Правовое регулирование договора аренды

      Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия  пользования, предусмотренные договором  аренды, или состояние имущества  существенно ухудшились.

      Арендодатель  обязан вернуть арендатору его имущество  в том же состоянии, в котором  его получил, с учетом нормального  износа. Вместе с имуществом должны быть переданы все документы и  принадлежности, которые были получены арендатором. В договоре могут быть установлены условия относительно возвращаемого имущества. В случаях, когда арендатор вернул арендованное имущество с просрочкой, арендодатель имеет право требовать арендную плату за все время просрочки.

      В случаях, если это предусмотрено  договором, или с письменного согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду (поднаем).

      При субаренде арендатор становится арендодателем по отношению к  субарендатору и в то же время  сохраняет за собой некоторый  объем прав и обязанностей по аренде имущества. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

      В арбитражный суд обратилось акционерное  общество (арендодатель) с иском  к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

      Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено и письменной форме.

      Кассационная  инстанция решение суда первой инстанции  отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса³.

      Смена собственника арендованного имущества или смерть арендодателя - физического лица не влекут за собой расторжения договора аренды. В случае смерти арендодателя его права и обязанности переходят к его наследникам. Точно так же в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам⁴.

3. ДОГОВОР АРЕНДЫ  ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ.

     Договор аренды (фрахтования на время) транспортного  средства гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется  транспортное средство во временное  владение и пользование.

     В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор  аренды транспортного средства с  экипажем и договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации (без экипажа). Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

     Учитывая  специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного  средства, законодатель исключил возможность  применения к данным правоотношениям  общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок (см. ст. 621).

     Как следствие этого, арендатор транспортного  средства, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

     Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается  в простой письменной форме. Это  принципиальный момент, поскольку, как  известно, определенные транспортные средства - воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены Кодексом к недвижимым вещам (ст. 130). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, требуют государственной регистрации (см. ст. 164, 609 ГК).

     Обязанностью  арендатора в течение всего срока  действия договора аренды транспортного  средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая  осуществление как текущего, так  и капитального ремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616).

     Арендатору  транспортного средства предоставлено  право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615).

     Кроме того, арендатор в рамках осуществления  коммерческой эксплуатации арендованного  транспортного средства вправе без  согласия арендодателя от своего имени  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

     Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае - их несет арендатор транспортного средства.

     По  договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает  арендатору услуги по управлению и  технической эксплуатации транспортного  средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 635). Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

     Задача  арендодателя - обеспечить такой состав экипажа транспортного средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

     Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его  техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645).

     По-разному  применительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средства решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатацией транспортного  средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы по содержанию арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646).

     В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора является обязательным (ст. 637). Что касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

     Принципиальные  различия в правовом регулировании  договоров аренды транспортного  средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся в  сфере правоотношений, связанных  с ответственностью за вред, причиненный  арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя.

     Арендодатель  может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640).

     Если  по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор (ст. 648).

     В Кодексе не преследовалась цель исчерпывающего регулирования обязательств, возникающих из договора аренды транспортного средства. 
Напротив, транспортным уставам и кодексам дана возможность определять особенности аренды отдельных видов транспортных средств как с предоставлением арендодателем услуг по управлению, технической эксплуатации, так и без таковых.

4. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ  ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. 

     Если  предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих  положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме. Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле- продаже недвижимости (ст. 549-558), что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

     Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

     Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения.

     Как отмечалось, здания и сооружения относятся  к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей. Владение и  пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие  у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение).

     Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653). Указанные  правила сформулированы применительно  к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

     В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

     Арендатору  в соответствии с договором земельный  участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор  аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652).