Правовое регулирование права общей долевой собственности

Таким образом, участнику  долевой собственности формально  предоставлено право преимущественной покупки доли по договору мены в  соответствии с п. 5 ст. 250, но фактически реализовать это преимущественное право он не сможет.

что в последние годы появились новые споры, связанные  с отчуждением доли в праве  общей собственности в порядке  отступного, которые представляют несомненный интерес. Участники долевой собственности, пользуясь диспозитивностыо предписания ст. 409 ГК, все чаще заключают соглашения об отступном, предметом которого является доля в праве общей собственности. Из смысла ст. 409 ГК следует, что отступное представляет собой замену исполнения обязательства и, совершая исполнение путем отступного, должник «откупается и от долга». Формулировка ст. 409 ГК позволяет сделать вывод, что в качестве отступного могут выступить любые действия, в том числе по уплате денег, передаче имущества и т.п. Отсюда следует, что не существует никаких ограничений относительно того, что может быть предложено должником для отступления от своего долга. При отсутствии прямого законодательного запрета участник общей собственности вправе предложить свою долю в качестве отступного: п. 2 ст. 246 ГК указывает на возможность участника общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Распространение преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК на куплю-продажу и мену позволяет заключить, что при передаче сособственником своей доли в качестве отступного другим участникам долевой собственности он не ограничен правом преимущественной покупки других участников.

Известно, что новый Жилищный кодекс предусматривает правило, в соответствии с которым при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6 ст. 42 ЖК) [3]. Появление данной нормы в ЖК следует признать положительным шагом, т.к. он направлен на ликвидацию не совсем удобных для проживания граждан жилых помещений - комнат в коммунальных квартирах.

Показательным является постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004, из которого следует, что А. обратилась к Б. (собственник комнаты) и М. (покупатель комнаты) о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения недействительной и о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя. Решением суда районного суда г. Москвы иск был удовлетворен, а последующими инстанциями данное решение было оставлено без изменения. Лишь Президиумом Верховного Суда РФ было указано, что судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена ст. 250 ГК, не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Отношений общей собственности на комнату в квартире коммунального заселения между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не было, соответственно, продавец не должен был предупреждать соседей о намерении продать комнату, а мог свободно распорядиться ею на основании принципа свободы договора. Представляется, что механизм реализации рассматриваемого права аналогичен с преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК). В связи с этим следует изменить редакцию п. 6 ст. 42 ЖК РФ на формулировку следующего содержания: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности». Пункт 6 ст. 42 ЖК о преимущественной покупке комнаты в коммунальной квартире нельзя считать качественной нормой. Она дефектна в силу прямого ее расхождения с правилами, установленными как ГК РФ, так и самим ЖК РФ. Подобная внутренняя нестыковка одноотраслевых законов, как представляется, отрицательно скажется правоприменительной практике. На сегодняшний день пока отсутствуют судебные споры, вытекающие из реализации п. 6 ст. 42 ЖК РФ [19].

В свете вышеизложенного становится ясно, что современное законодательство еще не достаточно совершенно и нуждается в дальнейшей доработке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

            История возникновения и развития преимущественного право покупки долевой собственности имеет достаточно долгий временной промежуток, и в в нашей стране эти правоотношения прошли многоэтапную эволюцию прежде чем достигли современного уровня. Этот путь начался от Уложения царя Алексея Михайловича 1649 до Свода Законов гражданских 1900г, и второй этап развития от ГК 1922  в котором долевая собственность была затронута в пяти статьях, до ныне действующего Гражданского кодекса.  Современное законодательство наиболее всесторонне рассматривает преимущественное право покупки за всю историю формирования указанного права.

    В курсовой работе рассмотрены различные точки зрения на правовую природу преимущественного права покупки:

    1) точка  зрения определяющая преимущественное  право покупки как категорию  обязательного права;

    2) точка  зрения относящая преимущественное право покупки к категории вещных прав;

    3) третья точка зрения, согласно которой право преимущественной покупки доли не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам.

        И наконец объединяющее эти  точки зрения - позиция Л.В. Кузнецовой: по ее мнению данное право может быть как абсолютным, так и относительным, вещным и обязательственным, а также корпоративным.

      Несмотря на  то, что действующее законодательство, на первый взгляд, всесторонне охватывает вопросы долевой собственности, и практика располагает достаточно обширным материалом по порядку судебного применения норм содержащихся в ст.250 ГК, тем не менее в настоящее время, существуют некоторые противоречия и недоработки действующего законодательства.

 

 

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон принят 30.11.1994 г., № 51-ФЗ//Справочно-правовая система Консультант.
2. Гражданский кодекс РСФСР: Закон утвержден ВС РСФСР 11.06.1964// Справочно-правовая система Косультант
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г.// Справочно-правовая система Консультан
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г.// Справочно-правовая система Консультант.
5. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ//Справочно-правовая система Консультант.
6. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ//Справочно-правовая система Консультант.
7. Методические рекомендации по совершению нотариальных действий по передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам: Методические рекомендации утв. Решением Правления ФНП от 23-25.06.2008г.// Справочно-правовая система Консультант
8. Барсегян В.Х. Возможность продать или очередной пробел правового регулирования института общей долевой собственности/В.Х. Барсегян//Налоги. - 2009. - №33. - Справочно-правовая система Консультант.
9. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав/В.П, Грибанов.- Справочно-правовая система Консультант.
10. Зинченко С.А., Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в Гражданском законодательстве России: проблемы, решения /С.А, Зинченко, П.Н. Тютюник // Северо-Кавказский юридический вестник № 1 - 2004. - С. 11.
11. Комментарии к Федеральному закону от 11.11.03. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»/А.А. Батяев.- Справочно-правовая система Консультант.
12. Комментарии к Гражданскому кодексу/ Коллектив авторов под руководством О.Н. Садикова.- http://www.labex.ru
13. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа /Л.В. Кузнецова// Журнал российского права.- N 10,- 2004.- Справочно-правовая система Консультант.
14. Мейер Д.И. Русское гражданское право./ Д.И. Мейер.- М.- Статут, 2000. – 425 с.
15. Момотов В.В. Формирование русского средневекового права в IX-XIV вв./В.В. Мамонтов.- М., Зерцало, 2003. – 456 с.
16. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права Ч.1/ К.П, Победоносцев// Справочно- правовая система Консультант.
17. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М.Смирнова// Хозяйство и право. - 2003. - № 10. - С. 98.- http://www.lawmix.ru
18. Постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004 г. № 19ПВ-04/ Справочно-правовая система Консультант
19. Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2002 г. № Л-54-1480/01-С 17 / Справочно-правовая система Консультант.