Автор: Пользователь скрыл имя, 11 Мая 2012 в 14:12, курсовая работа
Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения.
Введение...................................................................................................................3
Глава 1. Общие положения договора аренды………………………………6
1.1. Понятие договора аренды………………………………………..……6
1.2 Права и обязанности сторон по договору…………………...………11
Глава 2. Основания расторжения договора аренды…………….……..…..18
2.1. Изменение и расторжение договора аренды.....................................18
2.2 Особенности расторжения договора аренды…………………..…...21
Заключение..........................................................................................................26
Список использованных источников.............................................................27
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды)4.
Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 Гражданского Кодекса, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодекс различает пять видов аренды: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.
По
каждому из видов имеются специальные
акты законодательства, поэтому регулирование
договорных отношений аренды, как и отношений
по договору купли-продажи, осуществляется
по принципу «закон специальный отклоняет
закон общий » - сначала применяются правила
специальных актов законодательства,
затем правила соответствующего параграфа
главы 34 ГК «Аренда» и только потом применяются
правила § 1 главы 34 ГК «Общие положения
об аренде».
Сторонами
договора аренды являются арендодатель
и арендатор. По общему правилу, и в роли
арендодателя, и в роли арендатора могут
выступать любые субъекты гражданского
права, как физические, так и юридические
лица, а среди последних - и коммерческие
и некоммерческие организации, а также
государство, национально-государственные,
административно-
Арендодатель
- это собственник передаваемого
в пользование имущества или
лицо, уполномоченное законом или
собственником сдавать
Основная
обязанность арендодателя по договору
заключается в том, что предоставить
предусмотренное договором
В соответствии с п.2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.)
В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора).
В свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.
Особенностью некоторых договором аренды является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.
Арендодатель несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды.
При
обнаружении недостатков в
* потребовать
от арендодателя либо
* непосредственно
удержать сумму понесенных им
расходов на устранение данных
недостатков из арендной платы,
* потребовать досрочного расторжения договора.
Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятие которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.
Важнейшая обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т. д.
Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно5.
Перечень форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества6.
Стороны
в договоре аренды вправе решить вопрос
о возможности изменения
По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время.
Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).
Пункт
5 ст. 614 ГК предусматривает санкции
в случае существенного нарушения
арендатором сроков внесения арендной
платы. Арендодатель вправе, если иное
не предусмотрено договором
Практика показывает, что при возникновении у сторон разногласий, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Наглядным примером к вышеизложенному может служить следующий пример. Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.
Согласно
этой методике размер арендной платы
определялся по формуле, элементами
которой являются: базовая ставка
арендной платы за 1 кв. м в год
и ряд коэффициентов, учитывающих
ценность объекта, в том числе
коэффициент потребительских
В соответствии с одним из пунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.
Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При
таких обстоятельствах суд
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая
во внимание данные обстоятельства, Президиум
Высшего Арбитражного Суда РФ отменил
постановление апелляционной