Правовое регулирование договора аренды

Филиал  НОУ ВПО «Санкт-Петербургский  институт

внешнеэкономических связей,

экономики и права»

 в г. Дзержинске Нижегородской области 
 
 
 

      Курсовая  работа

      По  предмету «Гражданское  право»

      на  тему

  «Правовое регулирование договора аренды»

 
 
 
 
 
 
 

г. Дзержинск

2010 год 

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ         Стр.3

1. ОБЩИЕ  ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.   Стр.4

2. ПРАВА  И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ Стр.7

3. ДОГОВОР  АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ.  Стр.12

4. ДОГОВОРЫ  АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.  Стр.16

5. ДОГОВОР  АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ.    Стр.19

6. ДОГОВОР  ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ.    Стр.24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.         Стр.27

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ                                                                   Стр.28

ВВЕДЕНИЕ. 

     Наряду  с обязательствами по передаче имущества  в собственность или в иное вещное право Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает  обязательства по передаче имущества в пользование.

     Эти обязательства составляют самостоятельную  группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного  вещного права на предмет обязательства.

     Именно  в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих  в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров  по отчуждению имущества.

     Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

     Специфичен  и сам предмет данных обязательств. Предметом их могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу  по окончании срока действия договора.

     Такого  рода обязательства порождаются  договорами аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг). 
 

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ. 

     Этот  договор преследует отношения по переходу имущества во временное пользование на возмездной основе и является широко распространенным договором.

     По  договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное  владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

     Данное  положение основывается на общем принципе, закрепленном статьей 136 Гражданского кодекса¹, в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором об использовании имущества.

     Арендодателем может быть собственник сдаваемого в аренду имущества либо иное управомоченное законом или собственником лицо, а арендатором - юридические лица и граждане.

     Объектом аренды является имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, в частности, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

     При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

     Требования  к форме договора аренды являются следующими.

     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

     При аренде имущества, предусматривающей  переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

     Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый  на срок более 1 года, подлежит государственной  регистрации в регистрирующем органе (Федеральной регистрационной службе). Для договоров аренды, заключаемых на неопределенный срок, данное правило не распространяется.

     Новым Гражданским кодексом внесены принципиальные изменения в регулирование срока  аренды.

     Ранее срок договора аренды рассматривался как существенное условие договора, и при отсутствии указания о сроке  договор считался незаключенным (ст. 12 Основ законодательства об аренде).

    Сейчас  действуют иные правила. В соответствии со статьей 610 ГК РФ

договор аренды заключается на срок, определенный договором². Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

     В этом случае каждая из сторон вправе в  любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

     Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о  прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

     Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения  предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

     Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

 

      2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ 

      По  договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Соответственно, состояние имущества, передаваемого  в аренду, должно быть оговорено  в договоре аренды. Имущество сдается в аренду со всеми необходимыми принадлежностями и документами.

      При непредоставлении арендодателем указанных  принадлежностей и документов арендатор  вправе расторгнуть договор и  потребовать возмещения убытков  в том случае, если без этих принадлежностей либо документов он не может пользоваться имуществом или в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

      Арендодатель  отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично, даже если он не знал о существовании этих недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые существовали до заключения договора аренды и в договоре аренды оговорены не были.

      При обнаружении в процессе эксплуатации имущества таких недостатков  арендатор имеет право:

        потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;

        потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

        устранить недостатки своими силами и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков;

        удержать сумму понесенных им расходов на устранение указанных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

        потребовать досрочного расторжения договора. Если требования арендатора были удовлетворены или арендатор произвел удержания из арендной платы, но тем не менее убытки, причиненные арендатору, не были покрыты полностью, арендатор имеет право требовать от арендодателя непокрытой части убытков (ст. 612 ГК РФ).

      Арендодатель  обязан при заключении договора предупредить арендатора обо всех правах третьих  лиц на арендуемое имущество. В случае неисполнения арендодателем данной обязанности арендатор имеет  право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (ст. 613 ГК РФ).

      Арендодатель  обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иные условия не предусмотрены  в законе, нормативно-правовых актах или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей арендованного имущества, без которых дальнейшая эксплуатация имущества становится невозможной. Если арендодатель не выполняет своей обязанности по капитальному ремонту, когда это предусмотрено договором, или имеется неотложная необходимость в этом, арендатор имеет право:

        произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

        потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

        потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).

      В свою очередь, арендатор обязан содержать  имущество в исправном состоянии  и производить его текущий  ремонт. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой его основных составных частей.

      Поддержанием  имущества в исправном состоянии  называют такое обслуживание имущества, которое проводится без прекращения  использования имущества по назначению и позволяет использовать его в любой момент.

      Арендатор обязан: пользоваться имуществом в  соответствии с условиями договора или назначением имущества. Арендодатель имеет право расторгнуть договор  и потребовать от арендатора возмещения понесенных убытков, если арендатор использует имущество с нарушениями условий договора или не по назначению.

      Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

      Арендная  плата может уплачиваться в форме:

        платежей, вносимых периодически;

        установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

        предоставления арендодателю определенных услуг;

        передачи арендодателю обусловленной договором вещи;

        возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.