Оценочная деятельность в РБ

    В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют  сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями. В то же время законопроект не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

     Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в законопроект крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

     Один  из недостатков сложившейся в  Республике Беларусь к настоящему времени  системы оценки имущества, который  преодолевает законопроект «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

     В настоящее время оценкой стоимости  имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные  налоговые органы. Оцениваются стоимость  находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, автотранспорта и так далее, а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.

     И здесь отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.

     В законопроекте практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

     Законопроект  вводит ограничения по использованию оценщиками методов и подходов. В настоящее время в Республике Беларусь (как и в Российской Федерации) таких ограничений нет, поэтому создается возможность для манипуляций в этой сфере. Согласно законопроекту, могут применяться методы, определенные специально уполномоченным республиканским органом государственного управления в области оценки стоимости объектов гражданских прав, другими республиканскими органами в пределах их компетенции. Могут также применяться методы оценки, определенные объединениями оценщиков, исполнителей оценки, в том числе международными исполнителями оценки, если это не противоречит законодательству Республики Беларусь. [9]

     Любой метод оценки должен быть основан  на одном (либо нескольких) из следующих  подходов:

     - доходный - базируется на расчете доходов, ожидаемых от объекта оценки;

     - затратный - основан на расчете затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом всех видов износа и местоположения объекта;

     - сравнительный - базируется на сравнении объекта оценки с аналогичным или идентичным, в отношении которого имеется информация о ценах сделок с ним либо о спросе и предложении. При этом под аналогичным подразумевается сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам.

     Устанавливается обязательность определения рыночной стоимости, если в нормативном правовом акте, судебном постановлении, договоре не приведен конкретный вид стоимости  объекта оценки. Ныне в многочисленных правовых актах (в том числе законах и кодексах) указывается на необходимость определения стоимости имущества. Однако непонятно, о какой стоимости идет речь: часто используемые в нормативных правовых актах термины «действительная стоимость», «обычно используемая стоимость», «разумная стоимость», «реальная стоимость», «фактическая стоимость», «эквивалентная стоимость» не конкретизированы.

     В законопроекте к видам стоимости  объектов оценки относятся:

     1. номинальная - нарицательная стоимость  объекта оценки, указанная на  ценной бумаге либо путем записей на счетах;

     2. первоначальная - стоимость объекта  оценки, принимаемая к бухгалтерскому  учету в соответствии с законодательством;

     3. восстановительная - стоимость объекта  оценки, полученная в результате  переоценки, проводимой по решению правительства;

     4. остаточная - стоимость объекта оценки, равная первоначальной (восстановительной)  стоимости за вычетом накопленной  амортизации на определенную  дату;

     5. балансовая - стоимость объекта оценки, отраженная в бухгалтерском балансе;

     6. первоначально-оценочная - стоимость нового объекта оценки, равная затратам на его приобретение или создание, определяемая на дату приобретения, создания или ввода в эксплуатацию нового объекта оценки;

     7. восстановительно-оценочная - стоимость  нового объекта оценки, равная затратам на его воспроизводство в текущих ценах на дату оценки;

     8. замещения - стоимость нового  объекта оценки, равная затратам  на воспроизводство его аналога  в текущих ценах на дату  оценки;

     9. остаточно-оценочная - стоимость  объекта оценки, равная разнице между первоначально-оценочной или восстановительно-оценочной стоимостью и накопленным износом;

     10. рыночная - расчетная денежная сумма,  по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки  согласен был бы его продать,  а покупатель - его приобрести. [2]

       При этом должны быть соблюдены  следующие условия:

     - стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке аналогичных объектов;

     - стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

     - объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на открытом конкурентном рынке;

     - продавец и покупатель имеют достаточно времени для выбора варианта совершения сделки;

     - в соответствии с договором на продавца не налагается дополнительных обязанностей, кроме обязанности передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязанностей, кроме обязанности принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Установленные в отношении объекта оценки ограничения (обременения) прав, которые сохраняются при переходе права собственности на объект оценки, учитываются при определении рыночной стоимости:

     - рыночная стоимость в текущем использовании - на дату оценки;

     - специальная рыночная стоимость - рыночная стоимость объекта оценки с учетом реальных или предполагаемых ограничений в отношении его продавца или покупателя;

     - инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки для конкретного инвестора при определенном варианте его использования;

     - кадастровая стоимость земельного участка - расчетная денежная сумма, определяющая вклад стоимости земли, подлежащей кадастровой оценке, в рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного на соответствующем земельном участке, в его текущем использовании;

     - стоимость ограниченной реализации (ликвидационная стоимость) - расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки, не имеющий достаточного времени для выбора варианта совершения сделки, согласен был бы его продать, а покупатель объекта оценки согласен был бы его приобрести.

     - утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная суммарной рыночной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки, с учетом затрат на его разделение;

     - иные виды стоимости, устанавливаемые законодательством Республики Беларусь. [2]

     В законопроекте указывается на необходимость  мониторинга рыночных цен. Республиканская  организация по государственной  регистрации недвижимого имущества  и прав на него проводит обобщение рыночных цен на недвижимое имущество и осуществляет публикацию бюллетеней рыночных цен не реже одного раза в полгода.

     Результат независимой оценки может быть использован  исключительно для цели оценки, если в заключении об оценке отсутствует  указание о возможности его использования для иных целей.

     К исполнителям оценки - организациям предъявляются  следующие требования:

     - наличие в штате оценщика, аттестованного по соответствующему виду объектов оценки, или оценщика, имеющего генеральный аттестат оценщика;

     - указание в учредительных документах вида деятельности, соответствующего оценочной деятельности в Общегосударственном классификаторе видов экономической деятельности.

     К исполнителям оценки - индивидуальным предпринимателям предъявляются следующие  требования:

     - наличие у индивидуального предпринимателя аттестата оценщика по соответствующему виду объектов оценки или генерального аттестата оценщика либо гражданско-правового и (или) трудового договора с оценщиком, аттестованным по соответствующему виду объектов оценки или имеющим генеральный аттестат оценщика;

     - указание в свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя вида деятельности, соответствующего оценочной деятельности в Общегосударственном классификаторе видов экономической деятельности.

     Если  иное не установлено законодательством, проведение независимой оценки с  использованием документов, содержащих сведения, составляющие государственные  секреты, может осуществляться только исполнителями оценки, оценщиками, которые имеют допуск к государственным секретам, полученный в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 29 ноября 1994 г. "О государственных секретах". [10, с. 36]

     В законопроекте устанавливаются  права, обязанности, ответственность  исполнителей оценки. Они несут ответственность в соответствии с законодательными актами за убытки, если они причинены в результате осуществления оценочной деятельности.

     Исполнитель оценки не несет ответственности  за убытки либо недостоверность определенной стоимости объекта оценки, если они явились следствием предоставления заказчиком или третьими лицами недостоверных данных.

     За  составление заведомо ложного заключения об оценке оценщик несет ответственность, установленную законодательными актами.

     Независимая оценка не может проводиться:

     - исполнителями оценки, являющимися учредителями (участниками), собственниками имущества юридических лиц - заказчиков оценки;

     - с участием оценщиков, являющихся должностными лицами юридических лиц - заказчиков оценки, а также состоящих в близком родстве или свойстве с учредителями (участниками), собственниками имущества, должностными лицами юридических лиц - заказчиков оценки;

     - с участием оценщиков, состоящих в близком родстве или свойстве с физическими лицами - заказчиками оценки;

     - исполнителем оценки - организацией, учредителем (участником), собственником имущества которой является заказчик оценки;

     - исполнителем оценки - организацией, руководитель которой состоит в близком родстве или свойстве с физическим лицом - заказчиком оценки либо с руководителем юридического лица - заказчика оценки;

     - если в отношении объекта оценки исполнитель оценки имеет вещные или обязательственные права.

     Не  допускается вмешательство заказчика  оценки или иных заинтересованных лиц  в деятельность исполнителей оценки, если это может негативно повлиять на достоверность результата независимой оценки.

     Специальная глава посвящена отношениям, связанным  с аттестацией оценщиков. Государственная  аттестация оценщиков призвана не допустить  к работе в качестве оценщиков  некомпетентных специалистов и создает механизм удаления оценки недобросовестных оценщиков.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Все операции и сделки с имуществом требуют  знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества  не задается директивно, а зависит  от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.