Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений

Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта.

Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте - городе, поселке, деревне. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. На уровень благоустроенности в первую очередь влияют наличие коммунальных удобств (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде). Также важное значение имеют планировка помещения, время введения многоэтажного дома в эксплуатацию, материал постройки (кирпич или панель), район местоположения в пределах населенного пункта и т.п.

Обычно в крупных городах уровень благоустроенности выше, чем в мелких городах. В сельской местности, где многоэтажных домов немного, и в основном это дома малой этажности, уровень благоустроенности является очень низким.

Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. При этом предоставление одной комнаты лицам разного пола (в том числе детям), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается.

В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. 15 ЖК РФ. В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Если гражданин проживает в крупном городе, то по возможности жилое помещение предоставляется ему в том районе, где он проживал, или аналогичном ему. Тем не менее если даже предоставленное благоустроенное жилое помещение находится в противоположном конце города, то считается, что это жилое помещение находится в пределах черты данного населенного пункта.

Нельзя предоставлять гражданину помещение в селе, если гражданин проживал в городе, даже если это село находится близко от города.

Таким образом, в каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.

 Выселение за невнесение оплаты за жилое помещение. ЖК РФ предусмотрено выселение за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги, которое производится только в судебном порядке. Основанием для выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, в данном случае является неуплата платежей в течение длительного периода времени.

В соответствии ст. 90 ЖК РФ выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Норма о выселении за неуплату в судебном порядке касается также выселения из служебного жилья.

Если причины задолженности по квартплате являются уважительными, принудительное выселение не производится.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится нанимателем жилого помещения по договору социального найма ежемесячно, в срок до 10-го числа каждого календарного месяца. Плата может вноситься не только нанимателем лично. Члены семьи такого нанимателя и иные лица, которые совместно с нанимателем проживают в жилом помещении, могут выполнять обязанность по внесению платы самостоятельно.

При расчете срока невыплаты шесть календарных месяцев отсчитываются со дня, следующего за днем, когда плата должна быть внесена (с 10-го числа соответствующего месяца).

Выселение возможно только тогда, когда неуплата по договору длится без перерыва в течение шести месяцев. Если плата внесена нанимателем по истечении пяти месяцев неуплаты, пусть даже за полмесяца, то предъявить иск о выселении такого гражданина не представляется возможным. Установленный пятимесячный срок прерывается внесением оплаты в любой сумме, даже не полной, а не только погашением всей задолженности.

          2. Выселение без предоставления другого жилого

          Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям. В соответствии со ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся следующие: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Выселение из помещений специализированного жилищного фонда как последствие утраты права проживать в жилом помещении возможно в случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.

Расторжение договора найма по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении, изменении или прекращении договорных условий, если это не нарушает права третьих лиц и требования закона. Установленное правило в полной мере отражает один из основополагающих принципов гражданского права - принцип свободы договора. В принципе инициатива расторгнуть договор может исходить как от нанимателя (выделено как самостоятельное условие), так и от наймодателя.

Расторжение договора найма по инициативе нанимателя. Любая из сторон договора найма специализированного жилого помещения вправе в любое время принять решение о расторжении договора социального найма. Причины расторжения договора нанимателем могут быть любыми - непосильная плата за пользование жилым помещением, переезд в другое государство, получение в наследство другого жилья и т.п. Расторжение договора не зависит от причин, которые побудили нанимателя принять такое решение.

Согласие членов семьи нанимателя не является условием, влияющим на возможность расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Этим порядок расторжения договора социального найма специализированного жилого помещения отличается от общего порядка. Частью 2 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя возможно только с согласия членов его семьи.

О своем намерении расторгнуть договор наниматель заблаговременно в письменной форме извещает наймодателя.

Без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Расторжение договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилого помещения не по назначению.

Договор найма подлежит расторжению и по иным основаниям с учетом вида специализированного жилья и его назначения. В частности, это касается учреждений системы социального обслуживания и фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев.

Наймодатель по своей инициативе без согласия нанимателя не вправе расторгнуть заключенный с ним договор найма специализированного жилого помещения. Но он может требовать расторжения этого договора в судебном порядке, т.е. обратиться с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора и выселении нанимателя и членов его семьи.

Направить в суд иск с такими требованиями наймодатель вправе только в строго определенных случаях, когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи нарушают свои обязательства по договору найма специализированного жилого помещения. Перечень оснований для направления иска является следующим:

- отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по его назначению;

- иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ, т.е. выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, или утрата (разрушение) жилого помещения, или смерть одиноко проживавшего нанимателя.

 Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение. При самовольном, без законных оснований вселении в жилое помещение, граждане могут быть выселены из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Выселение происходит без предоставления ему другого жилого помещения.

       Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания. В соответствии со ст. 80 ЖК РФ временными жильцами считаются граждане, вселенные нанимателем жилого помещения и членами его семьи для временного безвозмездного проживания в жилом помещении. В данном случае вселяемые не вступают в жилищные правоотношения с наймодателем (собственником) помещения. Взаимоотношения временного жильца и нанимателя носят временный характер и такие жильцы в соответствии с п.2 ст.80 ЖК РФ не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше шести месяцев подряд.

Жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа выселиться добровольно наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи наймодатель вправе напрямую предъявить требование о выселении без предоставления жилого помещения самому временному жильцу.

         Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива. В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Выселение бывшего члена жилищного кооператива производится в случае невыплаты полной суммы паевого взноса или в случае его исключения из жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей. В принудительном порядке член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференцией) при условии совершения им в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей.

        Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения предусматривается в одном из случаев, когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

- используют жилое помещение не по назначению;

- систематически нарушают права и законные интересы соседей;

- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его порчу и разрушение.

Использование жилого помещения не по назначению подразумевается в том случае, если граждане используют помещение для иных целей, нежели для целей проживания, в частности для размещения производства, торговой точки, используется как офис или склад.

К действиям, нарушающими права и интересы соседей, можно отнести строительные работы, работы по перепланировке и реконструкции, организация производства в жилом помещении.

 Выселение лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным. В соответствии с п.2 ст.91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Если жилье не приватизировано, а ребенок и родители проживают в совместно и суд сделает вывод, что совместное проживание ребенка и родителя невозможно, родители могут быть выселены без предоставления другого жилья в соответствии со ст. 91 ЖК РФ. В данном случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.