Ортақ меншік құқығы

Екi немесе бiрнеше адамның меншiгiндегi мүлiк оларға ортақ меншiк құқығымен тиесiлi болады. Мүлiк меншiк иелерiнiң әрқайсысының меншiк құқығындағы үлестерi белгiлене отырып (үлестiк меншiк) немесе ондай үлестер белгiленбей (бiрлескен меншiк) ортақ меншiкте болуы мүмкiн. Мүлiкке ортақ меншiк үлестiк меншiк болып табылады, бұған мүлiкке ортақ меншiк құру заңда көзделген реттер қосылмайды. Ортақ меншiк екi немесе бiрнеше адамның меншiгiне мүлiк түскен кезде пайда болады, оны өзiнiң мақсаты өзгертiлмейiнше бөлуге болмайды (бөлiнбейтiн заттар), өйткенi ол заңға сәйкес бөлiнуге жатпайды. Бөлiнетiн мүлiкке ортақ меншiк заң құжаттарында немесе шартта көзделген реттерде пайда болады. Бiрлескен меншiкке қатысушылардың келiсiмi бойынша, ал келiсiмге қол жетпеген жағдайда - сот шешiмi бойынша ортақ меншiкке осы адамдардың үлестi меншiгi белгiленуi мүмкiн.

Жылжымайтын мүлiкке меншiк кондоминиум нысанында пайда болуы мүмкiн, бұл жағдайда жылжымайтын мүлiктiң жекелеген бөлiктерi азаматтардың және (немесе) заңды тұлғалардың дара (бөлек) меншiгiнде болады, ал жылжымайтын мүлiктiң бөлек меншiкте емес бөлiктерi ортақ үлестiк меншiк құқығымен жылжымайтын мүлiк бөлiктерiнiң иелерiне тиесiлi болады. Әрбiр меншiк иесiнiң ортақ мүлiктегi үлесi оның жылжымайтын мүлiктiң өзiне тиесiлi бөлiгiне бөлек меншiгiнен ажырағысыз.

Әрбiр меншiк иесiнiң ортақ мүлiктегi үлесiнiң мөлшерi мен оны ұстауға арналған шығындарға қатысу дәрежесi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жылжымайтын мүлiктiң дара (бөлек) меншiктегi бөлiктерiнiң мөлшерiне байланысты болады. Кондоминиумның әр алуан түрлерiнiң құқықтық режимiнiң ерекшелiктерi заң актiлерiмен айқындалуы мүмкiн. Инвестициялық пай қорының активтерiне ортақ үлестiк меншiктiң құқықтық режимiнiң ерекшелiктерi Қазақстан Республикасының инвестициялық қорлар туралы заң актiсiмен айқындалады.

     Ортақ меншік – екі немесе бірнеше адамның меншік құқығына тиесілі мүлік. Ортақ меншік үлесті және бірлескен меншік деген екі түрге бөлінеді. Үлесті меншік бойынша әрбір қатысушының Ортақ меншікте нақты үлесі болады.

     Үлес мөлшері Ортақ меншікке қатысушылардың өзара келісімі арқылы ортақ мүлікті құру мен көбейтуге қосқан салымдарына қарай белгіленеді.

     Кейін нарыққа қарай мүліктің бағасы өзгерсе де, бастапқы үлестері сол қалпында қала береді. Cондықтан қатысушылардың үлестері мүліктегі заттай үлес емес, құнындағы үлес те емес, ортақ құқықтық үлес болып танылады.

Кей жағдайда ортақ меншікке қатысушылардың үлестерін өздері емес, басқа адам немесе заң белгілейді. Мұндай жағдай қатысушылардың біреуінің заңды құқығы бұзылатын болғанда орын алады.

     Ортақ үлесті меншік, сондай-ақ бірлескен қызмет шартын жасасу арқылы және жай серіктестік нысанында фермер қожалығын ұйымдастырған кезде пайда болады. Үлестеріне қарамастан Ортақ меншік қатысушыларға меншік құқығына тән барлық өкілеттіктер (иемдену, пайдалану, билік ету) беріледі.Әрбір қатысушы үлесті меншіктегі тұтас мүлікке де, өзіне тиесілі үлеске де билік етеді.

      Тұрғын үй ортақ меншік болып есептелінеді

      Ортақ меншіктегі тұтас мүлікке билік ету барлық қатысушылардың келісімімен жүзеге асырылады. Ал өзіне тиесілі үлеске қатысушы жеке-дара билік етеді, яғни өз қалауымен сатуға, сыйға тартуға, кепілге қоюға, мұраға қалдыруға құқылы.

     Үлесті меншіктегі мүлікті иемдену мен пайдалану да барлық қатысушылардың келісімімен іске асырылады. Ал келісе алмаған кезде иемдену және пайдалану тәртібін сот белгілейді.

     Ортақ меншіктің екінші түрі – бірлескен меншіктегі құқық үлестерге бөлінбейді. Қатысушылар өздеріне тиесілі үлесті тек Ортақ меншіктен шыққанда ғана айқындайды. Бірлескен меншік азаматтар арасында ғана (ерлі - зайыптылардың некелескен соң алған мүлкі, шаруа қожалығы құрылғанда, тұрғын үйді жекешелендіргенде) пайда болады.

     Бірлескен меншіктегі мүлікті қатысушылар бірлесе иеленеді және пайдаланады. Олардың келісімімен өзгеше тәртіп те белгіленуі мүмкін. Бірлескен меншіктегі мүлікке билік ету де барлық қатысушылардың келісімі бойынша жүзеге асырылады.                                                                                                        

2.3         Ортақ үлесті меншік

   Ортақ үлесті меншік құқығында оның әрбір қатысушысының белгілі бір үлесі болады.Бұл ортақ мүліктегі немесе оның құнындағы үлес емес, дәп ортақ меншік құқығындағы үлес.Бұл үлес ортақ үлесті меншіктің барлық басқа қатысушыларының үлестеріне қатысты бөлшекпен өлшенеді,мысалы, үлесті меншіктің барлық ортақ құқығына қатысты ¼, ½,3/5, т.с.с.Сонымен, ортақ мүлік үлесті меншіктің қатысушылары арасында бөлінбейді,ортақ мү-ліктің құнындағы үлес бөлініп алынбайды.

Қатысушылардың ортақ меншік құқығындағы үлестері тең де,тең емес те болуы мұмкін.АК үлестердің теңдік презумпциясына сүйенеді.Егер заң құ-жаттарында немесе үлесті меншіктің барлық қатысушыларының келісімде-рінде өзгеше көзделмеген болса,олар тең (АК-ның 210-бабының 1-тармағы).

Қатысушылардың ортақ меншік құқығындағы үлесін үлесті меншіктегі қатысушылардың өздері емес,заң актілері немесе осы құжаттарда белгіленген тәртіпте үшінші жақ анықтайтын жағдайлар көп емес.Мысалы,әрбір ортақтас меншік иесінің кондоминиумдағы ортақ мүлікке құқығындағы үлесі бөлек (жеке) меншіктегі тұрғын жайдың пайдалы алаңының немесе тұрғын емес жайдағы алаңның тұтастай үйдің жалпы алаңына қатынасымен анықталады. Өсиет бойынша мұраға қалдырғанда өсиет қалдырушы өсиетке қалдыратын жылжымайтын мүлікке мұрагерді анықтауға құқылы.

Үлесті меншік құқығындағы үлестердің мөлшері,көбіне,оның қатысушы-ларының өзара келісімімен анықталады.Бұл ретте үлесті меншіктің қатысу- шылары ортақ мүлікті құру мен көбейтуге қосқан салымдарына қарай қаты- сушылардың үлестерін анықтаудың және өзгертудің тәртібін белгілеуі мүм-кін(АК-ның 210-бабының 2-тармағы).Сонымен,кейбір жағдайлардан басқа реттерде,үлесті меншік құқығындағы үлестер мөлшері меншік иелерінің ор-тақ мүлікті құруға және көбейтуге қосқан салымдарының көлеміне тікелей байланысты.Үлесті меншік жақсарғанда да оның қатысушыларының құқығы тиісінше анықталады.

Ортақ үлесті меншік құқығы өзіне АК-да меншік құқығы үшін көзделген барлық құқық өкілеттіктерін,яғни иемдену,пайдалану және билік ету құ- қықтарын қамтиды.Бірақ,үлесті меншік құқығындағы бұл құқық өкілеттік- терін жүзеге асырудың өз ерекшеліктері бар.Осы ерекшеліктерді АК-да қалай берілсе,сол ретімен қарастырайық,ал ол мүлікке билік етуден басталады.Бұл жерде АК ортақ үлесті меншіктегі мүлікке билік етуді үлесті меншік құқы-ғындағы үлеске билік етуден бөліп қарайды.

Үлесті меншіктегі мүлікке билік ету оның барлық қатысушыларының келісуімен жүзеге асырылады (АК-ның 212-бабының 1-тармағы).

Ортақ үлесті меншікке билік ету оның қатысушыларының бірауыздылық принциптеріне негізделген.Үлесті меншіктегі мүлікті оның қатысушылары сатуы,сыйға тартуы немесе басқадай билік жасауы үшін,меншік құқығында-ғы әрбір адамның үлесінің мөлшеріне қарамай,олардың барлығының келісі- мін алуы тиіс.

Үлесті меншіктің қатысушыларының оған билік етуге келісімі,бірлескен меншіктің қатысушыларының осындай келісіміне қарағанда,алдын ала бол-жамданбайды,ол нақты көрініс табады.Мысалы,үлесті меншікке билік жасау жөніндегі жазбаша мәміледе оның барлық қатысушыларының немесе оның өкілдерінің қолы болуы тиіс.Үлесті меншіктің тым болмаса бір қатысушысы-ның келісімінің жоқтығын басқа тәсілдермен,оның ішінде сот шешімімен то-лықтыруға болмайды.Үлесті меншіктегі мүлікке оның қатысушыларының барлығының келісімінсіз билік етуге оның қатысушысы тек үлестік меншік құрамынан мүлікті бөліп алғаннан,яғни мүлікке ортақ меншік тоқтағаннан кейін мүмкіндік алады (АК-ның 218-бабы).

Меншік құқығындағы үлестерге билік ету үшін өзге тәртіп белгілен-ген.Үлесті меншіке әрбір қатысушы өзінің үлесін өз қалауы бойынша сатуға, сыйға тартуға,өсиет етуге,кепілге беруге құқылы (АК-ның 212-бабының 2-тармағы).

Үлестік меншік құқығының қатысушысымен оның үлесіне қатысты мәмі- ле жасағанда басққа қатысушылардың келісімі қажет емес.Бірақ,өз үлесін меншік иесі емесүшінші адамға сатқан (айырбастаған) жағдайда,АК,басқа меншік иелерінің мүдделерін қорғай отырып,олар үшін сатылатын үлесті тең жағдайларда және сол сатылатын бағаға сатып алудың артықшылық құ-қығын көздеген (216-баптың1-тармғы).

  Үлестiк меншiк құқығындағы үлестi анықтау

1. Егер үлестi меншiкке қатысушылар үлестерiнiң мөлшерi заң құжаттары негiзiнде анықталуы және оған барлық қатысушылардың келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн болмаса, үлестер тең деп саналады.

2. Үлестi меншiкке барлық қатысушылардың келiсiмiмен олардың әрқайсысының ортақ мүлiктi құру мен көбейтуге қосқан салымдарына қарай қатысушылардың үлестерiн анықтау мен өзгерту тәртiбi белгiленуi мүмкiн.

    Үлестi меншiкке қатысушының оны жақсартуға байланысты құқықтары

1. Ортақ мүлiктi пайдаланудың белгiленген тәртiбiн сақтай отырып, оны бөлмей жақсартуды өз есебiнен жүзеге асырған үлестi меншiк қатысушысының ортақ мүлiкке құқықтағы өз үлесiн тиiсiнше ұлғайтуға құқығы бар.

2. Ортақ мүлiктi бөлiп алып жақсарту, егер үлестi меншiкке қатысушылардың келiсiмiнде өзгеше көзделмесе, оны жасаған қатысушының меншiгiне түседi.

     Үлестi меншiктегi мүлiкке билiк ету

1. Үлестi меншiктегi мүлiкке билiк ету оның барлық қатысушыларының келiсуiмен жүзеге асырылады.

2. Үлестi меншiкке әрбiр қатысушы өзiнiң үлесiн өз қалауы бойынша сатуға, сыйға тартуға, өсиет етуге, кепiлге беруге, не осы Кодекстiң 216-бабында көзделген шарттарды сақтай отырып, оған өзгеше түрде билiк етуге құқылы.

    Үлестi меншiктегi мүлiктi иелену және пайдалану

1. Үлестi меншiктегi мүлiктi иелену және пайдалану оның барлық қатысушыларының келiсуiмен, ал келiсiмге келмеген жағдайда - сот белгiлейтiн тәртiппен жүзеге асырылады.

2. Үлестi меншiктiң әрбiр қатысушысы ортақ мүлiктiң өз үлесi мөлшерiне тең бөлiгi өзiнiң иеленуiне және пайдалануына берiлуiне құқылы, ал бұл мүмкiн болмаған жағдайда - өз үлесiне тиесiлi мүлiктi иеленетiн және пайдаланатын басқа қатысушылардан тиiстi ақша сомасын немесе өзге де өтем төлеудi талап етуге құқылы.

    Үлестi меншiктегi мүлiктi пайдаланудан алынатын жемiстер, өнiмдер мен табыстар. Үлестi меншiктегi мүлiктi пайдаланудан алынатын жемiстер, өнiмдер мен табыстар ортақ мүлiктiң құрамына келiп түседi. Жемiстiң, өнiм мен табыстың одан кейiнгi бөлiнуi, үлестi меншiктiң қатысушылары арасында, егер олардың арасындағы келiсiмде өзгеше көзделмесе, олардың үлестерiне сәйкес жүргiзiледi.

    Үлестi меншiктегi мүлiктi күтiп ұстауға байланысты шығындар

Үлестi меншiктiң әрбiр қатысушысы ортақ мүлiк бойынша өз үлесiне сәйкес салықтар, алымдар және өзге де төлемдер төлеуге, сондай-ақ оны күтiп ұстау мен сақтауға байланысты шығындарға қатысуға мiндеттi.

    Сатып алудың басым құқығы

Үлестi меншiк құқығындағы үлестi бөгде адамдарға сату кезiнде сатылатын үлестi оның сатылатын бағасы бойынша және жария саудаға салып сату реттерiнен басқа тең жағдайларда үлестi меншiктiң қалған қатысушыларының сатып алуға басым құқығы болады.

Үлестi меншiкке барлық қатысушылардың келiсiмi болмаған жағдайда үлестi меншiк құқығындағы үлестi сату үшiн жария саудаға салу осы Кодекстiң 222-бабының 2-тармағында көзделген реттерде және заң құжаттарында көзделген өзге де реттерде жүргiзiлуi мүмкiн.

Үлесiн сатушы оның сату бағасын және оны сатудың басқа да шарттарын көрсете отырып, үлестi меншiктiң басқа қатысушыларына өз үлесiн бөтен адамға сату ниетi туралы жазбаша түрде хабарлауға мiндеттi. Егер үлестi меншiктiң басқа қатысушылары сатып алудан бас тартса немесе қозғалмайтын мүлiкке меншiк құқығындағы сатылатын үлестi бiр ай iшiнде, ал басқа мүлiк жөнiнен - хабар алған күннен бастап он күн iшiнде сатып алмаса, сатушы өз үлесiн кез келген адамға сатуға құқылы.

Үлес сатып алудың басым құқығы бұзыла отырып сатылған жағдайда үлестi меншiктiң кез келген басқа қатысушысы үш айдың iшiнде сотта өзiне сатып алушының құқықтары мен мiндеттерiн аударуды талап етуге құқылы.

Үлестi сатып алудың басым құқығын басқа бiреуге беруге рұқсат етiлмейдi.

Осы баптың ережелерi айырбас шарты бойынша үлестi иелiктен айыру кезiнде де қолданылады. Осы баптың ережелері стратегиялық объектілерді иелік­тен шығару жағдайларына қолданыл­майды. Үлестi меншiк құқығындағы үлестiң шарт бойынша сатып алушыға ауысатын кезi

    Үлестi меншiк құқығындағы үлес, егер тараптардың келiсiмiнде өзгеше көзделмесе, шарт жасасқан кезден бастап шарт бойынша сатып алушыға ауысады. Мемлекеттiк тiркеуге немесе нотариат куәландыруға тиiстi шарт бойынша үлестi меншiк құқығындағы үлестiң ауысатын кезi осы Кодекстiң 238-бабының 2-тармағына сәйкес белгiленедi.

     Үлестi меншiктегi мүлiктiң бөлiнуi және одан үлестi бөлiп шығару

Үлестi меншiктегi мүлiк оған қатысушылар арасындағы келiсiм бойынша өздерiнiң арасында бөлiнуi мүмкiн. Үлестi меншiкке қатысушы ортақ мүлiктен өз үлесiн бөлiп шығаруды талап етуге құқылы. Үлестi меншiкке қатысушылар ортақ мүлiктi бөлу немесе бiреуiнiң үлесiн бөлiп шығарудың әдiстерi мен шарттары жөнiнде келiсiмге келе алмаған жағдайда үлестi меншiкке қатысушы ортақ мүлiктен өз үлесiн заттай бөлiп берудi талап етуге құқылы. Егер үлестi заттай бөлiп беруге заң құжаттарында жол берiлмесе немесе ол ортақ меншiктегi мүлiкке шамадан тыс залал келтiрмейiнше мүмкiн болмаса, бөлiнiп шығушы меншiк иесi үлестi меншiктiң басқа қатысушыларынан өз үлесiнiң құнын төлетуге құқылы.

Осы бап негiзiнде үлестi меншiктiң қатысушысына заттай бөлiп берiлетiн мүлiктiң меншiк құқығындағы оның үлесiне сәйкессiздiгi тиiстi ақша сомасын немесе өзге өтем төлеу арқылы жөнге келтiрiледi.

Басқа меншiк иелерiнiң үлестi меншiкке қатысушыға оның үлесiн заттай бөлiп берудiң орнына өтем төлеуiне қатысушының келiсуiмен жол берiледi. Тиiстi меншiк иесiнiң үлесi шамалы болып, нақты бөлiп шығару мүмкiн болмай және ол ортақ мүлiктi пайдалануға онша мүдделi болмаса, сот бұл меншiк иесiнiң келiсiмi болмаған күнде де үлестi меншiкке қатысушыларды оған өтем төлеуге мiндеттей алады. Осы баптың 3 және 4-тармақтарына сәйкес өтем алғаннан кейiн меншiк иесi ортақ мүлiктегi үлеске құқығын жоғалтады. Осы баптың 3-5-тармақтарында баяндалған ережелер бойынша ортақ мүлiктi бөлу iсiн жүргiзудiң не одан үлестi бөлiп шығарудың тиiмсiздiгi айқын болған жағдайда сот мүлiктi жария саудаға салып сатып, кейiн одан түскен соманы ортақ меншiкке қатысушылар арасында олардың үлестерiне сәйкес бөлiп беру туралы шешiм шығаруға құқылы.