Правовое регулирование права общей долевой собственности

 План

 

Введение………………………………………………………………………..

Глава I. Возникновение и развитие правового регулирования права общей долевой собственности…………………………………………………………

Глава II. Нормативно-правовые акты регулирующие преимущественное право покупки долевой собственности……………………………………….

Глава III. Правовая природа преимущественного права покупки долевой собственности…………………………………………………………………..

Заключение……………………………………………………………………

Библиографический список…………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Несмотря на то, что институт преимущественной покупки доли известен давно и активно применяется на практике участниками гражданского оборота, некоторые положения ст. 250 ГК продолжают оставаться дискуссионными. Судебно-арбитражная практика, связанная с применением норм права преимущественной покупки доли, свидетельствует об отсутствии единого подхода при разрешении аналогичных спорных ситуаций. Значительный интерес вызывает не известная ранее ситуация, когда участники общей долевой собственности отчуждают свою долю в качестве отступного.

Долевая собственность  на общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее несколько самостоятельных  объектов, принадлежащих разным собственникам, заслуживает анализа с учетом положений нового Жилищного кодекса  РФ. Отсутствие прямой законодательной нормы, устанавливающей режим общей долевой собственности на общие части многоквартирного дома для собственников нежилых помещений, приводит на практике к многочисленным спорам. Эти и другие вопросы, связанные с регулированием общей долевой собственности, заслуживают дальнейшего изучения и обобщения на основе российского законодательства и современной судебной практики.

Целью работы является исследование вопросов общей долевой собственности, включающее как систематизацию и оценку научных знаний, накопившихся в гражданском праве за десятилетний период действия ГК РФ, так и выявление проблем, связанных с регулированием данного института,

Структура дипломной включает в себя введение, три главы, заключение и библиографический список. В первой главе освещена история возникновения и развития общей долевой собственности и в частности преимущественного права покупки. Во второй главе рассмотрено нормативно-правовые акты, действующие на территории РФ и регулирующие правоотношения участников долевой собственности. В третьей главе дана оценка правовой природе преимущественному праву покупки долевой собственности.

Глава I. Возникновение и развитие правового регулирования общей долевой собственности

          В классическом римском праве институт преимущественной покупки отсутствовал. Последний появился лишь в постклассический период и гарантировал собственникам земельных участков право преимущественной покупки эмфитевзиса. В древний период право общей собственности в России еще не имеет четко выраженных правовых форм, хотя сам процесс формирования данного института уже начался

Право преимущественной покупки впервые было закреплено в Уложении царя Алексея Михайловича (1649 г.). Оно давало гарантию сонаследнику на покупку продаваемой другим наследником наследственной доли. Уложение хотя и представляет собой более объемный и более упорядоченный памятник русского права, чем существовавшие до этого, но в нем содержится немного норм, относящихся непосредственно к праву общей долевой собственности [8].

        Например, из статей 13, 14, 15 Уложения можно выделить следующие важные положения:

1. нераздельное владение родственниками, в частности членами семьи вотчиной: «А будет после, которого вотчинника его дана, будет детям его, сыновьям двум или трем человеком вопче, и им тою вотчиною владеть всем»;
2. равенство долей: «и тем умершаго детем имения отца их или матери разделити по жеребьям всем поровну, чтобы из них никто изобижен не был»;
3. распоряжение общей вотчиной возможно только по соглашению всех: «а будет после отца их останутся многия долги, похотят они ту вотчину продать, или заложить, и им та вотчина продать, или заложить всем же вопче»;
4. право свободного распоряжения вотчинником своей долей: «...и один из них тоя отцовская вотчины свой жеребей, для своих недостатков, похочет продать, или заложить, и ему той свой вотчинной жеребей, продать или заложить вольно»;

5) при недостижении  согласия между вотчинниками  спор разрешался путем обращения  к государю: «а будет братия  его тоя отцовской вотчины  с ним розделити не похотят, и учнут бити челом государю, чтобы государь пожаловал их и велел у них за тот брата их вотчинной жеребей взяти брату их деньги, и у них за тот вотчинной жеребей велеть брату их взятии деньги, по оценке, чего та вотчина стоит» [16].

Изложенные выше положения свидетельствуют о начале формирования более четких правил об общей долевой собственности на Руси. Мы можем указать на такие наиболее характерные его черты: каждый из сособственников имел долевое право собственности на всю вещь в целом; закон исходил из презумпции равенства долей; распоряжение общим имуществом (отчиной) в целом было возможно только по соглашению всех; каждый участник общей собственности мог свободно отчуждать и обременять свою долю; при не достижении согласия по поводу управления общей вещью спор разрешался государем [15].

Большой интерес в  плане изучения истории развития права общей собственности представляют, несомненно, нормы Свода Законов  гражданских 1900 г. Понятие права  общей собственности содержится в ст. 543 т. Х ч. 11, в соответствии с которой право собственности, принадлежащее двум или многим лицам на одно и то же имущество, есть право собственности общей; оно называется также правом общего владения.

Свод законов гражданских  следует признать значительным правовым явлением в истории отечественного права, прерванным, к сожалению, социалистической революцией 1917 г.[14].

Следующий этап в развитии института права общей собственности  в нашей стране относится к  советскому периоду. После Октябрьской  социалистической революции гражданское право, как известно, подверглось значительным изменениям.

ГК РСФСР 1922 г. представлял  собой закон социалистического  права, центральным институтом которого признавалось право собственности, а государственной форме собственности  уделялось особое внимание,

Государственная социалистическая собственность носила «всенародный характер», который выражался в  том, что «единым и единственным собственником всех государственных  имуществ являлся весь советский  народ в лице своего социалистического  государства».

Право общей собственности  регулировалось ГК 1922 г. только пятью  статьями. Согласно ст. 61 право собственности  может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность). Как видим, указанная норма не разграничивает общую долевую и общую совместную собственность. Статья 62 устанавливала, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов.

В последующие периоды  развития советского гражданского права в нем произошли существенные изменения. С принятием нового ГК 1964 г. уже разграничиваются не только общая долевая и совместная собственность (супругов и колхозного двора), но и появляется ряд новых норм по общей собственности [2].

Еще одной характерной  чертой ГК 1964 г. по сравнению с предшествующим кодексом является появление четких норм, более детально регулирующих правомочия общих долевых собственников. При этом закон разграничивает осуществление  собственником своих правомочий, как в отношении общего имущества, так и в отношении их долей [2].

Современное регулирование  общей долевой собственности  построено с учетом основных достижений цивилистической мысли предшествующих периодов, поэтому понятие и основные признаки этого института остаются, в основе своей неизменными.

 Современный закон определяет два вида общей собственности: долевую и совместную (п.2ст.244ГК) [1]. В ныне действующем законодательстве закреплены нормы регулирующие: возникновение общей собственности, определение долей в праве общей долевой собственности, распоряжении таким имуществом, преимущественное право покупки, прекращение права долевой собственности и т.д..

 

Глава II.Нормативно-правовые акты, регулирующие преимущественное право покупки долевой собственности.

На современном этапе  развития российского общества отношения  собственности приобретают новые  формы, а сама собственность как  правовая категория претерпевает ряд  значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются  в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, совместная предпринимательская деятельность и др. явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов. Соответственно необходима законодательная база способная решать вопросы возникающие в правовом поле долевой собственности.

Основным нормативно-правовым актом регулирующим правоотношения участников долевой  собственности  является Гражданский кодекс. Нормы  относящиеся непосредственно к институту преимущественного права покупки долевой собственности закреплены в ст.250 ГК [1].

Общая собственность, в  том числе и долевая, характеризуется  сложным переплетением как внешних  отношений, которые связывают сособственников  со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки [11].

Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ [1] притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ [1] о продаже доли недвижимости.

Без согласия других участников общей долевой собственности  может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. 250 и 255 ГК РФ [1] о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6].

Законодательством не предусмотрено  обязательное нотариальное удостоверение  возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для  некоторых видов. Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.

 В дополнительную  защиту законных прав и интересов  участников долевой собственников  в Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 ФЗ прописан порядок регистрации права доли в  общей собственности на недвижимое имущество. В ст.24 данного закона закреплены следующие нормы:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению  о государственной регистрации  могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой  собственности от покупки доли и  оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками  долевой собственности, возникшие  при государственной регистрации  права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке [4].