Особенности сделок купли- продажи недвижимости

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение                 3              Глава 1. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости         5
2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости    7

Глава 2. Договор продажи недвижимости по современному            Российскому праву.

2.1 Особенности продажи  жилых помещений и земельных  участков  13

2.2 Государственная регистрация  перехода права собственности

на недвижимое имущество              20

2.3 Эффективность  правового регулирования сделок купли – продаж их проблемы и пути совершенствования          23

Заключение                27

Список использованных источников            29

 

 

 

 

 

 

 

     

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.

Говоря о сделках  с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством  для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем  или иным объектом недвижимого имущества. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Объектом исследования данной работы - выступает недвижимое имущество

Предмет исследования - купля-продажа и регистрация недвижимого имущества.

Цель исследования - изучить  особенности условий сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Задачи исследования:

• раскрытие понятия договора купли – продажи недвижимости;
• определение правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации;
• определение существенных условий договора купли-продажи;
• определение прав и обязанностей сторон в договоре купли – продажи недвижимости;
• ответственность за нарушение договора купли – продажи недвижимости;
• раскрытие особенностей продажи жилых помещений и земельных участков.

Метод исследования:  теоретический ( анализ, синтез, моделирование)

Теоретическая и практическая значимость работы: работа может быть полезна студентам и преподавателям колледжа изучающих вопросы правового  регулирования сделок с недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

 

 

1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости

 

Действующая Конституция  РФ закрепила переход к новой  системе, которая складывается из таких  конституционных основ, как отказ  от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Рынок недвижимого  имущества Российской Федерации  можно разделить на несколько  основных сегментов: рынок жилых  помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, и условия  договоров купли-продажи указанных  видов недвижимости имеют некоторые отличия.

Договор купли–продажи  широко используется в современном  гражданском обороте. Согласно статье 454 ГК, по договору купли – продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 130 ГК РФ относит  к недвижимым вещам земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом  и покупателем - могут выступать  любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Договор продажи имущества  заключается в письменной форме, путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль , за законностью сделки.

Договор купли-продажи  недвижимости, считается заключённым  с момента его подписания. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 522 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания или участок земли, необходимый для прохода к зданию.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;

- данные, определяющие  расположение недвижимости на  соответствующем земельном участке;

- данные недвижимости  в составе другого недвижимого имущества.

Договор купли-продажи  земельного участка должен быть составлен  с особой тщательностью и содержать  все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес), категорию земли, цели использования  земельного участка, общую площадь, стоимость.

Договор купли-продажи  зданий, сооружений и нежилых помещений  должен содержать следующие характеристики: местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, стоимость и  другие параметры.

На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж.

Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания. Исключением  являются договор продажи жилых  помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или  муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

К договорам продажи недвижимости, заключенным на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК.

 

2.  Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

 

Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняют и затрудняют экономический оборот. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон».

По общему правилу  существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет  в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными  трудностями, которые заключаются  в понимании термина "предмет  договора". В первую очередь это  связано с тем, что сам Гражданский кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает не потребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор  купли-продажи, если между покупателем  и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором.  Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, т.е. вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в договоре и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления и в иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения В.В. Витрянского, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). По мнению Т.Б. Замотаевой, предмет договора обусловливает возникающие отношения по поводу определенного объекта. Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношения и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения.  Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом  договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой - четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой <9>. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета , состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего такое недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения  ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет  затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.