Основания и порядок выселения из жилого помещения по инициативе наймодателя

     Закон допускает при капитальном ремонте  жилого помещения, когда расторгается договор пользования прежним  жилым помещением, выселение с  предоставлением другого благоустроенного жилья в постоянное пользование. Однако с согласия наймодателя и выселяемых нанимателя и членов его семьи может предоставляться другое жилое помещение с условием временного проживания выселяемых до завершения капитального ремонта прежнего жилья. Временное проживание граждан до предоставления жилья в постоянное пользование можно квалифицировать как переселение граждан в другое помещение временного пользования (маневренного фонда). Подтверждает это и ч. 1 ст. 88 ЖК, в которой говорится, что «на время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору социального найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке». Больше ни в одной статье Жилищного кодекса РФ упоминания о переселении нет, поскольку в остальных случаях происходит выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в постоянное пользование⁶.

     Нельзя  поэтому согласиться с высказыванием, что выселение с предоставлением другого жилого помещения в случаях, допустимых законом, правомерно квалифицировать как разновидность переселения.

     Нельзя  также отождествлять понятия  «расторжение договора жилищного найма» и «выселение».

     В научной и учебной литературе даются разные определения понятия  расторжения договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что  под расторжением договора жилищного  найма следует понимать полное прекращение  сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.⁷

     В.А. Золотарь, П.Н Дятлов в учебнике «Советское жилищное право» дают такое определение: «расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором».⁸

     «Прекращение  жилищного правоотношения - это более  широкое, то есть родовое понятие  по отношению к расторжению договора найма».⁹

     Последствием  расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем  и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

     Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица.

     Однако  во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в  нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

     «Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц».¹⁰

     Таким образом, выселение гражданина в  большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного  найма, то есть следствием прекращения  действия основания пользования  жилым помещением. Однако не следует забывать,  что договор найма может и не являться основанием пользования жилым помещением.

     Поэтому выселение граждан «может иметь  место как вследствие расторжения  договора жилищного найма, так и  в других случаях, в том числе  и тогда, когда гражданин проживает в жилом помещении без всяких на то оснований, например, при самоуправном занятии жилого помещения».¹¹

     Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, «расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий  фактор в отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами».¹²

     Стремясь  обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного найма  и  выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.

     Анализ  норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место  ставит защиту жилищных интересов нанимателей  и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права  в расторжении договора, а с  другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.

     Таким образом, как уже отмечалось, по каким  бы основаниям не производилось расторжение  договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как  правило, выселение нанимателя и  членов его семьи из занимаемого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава II

     ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  ПО ИНИЦИАТИВЕ НАЙМОДАТЕЛЯ 

     2.1 Характеристика оснований для  выселения из жилого помещения  с предоставлением другого благоустроенного  жилого помещения 

         Перечень оснований, по которым допускается выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, приводится в статье 85 ЖК РФ и включает в себя следующее:

     1) дом, в котором находится жилое  помещение, подлежит сносу;

     2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

     3) жилое помещение признано непригодным  для проживания;

     4) в результате проведения капитального  ремонта или реконструкции дома  жилое помещение не может быть  сохранено или его общая площадь  уменьшится, в результате чего  проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

          Рассмотрим каждое из перечисленных оснований более подробно.

1. Предоставление жилого помещения в связи со сносом жилого дома.

          Выселение граждан в связи  со сносом жилых домов «обычно  связано с осуществлением плановой  застройки городов и других  населенных пунктов, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов¹³».

     Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления. На федеральном  уровне порядок признания дома аварийным  регламентирован Постановлением Правительства РФ, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции¹⁴.

     Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально созданной межведомственной комиссией. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу создается федеральным органом исполнительной власти. Для признания подлежащим сносу дома, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципального образования, комиссия соответственно создается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

     В Архангельске деятельность комиссии регулируется Положением о межведомственной комиссии для рассмотрения вопросов о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на территории муниципального образования «Город Архангельск.

     Выделяют  следующие формы обеспечения  жильем граждан при отселении: 1) предоставление другого жилья по договору социального найма (либо по договору коммерческого найма); 2) предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник); 3) предоставление денежных средств - выкупной стоимости (если отселяется собственник).

     Жилые помещения по договору социального  найма при сносе домов предоставляются  населению в виде отдельных квартир  в жилищном фонде социального  использования.

     Предоставляемые взамен благоустроенные квартиры, как правило, имеют площадь не менее занимаемого жилого помещения в доме, подлежащем сносу. Если по размеру занимаемое жилое помещение меньше, чем это предусмотрено нормой, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, квартиры предоставляются из расчета не менее этой нормы. Напротив, если размер занимаемого жилого помещения превышает установленную в субъекте РФ норму жилой площади, то квартира предоставляется исходя из этой нормы. Дополнительная жилая площадь должна быть предоставлена, если собственник дома или другие проживающие в доме граждане имеют на нее право и фактически пользовались ею в сносимом доме (Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17¹⁵).

     При переселении из сносимого жилья  собственнику квартиры должны предоставить новую квартиру на праве собственности, количество комнат и метраж которой  должны быть не меньше, чем в сносимой квартире.

     Частью 1 ст. 32 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

     По  соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено  взамен изымаемого жилого помещения  другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

1. Предоставление жилого помещения в связи переводом жилого дома в нежилой.

     Перевод жилого помещения в нежилое и  нежилого помещения в жилое допускается  при соблюдении условий Жилищного  и Градостроительного кодексов. Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается: 1)если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым площадям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; 2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данной площади или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

     Для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должен обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения с заявлением.

     В настоящее время жилищным законодательством не урегулирован вопрос о порядке перевода жилого помещения в нежилое применительно к частному жилому фонду. В Архангельской области также не существует какого-либо нормативного акта, регулирующего данный вопрос. Поэтому, исходя из требований ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении аналогии закона к отношениям, прямо не урегулированным законодательством, суд приходит к выводу, что решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое в частном жилом фонде, а также перепланировка здания относится к компетенции органов управления товарищества¹⁶.