Приватизация жилых помещений

Органом, принимающим  решение о наделении того или  иного учреждения, предприятия, недвижимым имуществом, дающим согласие на распоряжение данным имуществом на территории Санкт-Петербурга является комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). 

При этом, в случае, если казенное предприятие или учреждение использует имущество не по назначению, либо не использует его вовсе, собственник  имущества (государство) в праве  изъять данное имущество и распорядиться  им по своему усмотрению. В отличие  от казенного предприятия, учреждения, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, не в праве отчуждать или распоряжаться таким имуществом даже при наличии согласия собственника имущества. 

Исключение из данного правила представляет передача жилых помещений в собственность граждан на основании закона РФ о приватизации жилищного фонда в РФ. Данным законом установлено, что предприятие, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения и учреждения в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, т.е. в данном случае не требуется специально получать согласие собственника на распоряжение имуществом.

Следовательно, для приватизации служебных жилых помещений гражданами, в них проживающими, необходимо получить согласие предприятия, учреждения, органа местного самоуправления, на чьем балансе находится служебное помещение”.[6] 

“О возможности  приватизации коммунальной квартиры в  целом (т.е. одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) и в юридической практике и в литературе существует единое мнение: при определенных в Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” условиях приватизация коммунальной квартиры возможна. 

 Что же касается возможности приватизации отдельных (т.е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире, то здесь мнения исследователей диаметрально расходятся. Сторонники первой точки зрения считают возможной приватизацию отдельных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире. 

Сторонники второй, противоположной, точки зрения без  объяснения мотивов считают, что  не подлежат приватизации отдельные  жилые помещения, находящиеся в  коммунальных квартирах. Приватизироваться может квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими комнат”.[7] 

«Конституционный  суд РФ постановил: “Признать статью 4 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в РФ” в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19(части 1 и 2), 46(части 1и 2) и 55(часть 3)”.[8] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.Приватизация  колхозного жилья.

         “Жилищный фонд колхозов не  относится к категории государственного  и муниципального жилищного фонда,  на который распространяется  Закон “О приватизации жилищного фонда в РФ”. Жилье колхоза  - это собственность общественной организации, и колхоз или акционерное общество, созданное на его базе, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим жильем по своему усмотрению.

         Поскольку жилье колхозов является общественной собственностью, приватизировать колхозную квартиру можно только с согласия правления колхоза, в порядке, установленном общим собранием колхозников, а если на базе колхоза создано акционерное общество, то в порядке, установленном общим собранием акционеров. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5.Порядок приватизации  жилых помещений.

         Заявления о приватизации жилья  подаются в хозрасчетные бюро  районных администраций для муниципального  жилья и на предприятия или  учреждения. Гражданин, желающий  приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы:

         -заявление на приватизацию жилья;

         -ордер или договор найма;

         -справку с места жительства о составе семьи;

         -справку о приватизации при  перемене места жительства после  01.08.91;

         -копии свидетельств о рождении  несовершеннолетних членов семьи;

         -при необходимости справку органов  опеки и попечительства, разрешающих  исключить несовершеннолетних детей  из процесса приватизации;

         -документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения;

         -выкопировку приватизируемой квартиры.

Справку о составе  семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку  органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

         Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взымается.

         В договор передачи жилого  помещения в собственность включаются  несовершеннолетние, имеющие право  пользования данным жилым помещением  и проживающие совместно с  лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

         Приватизируемая квартира может  быть оформлена договором передачи квартиры в собственность одного из членов семьи или в общую собственность в различных пропорциях. При этом следует отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос о выселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.

         Приватизация жилья в домах  государственного и муниципального  жилого фонда совершеннолетними  гражданами возможна один раз.  Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого жилого фонда после достижения ими совершеннолетия”.[9] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Анализ судебной  практики.

“Следует сказать, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась  не таким уж благом, и сегодня  больше вопросов вызывает не порядок  приватизации, а условия “расприватизации”, то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, - более многочисленная категория граждан, - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства  после приватизации занимаемого ранее.

В переходный период создания рынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв.м.  Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству. Формальное основание тому содержится в п.15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, который предоставляет возможность гражданам, переезжающим в другое жилое помещение и заселяющимся по договору найма или аренды, приватизировать его при условии расторжения договора передачи в собственность ( в порядке приватизации)  ранее занимаемого помещения. Однако Закон о приватизации жилищного фонда не регулирует отношения по основаниям и порядку расторжения данного договора, поэтому на практике такая процедура изначально не может быть юридически безупречной.

К сказанному нужно  добавить, что для многих граждан  мотивом для расторжения договора приватизации жилого помещения может  быть не только желание получить более  просторную жилую площадь в государственном  или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности.

Практика показывает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении  договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решения по данному вопросу. Как сказано выше, возможность «расприватизации»  до сих пор прямо не предусмотрена Законом, поэтому она может производиться на общих основаниях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя из ст.450 ГК РФ, закрепившей  общее правило расторжения  договора по соглашению сторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласие соответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противном случае необходимы весьма веские основания для расторжения договора по требованию одной из сторон ( ч.2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке с соблюдением требований в ч.2 ст. 452 ГК РФ.

Приведем пример удовлетворения иска о расторжении  договора приватизации. Решением Перовского районного народного суда г. Москвы от 14 мая 1993 года удовлетворен иск Бакалдиных к АО «Мосприватизация» о расторжении договора передачи квартиры в собственность. Суд в решении указал следующее. В настоящее время  истцам предоставлена новая квартира. Согласно ст.11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. В связи с этим положением истцы лишились бы возможности приватизировать квартиру по новому месту жительства. При таких обстоятельствах суд счел возможным удовлетворить исковые требования и расторгнуть договор передачи квартиры в собственность.

Нетрудно заметить, что у Перовского районного суда не было прямых оснований для удовлетворения  иска о расторжении договора передачи квартиры, предусмотренных законодательством. Законом о приватизации данный вопрос  не урегулирован.

В Закон необходимо ввести четкое положение о повторной приватизации вновь полученного жилого помещения при улучшении жилищных условий при условии расторжения предыдущего договора и предусмотреть возможность расторжения договора о приватизации по требованию гражданина как одной из сторон договора.

К сказанному следует добавить, что согласно п.20 Положения о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве владельцам приватизированных квартир разрешается расторгать договор о передаче жилого помещения с городской администрацией ведомственного и общественного фонда по письменному заявлению всех совершеннолетних лиц, проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотреть такое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжения договора граждане имеют право обратиться в суд.

Гражданин, желающий «расприватизировать» занимаемое им жилье  и являющийся очередником на улучшение  жилищных условий, может воспользоваться  статьей 17 Закона о приватизации, которая  оговаривает порядок выкупа местными органами власти у граждан жилой площади, принадлежавшей им на праве собственности. В таком случае за гражданами не должно сохраняться право на повторную бесплатную приватизацию: продавая свое жилье городу, они таким образом распоряжаются жилым помещением.

Органы местной  власти с целью более рационального  перераспределения выкупленного жилья  у граждан могут его продать, предоставить лицам, нуждающимся в  улучшении жилищных условий для  использования по договору найма  или аренды жилого помещения. При этом новые жильцы могут впоследствии приватизировать занимаемую ими площадь.