Особенности продажи недвижимого имущества

      ГЛАВА 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.

      2.1. Права и обязанности продавца. 

      Содержание  договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующие: об объекте недвижимости, о порядке и сроке его передачи покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

      Условия договора купли-продажи в целях  изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора. Таким образом, в договоре купли-продажи определяется ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

      Главная обязанность продавца заключается  в передаче покупателю товара, являющегося предметом купли-продажи недвижимости. Такая передача осуществляется в срок, установленный договором. По договору купли-продажи недвижимости соответственно товаром является недвижимая вещь.

      Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики. Правовое значение данного деления связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным направлениям: а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе; б) предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ); в) ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ); г) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя; д) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ¹³), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ¹⁴), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ¹⁵).

      В ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст.130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество".

      Различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками; б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      К вещам, считающимся недвижимыми  в силу закона, относятся воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в ГК РФ не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания и воздушных судов, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями.

      Статья 556 ГК РФ вводит важное правило, связанное  с исполнением договора продажи недвижимости, - передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. Хотя данная статья не указывает сведений, которые должен содержать указанный акт, по логике в него следует включить качественную и количественную характеристику продаваемого объекта, поскольку несоответствие этой характеристики указанной в договоре не освобождает продавца от ответственности за надлежащее исполнение договора.

      Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает  документ, то это означает его отказ  от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать  передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Стороны могут также применить нормы ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (гл. 25 ГК РФ). В частности, при неисполнении своей обязанности покупателем - уплаты цены за продаваемую недвижимость продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и убытков на основании ст. 395 ГК РФ.

      Покупатель  может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

      Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома является указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением на момент его продажи. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

      Моментом исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю является передача покупателю в месте нахождения товара - моментом представления товара в распоряжение покупателя в надлежащем месте.

      Таким образом, датой исполнения обязательства  должна признаваться дата соответствующего передаточного акта. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи имущества.

      Непередача  продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи недвижимости, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК РФ на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимости, т.к. продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных договором условиях (ст. 398 ГК РФ).

      Договором могут быть предусмотрены иные последствия  неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю¹⁶.

      Передача  права собственности на недвижимость.

      Продавец  обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК РФ). Под правами третьих лиц понимаются имущественные права - вещные (право собственности или иное ограниченное вещное право) или обязательственные (права залогодержателя, арендатора и т.п.). Притязание - это требование третьего лица о его праве на товар, например виндикационный иск лица к продавцу об истребовании товара. Если товар обременен правами третьих лиц либо имеются их притязания на него, продавец обязан предупредить покупателя об этом. Указанное уведомление и согласие покупателя на принятие товара, обремененного правами или притязаниями третьих лиц, являются обязательными условиями, при которых допускается передача такого товара продавцом покупателю.

      Покупатель, обнаружив, что на приобретенное  им имущество имеются права третьих  лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.

      Являющийся  предметом договора купли-продажи  товар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК РФ (ст. 462) устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь продавца к участию в деле. Продавец же не вправе отказаться от участия в этом деле на стороне покупателя.

      Договором купли-продажи должны быть предусмотрены  требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

      В договоре качество товара определяется путем указания нормативных документов по стандартизации, образца и (или) описания, которым должно соответствовать качество товара, либо показателей его качества (качественных характеристик товара, надежности, безопасности, энергопотребления и других показателей). При определении качества товара возможно использование одновременно всех указанных способов.

      Определенные  проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут способствовать диспозитивные нормы, определяющие требования к качеству товара при отсутствии таковых в договоре. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

      Если  же продавец при заключении договора был поставлен покупателем в  известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

      Если  продавец нарушает условие договора о качестве товара, покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

      Обязанность покупателя проверить качество переданного  ему товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Что касается порядка осуществления проверки, то он определяется договором и при этом должен соответствовать обязательным правилам (если они имеются).

      Принципиальное  значение для покупателя имеет соблюдение сроков обнаружения, недостатков переданного ему товара. Как правило, покупатель вправе предъявить свои требования продавцу в связи с недостатками товара, обнаруженными только в пределах сроков, которые определены ГК РФ (ст. 477).

      Юридические последствия несоблюдения покупателем требований об извещении продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи состоят в том, что продавец получает право отказаться полностью или частично от удовлетворения практически всех требований покупателя, за исключением требования о соразмерном уменьшении цены. Для этого продавец должен доказать, что неполучение от покупателя должной информации о несоответствии товара условиям договора повлекло невозможность удовлетворения требований покупателя (например, требования о замене товара) или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы. если бы был своевременно извещен о нарушении договора. Такой шанс не предоставляется продавцу, который знал или должен был знать о том, что товары не соответствуют условиям договора.