Особенности продажи недвижимого имущества

      Если  продаваемая недвижимость расположена  на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от нормы ГК РФ. В соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений⁶.

      Собственник земельного участка может продать  земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему  на праве собственности.

      Законом предоставляется право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.

      Если  в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном  участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.

      Существенным  условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают  имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

      Таким образом, по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  
 
 

      1.2. Элементы договора купли-продажи недвижимости

      Существенным  условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию  договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

      Цена  конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

      По  желанию собственника земельный  участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Но даже если цена устанавливается  по итогам конкурса или аукциона, она  должна быть включена в договор. Типовой  договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству⁷, содержит специальный пункт (п. 2), посвященный плате по договору. В этом пункте указываются: цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору, подтвержденному продавцом требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.

      Нормативная цена земли устанавливается в  соответствии с постановлением Правительства  РФ от 15.03.97 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли"⁸ ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ).

      Документы о нормативной цене и кадастровой  стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

      При продаже здания, строения, сооружения и иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

      В договоре продажи может быть указана  лишь цена на единицу площади или  иного размера недвижимости, например, цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

      По  общему правилу, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п.1 ст. 235 ГК РФ). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служат основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром.

      Риск  случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

      Договор продажи недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

      Закон не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. 07.04.2010 N 60-ФЗ⁹).

      Основным  источником правового регулирования  отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский кодекс и, прежде всего глава 30. В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно.

      В ГК РФ кроме общих положений о договоре купли-продажи товаров излагаются также положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Это такие условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара: комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка: цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара.

      Также в ГК РФ расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи: поставки: поставки товаров для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия.

      К договору купли-продажи недвижимости применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части не урегулированной главой 30 ГК РФ).

      Наряду  с ГК РФ источниками правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости являются также иные Кодексы и федеральные законы. В ряде случаев ГК РФ сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору купли-продажи земельных участков, не урегулированным ГК РФ, применяются положения Земельного кодекса РФ¹⁰. Также к отношениям по продаже недвижимости применяется Федеральный Закон Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.)¹¹

        В некоторых случаях, предусмотренных ГК РФ, допускается регулирование отношений по купле-продаже недвижимости указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами).

      В качестве продавца могут выступать  государство (Российская Федерация  и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК РФ), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

      Граждане  могут заключать договоры купли-продажи недвижимости (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

      Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный ему объект недвижимости. К числу таких покупателей относятся:

      Во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли-продажи какого-либо недвижимое имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юридическими лицами.

      Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи недвижимости также граждане и юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

      Таким образом, существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества¹².

      Договор продажи недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов  письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.