, будет требовать и соответствующего качества оказываемых услуг.

         Кроме того, у человека, являющегося  собственником жилья, появится совершенно иное, чем прежде, отношение к этому жилью. К своему всегда относишься лучше, чем к чужому, - такова наша психология”.[11]  

             
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

8.Список литературы.

Нормативно-правовые акты:

1.    Конституция  Российской Федерации  // Российская газета, 25 декабря 1993г.

2.    Гражданский  кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М.  Инфра-норма, 2000 г. 

3.    Жилищный  кодекс РФ

4. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991

Специальная литература:

1.        Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение, 1994, №4.

2.        Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001.

3.        Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья // Российская юстиция, №3, март 2000 г.

4.        Титов А.А. Новые способы получения жилья – М. Юрайт, 2000.