Приватизация жилых помещений

В настоящее  время из-за отсутствия четкого законодательного регулирования режима совместной собственности  сложилась такая судебная и нотариальная практика: в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители – все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно, квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших ее в совместную собственность, но и наследников по закону. Если умерший участник совместной собственности  не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи, связанных близким родством, не имеющих наследников по закону, принимал участие дальний родственник. К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит денежному выкупу. Этого можно избежать, если квартира была приватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою долю в завещании”.[3] 

Передача жилых  помещений в собственность граждан  осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. 

Передача жилых  помещений в собственность граждан оформляется договором передачи жилого помещения в собственность граждан, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. 

Договор заключается  в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная  пошлина в этих случаях не взимается. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. 

Указанный порядок  основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности  на недвижимое имущество, в том числе  жилье, подлежит государственной регистрации. 

Для приобретения в собственность жилого помещения  в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное  всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения;

 документ, подтверждающий  право граждан на пользование  жилым помещением (договор социального  найма, ордер, обменный ордер);

справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано если вселение в приватизируемую квартиру было осуществлено после 1991г.;

копию поквартирной карточки, справку о составе семьи  и копию финансового лицевого счета;

копии паспортов  граждан, участвующих в приватизации, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних;

технический паспорт  жилого помещения.

        В договоре передачи жилого  помещения в собственность включаются  несовершеннолетние, имеющие право  пользования данным жилым помещением  и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. 

Согласно ст. 8 Закона "О приватизации жилищного фонда" решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

        Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. 

         Несовершеннолетние, ставшие собственниками  занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.  

Приватизация  занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. 

При переходе государственных  или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности  либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном  ведении предприятий или в  оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. 

         Обслуживание и ремонт приватизированных  жилых помещений осуществляются  с обязательным соблюдением единых  правил и норм эксплуатации  и ремонта жилищного фонда  на условиях, установленных для  домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения. 

За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными  организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями). 

         Оплата расходов, связанных с  обслуживанием и ремонтом приватизированных  жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Собственники  жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственные  жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Обслуживание  и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными  организациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации для обслуживания этих квартир.

         Собственники жилых помещений  участвуют в расходах, связанных  с обслуживанием и ремонтом  инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и придомовой территории влечет ответственность в установленном порядке”.[4] 

3.Приватизация  жилья в ЖСК.

“Между возникновением и оформлением в собственность  государственного, муниципального или  ведомственного жилья и жилья  в домах ЖСК имеются существенные различия. Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность - совместную или долевую. 

Право на приобретение жилого помещения в собственность имеют все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади. 

Граждане, имеющие  паи в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), получают право собственности  на квартиру только после уплаты своего паевого взноса. Переход квартиры в собственность обязательно  должен быть оформлен надлежащим образом. Для того чтобы оформить в собственность квартиру в ЖСК, необходимо подать в Управление Федеральной регистрационной службы заявления о регистрации права собственности. К такому заявлению обязательно должна быть приложена справка о выплате пая. 

Процедура оформления права собственности на квартиру в ЖСК в большинстве случаев несложная, но она, как и все другие, имеет множество деталей, незнание которых может серьезно усложнить ситуацию. Именно поэтому большинство граждан доверяют процедуру оформления права собственности на квартиру в ЖСК опытным юристам, которые знают, как это правильно сделать. Наша юридическая компания также предлагает подобного рода услуги. Мы готовы взять на себя все обязательства по оформлению права собственности и избавить Вас от лишних хлопот. Более того, наши профессиональные юристы всегда готовы предоставить своим клиентам бесплатные консультации по всем интересующим их темам. 

Для того чтобы  зарегистрировать право собственности  на квартиру в ЖСК, необходимо иметь  при себе:

заявление о  государственной регистрации права собственности,

справку о выплате  пая,

платежный документ, который подтверждает внесение вами платы за регистрацию,

технический паспорт  на жилое помещение,

ордер на жилое  помещение,

выписку из протокола  общего собрания членов ЖСК,

соглашение об определении долей.

При этом не важно, кто из членов семьи и когда  вносил деньги в уплату пая на счет ЖСК, собственником становится только тот, кто является членом ЖСК. Другие члены семьи, если они там прописаны, имеют право пожизненного проживания на этой площади. 

Тот факт, что  собственником является только один из членов семьи, часто вызывает тревогу  у остальных проживающих в  квартире, их беспокоит, может ли он продать ее без их согласия и каковы их права в этом случае. Прежде всего  необходимо знать, что продажа квартиры ЖСК без согласия супруга вообще не допускается, и что члены семьи сохраняют право пожизненного проживания на площади, где они прописаны, даже в случае ее продажи. 

Продавец квартиры обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на проживание в ней. Согласие супруга на продажу квартиры и осведомленность покупателя о правах третьих лиц обязан проконтролировать нотариус при удостоверении сделки. Поскольку все имущество супругов, приобретенное ими в период брака (за исключением унаследованного или полученного в дар одним из них), в соответствии с действующим законодательством является общим, совместно нажитым имуществом, то супруги могут нотариально оформить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.  

Относительно  квартиры такое свидетельство нужно  зарегистрировать в организации, занимающейся в данном городе оформлением документов на собственность ЖСК. В Москве это  департамент муниципального жилья, в других городах – как правило  Бюро технической инвентаризации. Если у супругов возникает спор о праве на квартиру, то такой спор может быть решен судом”.[5]   

Имущество, находящееся  в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями  и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии со ст. 294, 296 ГК РФ, т.е. закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. 

Право оперативного управления и хозяйственного ведения  предусматривает в отношении  имущества закрепленного за предприятиями, учреждениями практически те же права, что и у собственника за небольшими исключениями. Например, в случае, если недвижимое имущество предприятия закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, то предприятия не в праве продавать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Казенное предприятие, за которым недвижимое имущество закреплено на праве оперативного управления также не может распоряжаться имуществом без согласия собственника, т.е. государства в лице его уполномоченных на то органов.