Автор: Пользователь скрыл имя, 11 Декабря 2011 в 23:55, контрольная работа
Актуальность вызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым
Право собственности
на жилые помещения. Приватизация жилья
Введение
Жилые помещения
как объекты права
Право граждан
на жилище может быть сведено к
трем юридическим возможностям, хотя
норма ст. 40 Конституции Российской
Федерации[1] [1] конкретно не содержит
такой юридической формулы: стабильное,
устойчивое, постоянное пользование жилым
помещением во всех разновидностях жилищного
фонда; улучшение жилищных условий в домах
всех разновидностей жилищного фонда;
обеспечение здоровой среды обитания,
жилой среды, достойной цивилизованного
человека (последнее вытекает из норм
международного права).
Но такие же
правовые возможности открывались
и раньше. Однако дефектом уходящей
в прошлое системы была закрепленная
прежней Конституцией монополия
государственного, муниципального и общественного
жилищных фондов, созданных за годы социализма.
Индивидуальному жилищному фонду и строительству
отводилось в городах и поселках городского
типа незначительное место. Он господствовал
лишь в сельской местности. Его развитию,
как и развитию жилищной кооперации - другой
формы участия граждан своими средствами
в строительстве жилья, Советское государство
обязывалось лишь содействовать. Личная
собственность граждан на жилой дом носила
потребительский характер. Частная собственность
была под запретом.
Действующая Конституция
и принимаемое в соответствии
с основным законом законодательство,
отражает смену эпох в удовлетворении
жилищных потребностей, переход к
новой системе, которая складывается
из таких конституционных основ,
как отказ от монополии государства
на собственность и экономическую деятельность,
утверждение равенства всех форм собственности,
частной собственности на жилье и землю.
Государственный жилищный фонд утратил
господствующее положение, возникли частная
собственность граждан и юридических
лиц на жилищный фонд, частные проектные
и строительные организации, банки, образовался
рынок жилья, земли и т. п.
Актуальность
данной темы, прежде всего, подтверждает
существенное обновление направления
жилищной политики в Российской Федерации
и смена взглядов на отношения собственности,
а следовательно и оснований возникновения
права собственности. Ранее в жилищном
законодательстве было немало ограничений.
Прежний закон - Гражданский кодекс РСФСР,
регулировал отношения собственности
на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных
жилых домов, устанавливая при этом довольно
жесткие параметры как по размеру, так
и по количеству строений, которые могли
находиться в собственности одного лица
или семьи. Так, у совместно проживающих
супругов и их несовершеннолетних детей
мог быть только один жилой дом (или часть
его), принадлежащий на праве собственности
одному из них или находящийся в их общей
собственности. В многоквартирном доме
жилищно-строительного кооператива индивидуальных
застройщиков совместно проживающие супруги
и их несовершеннолетние дети могли иметь
только одну квартиру. Предельный размер
дома (квартиры) не должен был превышать
60 м2 жилой площади.
Многие юристы,
оценивая действующую нормативную
базу подчеркивают, что законодательство
о праве собственности на квартиру и жилой
дом по сути своей представляет новейшее
нормотворчество по регулированию отношений
собственности на жилье в данных социально-экономических
условиях.
Актуальность
вызывает и детальное исследование
отдельных оснований права собственности
на жилые помещения. Так, например, согласно
статистическим данным на начало 1998 г.
на территории России было приватизировано
42% квартир. При этом вопрос целесообразности
приватизации жилых помещений остается
открытым[2] [2].
Глава 1. Право
собственности на жилые помещения
§1. Жилые помещения
как объект права собственности
Гражданский кодекс
установил, что жилые помещения
предназначены для проживания граждан
(абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ[3] [3]), а осуществление
прав собственника по владению, пользованию
и распоряжению такими объектами недвижимости
должно производиться в соответствии
с целевым назначением этих объектов (п.
1 ст. 288 ГК РФ).
Таким образом,
все без исключения жилые помещения
получили строго целевое назначение,
а все собственники жилищных фондов, жилых
домов и отдельных жилых помещений не
вправе более использовать их исключительно
по своему усмотрению, с нарушением целевого
назначения этих объектов. Не допускается,
следовательно, сдача жилых помещений
внаем под различные офисы, конторы, склады,
а также их продажа для указанных целей
без предварительного перевода этих помещений
в категорию нежилых, то есть без изменения
их целевого назначения (что, в свою очередь,
требует соответствующей перерегистрации
их в органах, осуществляющих учет данного
вида недвижимости). Такие ограничения
в реализации права собственности на недвижимость
касаются всех собственников - граждан,
в том числе владельцев жилых домов и приватизированных
квартир, юридических лиц, включая коммерческие
и общественные организации, а также государственных
и муниципальных (публично-правовых) образований.
В этом смысле жилье является таким же
особым объектом права собственности,
как и земельный участок, свободное использование
которого исключительно по усмотрению
собственника не допускает ни один современный
правопорядок[4] [4].
Под жилым помещением
жилищное законодательство понимает не
только жилые (в том числе многоквартирные)
дома и коттеджи (дачи), приспособленные
для постоянного проживания, но и
отдельные квартиры и иные жилые помещения
(например, отдельные изолированные комнаты
в квартирах), зарегистрированные в этом
качестве в государственных органах, осуществляющих
учет такого рода недвижимости (обычно
территориальные бюро технической инвентаризации
- БТИ), в том числе служебные и ведомственные,
а также "специализированные дома"
и служащие аналогичным целям помещения
- общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного
фонда, специальные дома для одиноких
престарелых граждан, дома-интернаты для
инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая
указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ
специально отмечает, что гражданин - собственник
жилого дома, приватизированной квартиры
или иного жилого помещения вправе использовать
его для личного проживания и проживания
членов его семьи. Соответственно этому
и любое отчуждение данного объекта, как
и сдача его во временное пользование
другим лицам, должно производиться с
учетом установленного для него законом
целевого назначения. Поэтому любой собственник
жилого помещения вправе в соответствии
с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для
проживания (постоянного или временного)
другим гражданам на основе соответствующего
договора (найма или аренды), регулируемого
нормами жилищного законодательства.
Правовой режим
находящейся в многоквартирном доме
жилой квартиры как объекта недвижимости
наряду с целевым назначением обладает
еще и той особенностью, что неизбежно
включает в себя и право на общее имущество
дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки
и иные общие помещения, несущие конструкции
дома, лифты, стояки, иное механическое,
электрическое, санитарно-техническое
и другое оборудование, находящееся как
за пределами, так и внутри квартиры или
иного жилого помещения, если оно обслуживает
более одной квартиры или жилого помещения
(п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого
рода объектов невозможно нормальное
пользование и самим жилым помещением.
Кодекс закрепляет
два важных правила, касающихся правового
режима перечисленного общего имущества
собственников квартир в
Указанное право
регулируется общими правилами гражданского
законодательства о праве общей
долевой собственности, однако с
некоторыми изъятиями. Главное из них
состоит в запрете собственнику
квартиры или иного жилья отчуждать
свою долю в праве на общее имущество
жилого дома и совершать иные действия,
влекущие передачу этой доли, отдельно
от права собственности на жилье (п. 2 ст.
290). В этом и состоит второе важное положение,
определяющее специфику правового режима
объектов общей собственности собственников
жилья в многоквартирном жилом доме. По
сути, это означает, что соответствующая
доля в праве собственности на указанное
общее имущество всегда следует судьбе
права собственности на жилье, будучи
неразрывно с ним связанной.
Следует иметь
в виду, что данные правила распространяются
лишь на собственников жилья, но не на
их нанимателей или арендаторов. Если,
например, в муниципальном жилом доме
приватизирована лишь часть квартир, отношения
общей долевой собственности возникнут
с участием собственников квартир, то
есть граждан, приватизировавших свои
квартиры, и соответствующего муниципального
образования в лице его органа управления
жилым фондом.
Для обеспечения
эксплуатации многоквартирного дома и
надлежащего использования
Важной особенностью
жилья как объекта права собственности
граждан является наличие особых, самостоятельных
прав на этот объект не только у самого
собственника, но и у совместно проживающих
с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).
В отличие от
квартир, на жилые дома (изолированные
части жилых домов) право собственности
допускалось при любой социально-экономической
ситуации, ограничения были только по
количеству и размеру. Вместе с тем на
практике возникает вопрос о праве собственников
жилых домов на земельные участки, надворные
постройки и другое имущество, расположенное
вне строения. Как справедливо отмечается
в юридической литературе, только в единстве
всех своих частей, связанных общим хозяйственным
назначением, располагаясь на земельном
участке, жилой дом и является объектом
права собственности.
В постановлении
Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа
1980 г., не утратившем своего значения, указывается
на то, что принадлежностью признается
вещь, назначенная служить главной
вещи и связанная с ней общим
хозяйственным назначением. Если законом
или договором не установлено иное, принадлежность
следует судьбе главной вещи.
В общем контексте
построек, именуемых жилым домом,
главной вещью признается строение,
предназначенное для
Рассматривая
конкретное дело, Пленум обратил внимание
на то, что в договоре, заключенном
сторонами, указано о продаже дома
и не оговорено, что подсобные строения
не проданы[5] [5].
Из этого, учитывая
вышеизложенное, суду надлежало сделать
вывод, что договор заключен о
продаже как дома, так и подсобных
строений. В противном случае на
одном земельном участке
Анализ норм,
находящихся в других главах ГК РФ
(глава 17), позволяет говорить о том,
что наряду с правом собственности
на жилой дом собственник всегда
обладает определенными правами на земельный
участок и некоторое другое имущество,
обслуживающее жилой дом. При этом объем
прав на земельный участок может быть
различным.
В обоснование
сказанного можно привести конструкцию,
предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются
отношения, связанные с земельным участком
при продаже находящейся на нем недвижимости.
Принимая во
внимание то обстоятельство, что жилое
помещение относится к
Во-первых, если
продавец является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемый
дом, покупателю передается право собственности
либо предоставляется право аренды на
соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если
продавец не является собственником
земельного участка, на котором находится
продаваемый жилой дом, покупатель
приобретает право пользования соответствующей
частью земельного участка на тех же условиях,
что и продавец дома.
Вплоть до начала
90-х гг. объектами права собственности
не могли выступать комнаты в
квартирах, они могли быть только
объектом договора найма жилого помещения.
Некоторое отступление от данного правила
впервые появилось с принятием законодательных
актов так называемого переходного периода.
Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного
фонда в РСФСР»[6] [6] от 4 июля 1991 г. впервые
было установлено исключение из общего
запрета на приобретение в собственность
гражданами комнат в коммунальных квартирах
- «местные Советы народных депутатов,
предприятия, учреждения вправе с учетом
мнения коллективов принимать решения
о приватизации... коммунальных квартир».
Информация о работе Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья