Основания расторжения договора аренды

     При прекращении договора аренды арендатор  должен передать арендодателю имущество  в том же состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном договором. Нормальным признается износ, который имеет место при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имущества в течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструированным.

     В случае нарушения арендатором обязанности  возвратить арендованное имущество  либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Основания расторжения договора аренды.

     2.1. Изменение и расторжение договора аренды. 

     Гражданским законодательством в качестве общего правила устанавливается презумпция, согласно которой основанием для изменения и расторжения договора является соглашение сторон, если иное не предусмотрено самим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК).

     Как исключение из этого правила предусмотрены  два случая, когда по требованию одной из сторон договор может  быть изменен или расторгнут по решению  суда только:

     1) при существенном нарушении договора  другой стороной;

     2) в иных случаях, предусмотренных самим Кодексом, другими Законами или договором.

    Существенным  признается нарушение договора одной  из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 4 60 ГК).

     Законодатель  не дает точного определения: "существенных нарушений договора". Видимо, это  объясняется тем, что невозможно 
предусмотреть в нормативном акте, все обширные случаи существенных нарушений договора. Тем более что, разновидностей договоров великое множество, в т.ч. смешанных, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им. Поэтому вопрос "существенного" нарушения договорных отношений в каждом конкретном случае решает суд. Судебная практика к числу существенных нарушений условий договора относит: поставку товаров ненадлежащего качества, не могущих быть использованными по прямому назначению, систематическую неуплату арендатором арендной платы в пользу арендодателя и. т. д. Рассмотрим второе основание расторжения договора по п.2 ст.450 ГК: “в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.".

     Что может или должно пониматься под  словами "в иных случаях?". Правоведы  считают, что основанием для изменения  и расторжения договора в этом случае может служить, например, расторжение договора присоединения по требованию присоединившейся стороны, если в договор включено условие хотя и не противоречащее закону, но являющееся явно обременительным для присоединившейся стороны (ст.428); также значительное превышение приблизительной сметы по договору подряда дает заказчику право отказаться от договора. Похожие ситуации возникают при принятии собственником либо уполномоченным органом юридического лица решения о реорганизации последнего (ст. 60 ГК).

     В некоторых случаях закон допускает  односторонний отказ от выполнения договорных обязательств. В случаях  одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (п.3 ст.450 ГК).

    По  смыслу информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в  договоре аренды могут быть предусмотрены  основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора. В обзоре практики Президиум ВАС РФ приводит пример, из которого следует, что стороны при заключении договора аренды по инициативе арендодателя (истца) включили в него условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст. 450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда он допускается законом или соглашением сторон). По мнению арендатора (ответчика), данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Однако нижестоящий суд не согласился с позицией арендатора, отметив: такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 ст. 450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается арендатором. В силу пункта 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым и соответствующее решение суда не требуется.

    Из  вышесказанного следует, что при  наличии в договоре аренды условия  о праве той или иной стороны  досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. Указанное выше дело относится именно к срочному договору, так как ответчик апеллирует к статье 619 ГК РФ, закрепляющей условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Особенности расторжение договора аренды. 

     Арендатор нерегулярно вносит арендную плату, арендодатель не ремонтирует систему  кондиционирования, арендатор не желает освобождать помещение, препятствуя его реконструкции. Эти и другие подобные проблемы хорошо знакомы арендодателям и арендаторам во всем мире, но пути их решения в России вовсе не так просты. На этот счет в российском законодательстве содержится ряд неоднозначных, а зачастую и противоречивых положений полных ловушек для обеих сторон, поэтому способы выхода из таких ситуаций известны далеко не каждому.

     Достижение  соглашения

     Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным  в том случае, когда обе стороны сохраняют нормальные деловые отношения. Совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на всю их дальнейшую деятельность. Кроме того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором.

     Однако  если заинтересованные лица не желают или утратили возможность совместными  усилиями выработать решение проблемы, им придется потратить значительно  больше времени и средств.

     Одностороннее расторжение договора по инициативе потерпевшей  стороны

     Вопрос  о праве "потерпевшей стороны" на расторжение договора аренды в  одностороннем порядке отражен  в российском законодательстве достаточно неопределенно. Противоречивые положения законодательства в сочетании с отсутствием регулирования по целому ряду пунктов порождают у комментаторов противоположные мнения.

     Единственное, что можно утверждать, это то, что российское законодательство не предусматривает автоматическое возникновение права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств.

     Наиболее  широкое распространение находит  точка зрения о правомерности  одностороннего расторжения только при наличие в договоре аренды специальных положений о порядке  его расторжения. Заинтересованные стороны могут рассмотреть этот вопрос при разработке нового договора аренды или в процессе внесения изменений в уже существующий. Вместе с тем, в процессе обсуждения подобных положений, необходимо предусмотреть все возможные риски, чтобы окончательный вариант договора полностью соответствовал требованиям сторон.

     Некоторые российские юристы утверждают, что  одностороннее расторжение договора по российскому законодательству вообще невозможно, даже если в договор  внесено специальное положение  по этому вопросу. В связи с  этим, одностороннее расторжение  может привести к судебным разбирательствам, если "потерпевшая" в результате расторжения сторона имеет достаточно времени, средств и уверенна в правомерности своей позиции.

    В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда косвенно подтверждается, что ответчик, будучи арендатором, имел право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора аренды, уплатив при этом арендодателю штраф в размере месячной арендной платы. В то же время ФАС Центрального округа в Постановлении по делу N А08-2693/05-22 указал: удовлетворяя исковые требования, нижестоящий суд правомерно исходил из того, что срочный договор аренды не содержит условия о возможности его расторжения арендатором в одностороннем порядке. При этом нижестоящий суд обоснованно указал: действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения обязательств по договору аренды не соответствуют требованиям закона и условиям договора, следовательно, он был обязан уплачивать арендную плату до окончания срока действия договора. Думается, если бы арендатор, который в соответствии с материалами дела выехал с занимаемой площади и уведомил арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды, настоял на включении в договор условия о праве такого отказа, суд принял бы его сторону и договор считался бы расторгнутым с момента, оговоренного в нем сторонами. При этом условием одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды может быть и такое основание, предусмотренное сторонами, как, например, однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный срочным договором аренды срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 февраля 2008 г. по делу N А66-10900/2006). При этом необходимо учесть: в статье 619 ГК РФ одним из условий обращения арендодателя в суд является невнесение арендных платежей арендатором более двух раз. Данный пример показывает: если стороны не указали в договоре порядок расторжения договора, они имеют право воспользоваться императивными нормами Гражданского кодекса РФ. То есть эти нормы не противоречат друг другу, но заступают на место друг друга.

     Возможность одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды недвижимого  имущества также видна из ряда судебных постановлений, проанализированных на предмет рассматриваемого вопроса⁸

     Расторжение договора в судебном порядке⁹

    Данный  вопрос был разрешен в п. 27 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор  практики разрешения споров, связанных  с арендой"¹⁰. Сославшись на п. 3 ст. 450 ГК, Президиум рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

    Данный подход представляется правильным и единственно возможным с учетом действующего законодательства. Как следует из содержания п. 3 ст. 450 ГК, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Было бы ошибкой считать, что указание на закон в п. 3 ст. 450 ГК отсылает к основаниям расторжения договора, предусмотренным ст. ст. 619 и 620 ГК, хотя бы потому, что данные основания касаются лишь расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, имеющаяся в ст. ст. 619 и 620 ГК ссылка на п. 2 ст. 450 ГК прямо свидетельствует о том, что установленные ими основания корреспондируют именно с этим пунктом ст. 450 ГК.

    В п. 2 ст. 450 ГК указывается, что договор  может быть расторгнут судом в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Включение в гл. 34 ГК, посвященную аренде, статей, предусматривающих нарушения, при  которых договор аренды может  быть расторгнут судом, не исключает  право сторон предусмотреть в  соответствии с п. 3 ст. 450 ГК в договоре иные нарушения для одностороннего расторжения договора - во внесудебном порядке.

    Однако  здесь необходимо учитывать положения  ст. 310 ГК, в соответствии с которыми односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом; односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Из этих положений следует, что сделанный вывод в большей степени актуален для судебно-арбитражной практики.