Понятие и признаки жилого помещения

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 

   Юридический Факультет 

Кафедра гражданско-правовых дисциплин 
 

Контрольная работа по курсу «Жилищное Право»

Вариант №3 
 
 

Выполнил: Липин А.Э.

Студент 5 курса, группа ЮФЗ-71в

Проверила:

Рахвалова М.Н. 

Новосибирск, 2012 

Содержание 
 

1. Понятие и признаки жилого помещения. 3

2.  Управление многоквартирным домом. 12

Задача № 1 18

Задача № 2 19

Задача № 3 23 
 
 

 

1. Понятие и признаки жилого помещения.

 

      По  мнению Ю.П. Свит, понятие «жилище» является более широким чем «жилое помещение». Им, полагает автор, «является любое помещение, даже не включенное в жилищный фонд, но пригодное хотя бы для временного проживания в нём. Итак, жилищем может признаваться номер в гостинице, доме отдыха и т.д., занимаемые гражданином».

      Принципиально новую конструкцию правовой категории  «жилище» предлагает А.В. Халдеев. Автор  полагает, что «жилище» – термин, используемый Конституцией РФ, «определяет  национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему».

      Это позволяет сделать вывод, что  категории «жилище» и «жилое помещение» имеют разную отраслевую принадлежность: «жилище» – это объект конституционных прав граждан, «жилое помещение» используется законодателем преимущественно в отраслях гражданского и жилищного законодательства.

      Как и Ю.П. Свит, Халдеев А.В., основываясь  на том, что в нашем обществе жилищные потребности удовлетворяются за счет проживания в сборно-разборных  домах, бараках, вагончиках, номерах  гостиниц и т.п., жилищем является место проживания человека. Никаких  правовых ограничений в данном случае не установлено, когда же речь идёт о жилом помещении, такие требования законом предусмотрены.

      Порядок признания помещения жилым и  требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ. 28 января 2006 года Постановлением Правительства утверждено Положение  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

      Определение жилого помещения, содержащееся в ст.15 ЖК РФ и названном положении имеют  некоторое  несовпадение. Так, ЖК РФ определяет: жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Положение расширяет возможности  признания помещения жилым, не предусмотрев в качестве обязательного условия возможность постоянного проживания в нем.

      Такое расхождение, которое имеет место  и при сравнении статей 15 и 17 ЖК РФ, В.Н. Литовкин характеризует как  противоречие, обосновывая это тем, что «жилое помещение – это  место жительства, которое гражданским  законодательством определяется как  место, где гражданин постоянно  или преимущественно проживает (ст.20 ГК РФ). Значит, во всех случаях функциональное назначение жилого помещения в постоянном проживании человека».

      Определение жилого помещения, данное в ЖК РФ, а  также анализ законодательства позволяют  выделить существенные признаки, которые  отличают жилые помещения от нежилых. 

      Признаки  жилого помещения 

      Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

      1) изолированно от других жилых  помещений;

      2) является недвижимым имуществом;

      3) признание помещения жилым;

      4) пригодно для постоянного проживания.

       

      Изолированность

       

      Обязательное  условие признания помещения  жилым. Требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961г., ГК РСФСР 1964 г. (ст.300), а затем и в ЖК РСФСР (ст.52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.

      Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В ЖК РФ речь идет об относительной  изолированности. Значение «изолированности»  заключается в обособлении индивидуального  жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений  заложено одно из основных условий  осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

      Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена  на том уровне, на каком помещение  обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или  комната) и, следовательно, может выступать  самостоятельным объектом гражданских  и жилищных прав. Исключение из этого  правила допускается в случаях, предусмотренных ч.1 ст.685 ГК РФ и  ч.1 ст.76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может  выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена  вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное  жилое помещение либо часть помещения  – жилая площадь. Такие объекты  не могут быть отнесены к жилым  помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В связи с этим, возможность  возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с положениями ч.1 ст.15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в гл.2 разд.1 ЖК РФ.

      Следовательно, первый признак объекта жилищных прав – изолированность.

       

      Признание жилого помещения  недвижимым имуществом 

      Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве. В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе «О единонаследии», согласно которому «вотчины» и «поместья» объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество».

      В настоящее время признак «недвижимости» прямо включен законодателем  в определение «жилого помещения» как родовой категории объектов жилищных прав (ч.2 ст.15 ЖК). Это означает, что помещение не являющееся недвижимым имуществом не может быть признано жилым.

      С принятием Гражданского кодекса  РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были национализированы и исключены из гражданского оборота. И только в начале 90-х гг., т.е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.

      Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые  помещения прямо не включены в  состав недвижимости. В то же время  в других нормах Кодекса имеются  прямые указания на определение помещений  как недвижимого имущества. В  частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому  имуществу относит один из видов  жилых помещений – квартиру.

      Главным признаком, позволяющим отнести  жилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и  перечисленным законам является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения  без несоразмерного ущерба его назначению». Применение законодателем указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и движимое имущество, не совсем удачно, поскольку «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению». Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные сооружения, бытовки, летние садовые домики). Однако в судебной практике имели место случаи, когда строения, не имеющие фундамента, с учетом характера их использования признавались жилыми.

      Необходимо  обратить внимание на то, что жилое  помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.

       

      Признание помещения жилым 

      Согласно  ч.3 ст.15 ЖК РФ порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

      Признание помещения жилым – юридическая процедура подтверждения наличия у некоторой совокупности объектов, объединенных в сложную вещь, функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.

      В настоящее время такая процедура  регламентирована Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу (далее – Положение), утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, в соответствии с требованиями ЖК РФ.

      Исходя  их п.3 Положения, объектом процедуры  признания помещения жилым является жилое помещение, введенное в  установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный  учет. Очевидно, что такое жилое  помещение представляет собой объект градостроительной деятельности и  только лишь после завершения процедуры  признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав.

      Решение о признании помещения жилым, по общему правилу, вытекающему из п.7 Положения, принимается межведомственными комиссиями, в состав которых, помимо собственника жилищного фонда, включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемилогической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека и др.

      Исключение  сделано для частного жилищного  фонда. Решение о признании в  нем помещения пригодным для  постоянного проживания принимается  органом местного самоуправления, который, может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при  нем межведомственной комиссии.

      Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым  связано изменение правового  режима помещения, а, следовательно, возникновение  новых прав и обязанностей у его  собственника или иного законного  владельца. Решение о признании помещения жилым, принимаемое уполномоченным государственным органом, способствует возникновению у граждан обоснованной уверенности в том, что такое помещение соответствует национальному стандарту, безопасности, надежности.