Основания и порядок выселения из жилого помещения по инициативе наймодателя

e="1" start="2">

Предоставление жилого помещения в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

     Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием  данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

     Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который  установлен Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, действующим в редакции от 2 августа 2007 г¹⁷.

     Признание помещения  непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией.

     В Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47  содержится немало оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания. В целом они представляют собой  выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В частности, среди них можно выделить следующие:

     - снижение надежности здания, прочности  и устойчивости строительных  конструкций и оснований до недопустимого уровня, вызванное с физическим износом здания;

     - изменение окружающей среды и  параметров микроклимата жилого  помещения, не позволяющих обеспечить  соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических  требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

     - деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций здания, в котором расположено жилое помещение;

     - превышение показателей санитарно-эпидемиологической  безопасности в части физических  факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, в домах, в котором расположено жилое помещение.

     Содержание  жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. Основы санитарно-гигиенических норм закладывает Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»¹⁸. В ст. 23 указанного Закона содержатся санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

     Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

     Пример. Решением Заволжского районного  суда города Ярославля от 28 ноября 2005 г. удовлетворены исковые требования территориальной администрации Заволжского района к мэрии города Ярославля о расторжении договора социального найма, выселении семьи Хухаревых в порядке ст. 89 ЖК РФ в другое благоустроенное жилое помещение в связи с признанием дома аварийным и отказано в удовлетворении встречных исковых требований - об обязании территориальной администрации Заволжского района города Ярославля осуществить выселение семьи Хухаревых с предоставлением жилья в порядке ст. ст. 57 - 58 ЖК РФ¹⁹.

3. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором  происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение: когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

     К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов  здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные  и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя России «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда²⁰». Комплексный капитальный ремонт предполагает приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов здания, а также работы по благоустройству.

     Под реконструкцией понимается изменение  параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения²¹.

     Жилье на время реконструкции или ремонта  предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых  гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах.

     Закон Архангельской  области  «О порядке  предоставления жилых помещений  специализированного жилищного  фонда Архангельской  области»²² гласит: «жилые помещения маневренного жилищного фонда области предназначены для временного проживания:

     - граждан в связи с капитальным  ремонтом или реконструкцией  дома, принадлежащего области на  праве собственности, в котором  находятся жилые помещения, занимаемые  ими по договорам социального  найма;

     - граждан, у которых единственные жилые помещения, находящиеся в домах, принадлежащих области на праве собственности, стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

     - иных граждан - в случаях, предусмотренных  законодательством.

     Жилые помещения в маневренном жилищном фонде области предоставляются гражданам из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека».

     Не  согласные на переезд граждане могут  быть выселены не иначе как через  суд. При этом в решении суда обязательно  указывается, куда именно должен быть переселен наниматель.

     За  нанимателем независимо от срока  проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться  в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.

     Выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), или же увеличится настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

     Удовлетворяя  заявленные требования о выселении  в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать  сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

     Во всех случаях выселения предоставление выселенному гражданину нового благоустроенного жилого помещения оформляется новым договором социального найма, при этом ранее действовавший договор найма расторгается. 

     2.2 Характеристика оснований для выселения из жилого помещения без предоставления другого благоустроенного жилого помещения 

     Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

     Такому выселению могут быть подвергнуты как наниматель и все члены его семьи, так и отдельные граждане, которые

1. используют жилое помещение не по назначению,
2. систематически нарушают права и законные интересы соседей или

     бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

     Рассмотрим подробнее каждое из оснований:

1. Выселение за использование жилого помещения не по назначению допускается как к нанимателям (членам семьи), так и к собственникам жилых помещений.

     В Гражданском кодексе РФ праву  собственности на жилые помещения  посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

     Если  собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Статья 293 ГК РФ. Последствием удовлетворения подобного иска будет являться выселение «бывшего» собственника из реализованного жилого помещения.

     Гражданин - собственник жилого помещения может  использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

     Если  собственник желает, чтобы в принадлежащем  ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.

     Надо  отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК).

2. если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение…, а меры общественного предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.

     Отметим, что противоправными могут быть как действия, так и бездействия  нанимателей, хотя, конечно, чаще всего  это активные действия.

     Стоит еще упомянуть о том, что действия нанимателя могут быть расценены как противоправные, только если они совершены в нарушение законодательства - законов, Типового договора найма жилого помещения или правил пользования жилым помещением или других актов, регулирующих жилищные отношения.

     Прежде чем произвести выселение, наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения указанных нарушений. В случае если допущенные нарушения влекут разрушение жилого помещения, наймодатель обязан предоставить гражданам разумный срок для устранения этих нарушений.

     Если допущенные нарушения не будут устранены, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о выселении нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

     Такое выселение осуществляется исключительно на основании решения суда.

     В пункте 2 статьи 91 ЖК законодатель установил еще одно основание для выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. В таком порядке могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их дальнейшее проживание с детьми признано судом невозможным.

     Следует особо указать, что факт лишения родительских прав сам по себе не может влечь выселение родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети. Для выселения необходимо, чтобы суд отдельно указал на невозможность и недопустимость проживания граждан совместно с детьми.