Правовое регулирование права общей долевой собственности

         Таким образом, на заключительном  этапе сделки по отчуждению  доли в  общей долевой собственности  обеспечены дополнительные меры  от  возможной недобросовестности  продавца доли перед остальными сособственниками.

       В случае  если граждане имеющее преимущественное  право покупки в долевой собственности  уклоняются в добровольном порядке  выразить свое желание купить  или отказаться от покупки  доли, нотариус совершает нотариальные  действия по передаче уведомления адресату для подтверждения факта передачи в этом, предусмотренном законом случае. Эти правила закреплены в «Методических рекомендациях по совершению нотариальных действий по передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам» утв. Решением Правления ФНП от 23-25.06.2008г [7].

          В современной экономике России  появился такой важный для  развития страны элемент, как  рынок ценных бумаг.  Рынок  ценных бумаг структура чрезвычайно  изменчивая и динамичная, вследствие чего необходимо правовое регулирование способное отвечать реальным потребностям рынка. Один из таких законов это Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ « Об ипотечных ценных бумагах». Положения содержащиеся в этом законе определяют, что обязательства составляющие ипотечное покрытие сертификатов, находятся у владельцев сертификатов в праве общей долевой собственности. Раздел обязательств, входящих в ипотечное покрытие сертификатов, между владельцами сертификатов невозможен, т.е. правила ст. 245 ГК РФ в данном случае не применяются.

    Определение доли происходит виртуально, за каждым владельцем ипотечных сертификатов участия закрепляется определенная часть обязательств, но не происходит конкретного указания на то, какие обязательства за кем из владельцев закреплены. Все сертификаты имеют одинаковую стоимость, поэтому определенное количество сертификатов дает право на долю в ипотечном покрытии в том размере, который пропорционален количеству купленных каждым владельцем сертификатов по отношению к общему количеству сертификатов данного ипотечного покрытия.

       Согласно ст.250 ГК РФ собственник общей долевой собственности имеет преимущественное право на покупку доли. Но в соответствии, с прямым указанием содержащемся в  п.2 ст.18 ФЗ от 11.11.2003 №152-ФЗ « Об ипотечных ценных бумагах» [5] данное правило не действует в правоотношениях с долевой собственностью на ипотечное покрытие сертификатов. В момент покупки ипотечного сертификата участия владелец сертификата одновременно с покупкой соглашается и на условия договора доверительного управления ипотечным покрытием. Сам факт покупки ипотечного сертификата участия удостоверяет волю владельца сертификата на то, что он отказывается от реализации своего права, предусмотренного 250 ГК РФ на покупку доли в праве общей долевой собственности имущества и обязательств, составляющих ипотечное покрытие сертификатов. Таким образом, отдельного нотариального удостоверения такого отказа не требуется [11]

Глава III. Правовая природа преимущественного права покупки долевой собственности

Каждая условная часть (доля в праве) общего имущества принадлежит  только участнику долевой собственности, которой он может свободно распоряжаться. На основании п. 2 ст. 243, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. Из смысла приведенной нормы следует, что закон признает незыблемым то положение, что каждый из участников вправе распоряжаться самостоятельно своей долей, но вместе с тем, другим соучастникам предоставляется преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Определение преимущественным правам впервые в отечественном  гражданском праве было дано В.П. Грибановым, под которыми он понимал такие случаи, когда «при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками» [9] Некоторые авторы выделяют преимущественные права в отдельный институт, широко применяемый в гражданском праве. Преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности присущи все родовые признаки института, в связи с чем, он обладает следующими чертами:

-возникает только  в случаях и на условиях, которые  предусмотрены законом и, соответственно, носит императивный характер;

обеспечивает участникам общей собственности преимущество (привилегию) перед посторонним лицом при реализации правомочия покупки отчуждаемой доли;

• срок осуществления этого права строго определен;
• только сам управомоченный субъект может отказаться от этого права. Кроме того, преимущественное право покупки доли является непередаваемым правом. Согласно п. 4 ст. 250 ГК уступка данного права не допускается. Такой запрет законодателя можно объяснить следующим образом. В случае разрешения уступки данного права постороннему лицу и даже кому-либо из сособственников не имело бы никакого смысла. Ведь сущность преимущественного права заключается именно в возможности ее непосредственного осуществления обладателями. Это неотъемлемое, законодательно установленное право для определенного круга лиц - долевых сособственников. Последние могут воспользоваться данным субъективным правом и осуществить его своей волей и в своем интересе, а могут и отказаться от него.

       Из смысла п. 1 ст. 250 ГК следует, что преимущественное право покупки может быть реализовано участником общей долевой собственности в случаях возмездного отчуждения доли постороннему лицу. Такое правило установлено, как представляется, исходя из следующих соображений: а) в интересах ограничения изменения состава участников долевой собственности, и появления в нем посторонних лиц; б) удержания отчуждаемой доли участниками долевой собственности за собой.

Изучение современной  юридической литературы позволяет  отметить, что преимущественное право покупки доли не может быть отнесено к числу тщательно разработанных вопросов гражданского права. Это, скорее всего, является причиной неоднозначного подхода к правовой природе рассматриваемого права. Вызывают определенный интерес появившиеся в недавних публикациях размышления российских правоведов о том, является ли преимущественное право покупки вещным или обязательственным. Поскольку в советский период развития гражданского права подобный вопрос вообще не был предметом обсуждения, думается, что необходимо остановиться на нем. На сегодняшний день можно обозначить три концепции о природе преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

 Некоторые ученые  отстаивают точку зрения о вещной природе права преимущественной покупки долевой собственности. Они аргументирует свою позицию следующими доводами: преимущественное право устанавливается не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества; существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом

Теория «преимущественное  право покупки - обязательственное  право» представлена именами К. Скловского и М. Смирновой. В поддержку своей позиции авторы указывают, что «можно опереться на действительность или ничтожность продажи имущества, совершенной с нарушением права преимущественной покупки в качестве решающего критерия различения вещной или обязательственной природы». Ученые приходят к следующему заключению: «если продажа действительна, несмотря на такое нарушение, то мы имеем дело с правом обязательственным» [17].

3. Наконец, имеется  третья точка зрения, согласно  которой право преимущественной  покупки доли не относится  ни к вещным, ни к обязательственным  правам. Авторы данной концепции  С.А. Зинченко и П. Н. Тютюник утверждают, что это вполне самостоятельное явление, имеющее свое содержание и границы проявления [10].

ГК РФ сегодня прямо  не предусматривает норму о вещном преимущественном праве покупки  в отличие от иностранных законодательств. Л.В. Кузнецова утверждает, что "преимущественность" вовсе не качество самого права, а одна из особенностей его осуществления, дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права, для осуществления преимущественного права необходимо исполнение лицом, намеренным выступить продавцом, его обязанности по извещению о таком намерении (если извещения не произведено, то осуществление преимущественного права невозможно, а возможна только защита нарушенного права - иск о переводе прав и обязанностей покупателя), преимущественное право, в связи с этим, может быть как абсолютным, так и относительным, вещным и обязательственным, а также корпоративным [13].

Участник долевой собственности, желающий купить эту долю, не может  реализовать свое право самостоятельно. Необходимо извещение о намерении заключить договор с третьим лицом с указанием цены и иных условий от продавца доли. Момент, когда сособственники могут осуществить свое право преимущественной покупки, наступает с получением письменного извещения от продавца о намерении продать его долю постороннему лицу. Именно извещение обеспечивает динамику уже существующего правоотношения общей долевой собственности. Поэтому для изучения природы преимущественного права покупки доли представляется целесообразным обратить внимание на предусмотренное ст. 250 ГК письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу. продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Из этого правила следует: а) продавец обязан лишь известить, но не получить согласия на продажу доли у сособственников; б) извещение должно быть сделано в письменной форме; в) необходимо указать цену и другие условия продажи доли постороннему лицу; г) если участник-продавец продает долю кому-либо из числа сособственников, то он не обязан направлять письменное извещение.

Извещение о намерении  продать долю постороннему лицу следует  рассматривать как такое волеизъявление, которое вызывает правовое последствие для продавца только в случае выражения намерения сособственников купить долю. Извещение приведет к иному правовому результату, если участники долевой собственности никак не отреагируют на него или откажутся от покупки доли. Прямой отказ от приобретения доли сособственниками или пропуск сроков, установленных в законе (один месяц) открывает возможность для продавца продать свою долю постороннему лицу по цене и на условиях, сообщенных остальным участникам. В этом, как нам представляется, и состоит основное назначение права преимущественной покупки доли в праве общей собственности и особый механизм его реализации. Следует отметить и то, что преимущественное право покупки подчинено следующим  императивным правилам:

1. При обращении с  извещением к продавцу доли сособственники не вправе менять «цену и другие условия» (п. 2 ст. 250), о которых они были в письменной форме извещены. На практике встречаются случаи, когда субъекты права преимущественной покупки пытаются предложить иные условия договора. В качестве примера приведем следующий спор. Как следует из постановления ФАС Центрального округа, истец сообщил о своем принципиальном согласии на приобретение доли, однако одновременно выразил сомнение относительно соответствия предложенной цены объекта (доли) его рыночной стоимости. Истец также предлагал и другие условия со своей стороны, в том числе возможные условия платежа в пределах 6 месяцев и др. Данное обстоятельство рассматривается судом как основание, свидетельствующее об отсутствии намерения сособственника приобрести долю на предложенных условиях, поскольку он не реализовал в установленный законом месячный срок со дня получения извещения свое право приобрести долю. Доля продана постороннему лицу по той же цене, которая была предложена истцу. Как следует из постановления, не указание сроков оплаты, сроков передачи прав на земельный участок в извещении о намерении продать долю, не может быть расценено как несоблюдение требований п. 2 ст. 250 ГК к содержанию извещения, либо как продажа доли на иных, чем в извещении условиях.

2. Реализация преимущественного права покупки должна быть осуществлена участниками общей собственности в пределах сроков, установленных в п. 2 ст. 250 (один месяц для приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней на движимое имущество). Продавец доли обязан воздерживаться от заключения договора с посторонним лицом до тех пор, пока остальные сособственники не изъявят желание приобрести долю или откажутся от осуществления своего субъективного права.

Названные в п. 2 ст. 250 сроки являются пресекательными, т.е. такими «исключительными сроками, с истечением которых преграждается путь, пресекается существование субъективного гражданского права». Они начинают течь с того момента, когда участник долевой собственности был информирован о предполагаемой продаже доли постороннему лицу, т.е. с момента получения письменного извещения от продавца. Истечение сроков, установленных в п. 2 ст. 250 повлечет определенные правовые последствия для участников общей собственности в виде погашения самого права на покупку продаваемой доли. Итак, если сособственники не обратятся в течение указанных в законе сроков с предложением вступить в договорные отношения с продавцом доли, то их субъективное право утрачивается.

ГК РФ прямо предусмотрел возможность распространения правил ст. 250 к договору мены. Законодатель не уточнил, каким образом должна быть реализована норма п. 5 ст. 250 в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности не за деньги, а в обмен на другую вещь. Известно, что договор купли-продажи и мены являются родственными, на что указывает п. 2 ст. 567 ГК. Следует ли из этого, что правило преимущественной покупки доли, действует абсолютно одинаково как при купле-продаже, так и при мене? Например, участник долевой собственности желает обменять свою долю на какую-либо конкретную вещь. Нельзя ограничивать право продавца доли приобрести эту вещь в обмен на долю. Вправе ли продавец заключить договор мены доли с любым лицом, не извещая остальных сособственников? Каким образом должна работать норма п. 5 ст. 250, совершенно непонятно. Предельно краткая и простая, на первый взгляд, формулировка п. 5 ст. 250 таит в себе определенные проблемы при ее применении [8].

Основное назначение института преимущественного права  покупки доли заключается в том, что участник долевой собственности может воспользоваться своим субъективным правом лишь в случае согласия с ценой и другими условиями, на которых продается доля постороннему лицу (п. 2 ст. 250). При реализации своего права распоряжения долей путем мены, а не продажи третьему лицу продавец также обязан будет известить сособственников об условиях мены, т.е. указать, какая вещь ему необходима в обмен на долю. О намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу по договору мены, продавец доли должен указать конкретный предмет договора, предоставление которого взамен доли в общем имуществе может оказаться невозможным для других сособственников. Предположим, что по условиям договора мены с посторонним лицом предусматривается, что в обмен на долю в праве собственности передается какая-нибудь индивидуально-определенная вещь. В качестве последней может выступить объект недвижимости или уникальная вещь единственная в своем роде. Оригинальным является высказывание Е.В. Татаринцевой о том, что «предлагаемый предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом». Получается, что приобретатель доли из числа сособственников не сможет выполнить и такого рода условие, предлагаемое продавцу посторонним покупателем [10].