Особенности продажи недвижимого имущества

      Таким образом, условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя соответственно противостоят права требования контрагента. Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товара, являющегося предметом купли-продажи недвижимости. Такая передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче в установленный договором срок. 
 
 
 
 
 

      2.2. Права и обязанности покупателя.

      Как и в случае с обязанностями  продавца, условия договора купли-продажи недвижимости, предусматривающие обязанности покупателя (основные из них - принять и оплатить проданный товар), нередко включают в себя и некоторые обязанности продавца, направленные на обеспечение исполнения покупателем его основных обязанностей.

      Понимая некоторую условность выделения основных обязанностей покупателя безотносительно к соответствующим обязанностям продавца, все же имеет смысл рассмотреть отдельно обязанности покупателя по принятию и оплате товара, действия по реализации которых являются составной частью предмета договора купли-продажи.

      Покупатель  по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер¹⁷.

      Выполнение  покупателем обязанности принять  товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар (сообщить адрес, по которому он должен отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т.п.).

      Неисполнение  или ненадлежащее исполнение покупателем  обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия предусмотренного договором товара влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом.

      Непринятие  переданного товара покупателем  может служить основанием для  отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

      Покупатель  обязан оплатить товары непосредственно  до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

      Правовые  последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате переданного ему товара заключается в том, что продавец получает право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров.

      Если  товар не оплачивается покупателем  в связи с необоснованным отказом  от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

      Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (ст. 487 ГК РФ). Если такой порядок расчетов предусмотрен договором, но, несмотря на это, покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи товара либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае же, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, покупатель вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

      Кроме того, продавец, остающийся собственником товара, вправе потребовать его возврата, если этот товар в установленный срок не будет оплачен покупателем либо не наступят обстоятельства, предусмотренные договором.

      Таким образом, нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особо существенно в условиях переходной экономики, которой свойственны многие негативные явления, в том числе и неплатежи за проданные товары.

      Выполнение  покупателем обязанности принять  товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Итак, в дипломной работе мы пришли к выводу, что значимость института договора купли-продажи недвижимости все время растет, беря свое начало еще с классического римского права. Бесспорна актуальность выбранной темы. Не зря законодатель так широко поддерживает институт договора купли-продажи недвижимости.

      1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Он является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

      Договор купли-продажи недвижимости выделен  в особую группу договоров купли-продажи  ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      2. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

      3. Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

      4. Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

      5. Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товара, являющегося предметом купли-продажи недвижимости. Такая передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче в установленный договором срок.

      Непередача  продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи недвижимости, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК РФ на случай нарушения гражданско-правового обязательства.

      Продавец  обязан передать покупателю товар свободным  от любых прав третьих лиц.

      Основными обязанностями покупателя являются: обязанность принять товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, и обязанность оплатить товар по цене, указанной в договоре.

      6. Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. С введением в действие Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Ведется работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это, в конечном счете, позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

      Однако  не все проблемы в сфере заключения и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости решены на сегодняшний день.

      Учитывая, что в некоторых случаях ГК РФ прямо указывает на необходимость регистрации сделок с недвижимостью:

      - договор об ипотеке (залоге  недвижимого имущества) (ст.339 ГК РФ);

      - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ),

      предлагаю ст. 550 ГК РФ дополнить пунктом: «3. Договор  продажи недвижимости подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

      Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается  в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация  необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п.2 ст.223 ГК РФ). Во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ). Следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения ни в ГК РФ, ни в Законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст.164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст.131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. В п.1 ст.4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132 и 164 ГК РФ. Таким образом, ст.164 ГК РФ отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК РФ.

      Поэтому предлагаю внести дополнения в ст. 164 ГК РФ, включив в нее перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации.

      Таким образом, необходимо дальнейшее совершенствование  правового регулирования объектов недвижимого имущества, условий  купли-продажи недвижимости и государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. 
 
 
 

Список  литературы

Нормативные акты

1.1. Конституция РФ от 12.12.93. М. ИНФРА-М.2009г.

1.2. Гражданский кодекс РФ. Сборник кодексов России. И. «Весь» СПб. 2010г.

1.3. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. Гражданское законодательство СССР. М. Юрайт.1994г.

1.4. Гражданский процессуальный кодекс РФ. Сборник кодексов России. И. «Весь» СПб. 2010г.

1.5. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. Новое в жилищном законодательстве РФ. И. Проспект. М. 2009г.

1.6. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. И. Ось-89. 2010г.