Пригодность для постоянного  проживания

      Следует заметить, что под понятием возможности  «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или  гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому. Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного.

      Пригодность для постоянного проживания представляет систему требований, которым должны отвечать жилые помещения. Такие  требования названы в Положении, к ним относятся требования в  отношении несущих конструкций  жилых помещений и домов; безопасности их обустройства и оборудования; оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной безопасности; объемно-планировочных  решений жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровня инсоляции и искусственного освещения  и др.

      В содержание элемента «пригодности для  постоянного проживания» также  включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия  на жилые помещения окружающей среды. Такие требования относятся к  уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного  облучения, концентрации вредных веществ  в воздухе жилого помещения; интенсивности  электромагнитного излучения и  напряженности электрического поля в жилом помещении.

      В Российской Федерации оптимальные  и предельно допустимые уровни влияния  на организм человека факторов его  среды обитания, максимально или  минимально допустимые значения указанных  факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых  помещениях, а также требования к  жилым помещениям устанавливаются  в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования. Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами.

      Санитарно-эпидемилогические показатели, как правило, являются результатом специальных научных и опытных исследований. Например, требования к продолжительности инсоляции в жилых помещениях, установленные в п.21 Положения, ранее были закреплены СанПиН и неоднократно подвергались судебной проверке в порядке нормоконтроля. Соглашаясь с требованиями СанПиН, Верховный Суд РФ отметил, что критерии инсоляции разработаны на основании научных исследований и международного опыта учеными – специалистами в области санитарно-эпидемиологического нормирования, а проект СанПиН прошел комплексную экспертизу в комиссии по государственному эпидемиологическому нормированию при Минздраве России.

      Несмотря  на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный  Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном  обществе существенно изменяются факторы  среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь.

 

2.  Управление многоквартирным домом.

 

      Управление  многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном  доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и  безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества  в многоквартирном доме, решения  вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в  таком доме.

      ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько  платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации  есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились  с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.  

      НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ  УПРАВЛЕНИЕ 

      При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

      

      Рисунок 1

      Договоры  на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником  помещения в доме от своего имени (рис.1).

      

 

      Рисунок 2

      Договоры  оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества  в многоквартирном доме заключаются  со всеми или с большинством собственников  помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре (рис 2).  

       

       

      В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников  по доверенности от остальных собственников  помещений в доме (рис 3).

      Управление  управляющими организациями. Договор  управления многоквартирным домом: форма, содержание

      При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном  доме заключают с выбранным управляющим  договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

      

      Рисунок 3

      Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений  в доме.

      Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством  РФ.

      В соответствии со ст.780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного  оказания услуг, исполнитель (Управляющая  организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация  либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между  собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

      Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в  области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам  возможность выбрать наиболее удобный  способ управления недвижимостью как  инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.  

      ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ 

      Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном  доме.

      Основным  нормативным документом, регулирующим деятельность ТСЖ, сегодня является Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте законодатель попытался консолидировать регламентирующие нормы для целого комплекса правоотношений, возникающих в сфере оборота  и использования жилых помещений.

       

      

 

      Управление  многоквартирным домом товариществом  собственников жилья можно представить  в виде следующей схемы.

      Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст.45-48 ЖК РФ. На общем  собрании собственников жилых помещений  согласно п.4 ст.44 ЖК РФ принимается  решение о создании ТСЖ. . Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст.136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п.1 ст.145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п.2 ст.145 ЖК РФ.

      Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление  товарищества выбирается из членов ТСЖ  на срок, не превышающий двух лет (ст.147 ЖК РФ).

      ТСЖ является юридическим лицом, поэтому  при заключении договоров выступает  не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать  два варианта обслуживания многоквартирного дома:

      - заключать договоры непосредственно  с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;

      - строить свои отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями через выбранную управляющую компанию.

    

 

 Задача № 1. Семенов А.М. подал заявление о приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма и предоставил необходимые для этого документы. Однако до оформления договора о передаче жилого помещения ему в собственность Семенов А.М. умер.

      Подлежит ли данное жилое помещения включению в наследственную массу?

      В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года №8 «О некоторых  вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» есть следующее  разъяснение:

           «… если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано...» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6).

      Следовательно, в соответствии с вышеизложенными  фактами, данное жилое помещение  подлежит включению в наследственную массу.

   

 

 Задача № 2. Орган местного самоуправления предъявил иск о выкупе дома общей площадью 58 кв.м., принадлежащего на праве собственности супругам Фроловым в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и о выселении Фроловых, а также зарегистрированных и проживающих в данном доме сына Фроловых с супругой и двумя несовершеннолетними детьми.