Особенности сделок купли- продажи недвижимости

Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка, как существенного условия договора. Именно поэтому, мы считаем необходимым, дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка. В литературе отмечается необходимость выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.

Анализируя данную главу, отметим, что договор купли–продажи широко используется в современном гражданском обороте. Согласно статье 454 ГК, по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а  не с момента регистрации перехода права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Договор продажи недвижимости по современному

Российскому праву.

 

 

2.1 Особенности продажи жилых помещений и земельных участков.

 

Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст. 558), тем самым, законодатель акцентирует  внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это  соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в  собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи  жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор  должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения, сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6)[4].

Требования к форме  договора. Договор купли-продажи  заключается в письменной форме  в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего  соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Так как с введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью  не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.

Следует отметить, что  передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный  документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи жилья.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с  требованиями гражданского законодательства, п. 1,2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006).

Для физических лиц указываются:

• фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
• пол;
• гражданство;
• дата и место рождения;
• место проживания;
• наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они  действуют (доверенности, документы  законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают  договор самостоятельно. Необходимое  в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 СТ. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

Договоры купли-продажи  могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку «Д.У.» (ст. 1012 ГК).

Существенными условиями  договора купли-продажи жилого помещения являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилья  является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают  имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

• вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача , гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
• адрес (местоположение);
• литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
• этажность объекта;
• этаж и номера помещений на поэтажном плане;
• площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена недвижимого имущества, установленная  соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда  цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком  случае цена договора в рублях устанавливается  по документам фактической оплаты на день платежа.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой жилья, кадастровой (нормативной) ценой, данными  независимой оценки. Установленная  соглашением сторон цена жилья может  быть как выше, так и ниже оценки.

Для правильного налогового учета, например получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка.

При продаже жилья  имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры  платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений  является выделение в качестве существенного  условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Такое существенное условия  с одной стороны является гарантией  «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

Перечень лиц, проживающих  в жилом помещении и сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с  указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК).

К таким лицам относятся  члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие  с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями  в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

И так сохраняют права  пользования жилым помещением после  его отчуждения, в частности:

• наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК);
• ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
• получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586,602 ГК);
• отказ получателя , проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК);
• члены семьи (в том числе бывшие члены семьи) продавца приватизированного помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК).

Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные  жильцы, срок проживания которых не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК). До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (например, вышеуказанный случай продажи приватизированного помещения).

Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления  нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель может требовать выписки лиц, утративших в соответствии с законом право пользования жилым помещением, в силу п. 2 ст. 292 ГК, а не в силу условий договора. Как указано выше, права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними и продавцом.

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

Необходимое условие  – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права  требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон. Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.