Общая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон в  зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. При этом, несмотря на исполнение обязательства  в натуре, в п.2 ст.602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т.е. в течение  всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием  этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит  весьма условный характер, так как  на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т.д. Определенной гарантией прав и плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего предела ежемесячного объема содержания не менее двух минимальных заработных плат, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ). При этом стороны в договоре вправе увеличить размер ежемесячного содержания в денежном выражении.

При согласовании условия  об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение  вопроса о том, лежит ли на плательщике  обязанность по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилище[12].

Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности  в жилище является одной из составных  частей всего объема содержания. Это  означает, что указанная обязанность  плательщика может содержаться  в договоре независимо от того, какое  недвижимое имущество передается в  обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по поводу жилого помещения.

В зависимости от передаваемого  объекта недвижимости обязанность  плательщика по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилище может  быть определена в договоре по-разному.

При передаче в обеспечение  пожизненного содержания жилого помещения  возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает  получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй - в жилом помещении проживают  и получатель, и плательщик ренты. Третий - при множественности лиц  на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым  помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме  обеспечения потребностей в питании  и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности  по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения  для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора[13].

Если по соглашению между  сторонами получатель ренты имеет  право на удовлетворение потребности  в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость  такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких  ограничений на предоставление иного  жилого помещения, принадлежащего плательщику  ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических  лиц). Путем предоставления иного  жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимости, не относящейся к жилым  помещениям.

Такой подход законодателя, как нам представляется, не вполне оправдан, так как не гарантирует  в полном объеме право получателя ренты на надлежащее предоставление содержания.

На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется  путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом  помещении, переданном под предоставление содержания. Однако законодателю не следует  оставлять этот вопрос без внимания.

Исходя из этого, стороны  вправе в договоре предусмотреть  основания прекращения обязанности  плательщика по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилье, а при  наступлении определенных обстоятельств  согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем[14].

Право пользования жилым  помещением может быть прекращено и  по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся  в данных учреждениях, находятся  на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.

В соответствии с п. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты (залогодатель) вправе отчуждать, сдавать в залог  или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение  пожизненного содержания, только с  предварительного согласия получателя ренты.

Таким образом, для реализации правомочия распоряжения путем заключения договоров купли-продажи, дарения, последующего залога, мены и др. собственнику необходимо получить согласие получателя ренты. К  сожалению, ГК РФ не указывает, в какой  форме - устной или письменной - должно быть выражено согласие получателя ренты. Представляется, что для защиты прав получателя ренты необходимо, чтобы  такое согласие было выражено в письменной форме, а при наличии нескольких получателей ренты собственник  вправе распоряжаться имуществом только при наличии согласия всех получателей  ренты. В договоре может быть предусмотрено  нотариальное удостоверение волеизъявления получателя ренты относительно распоряжения недвижимостью.

Наличие надлежаще выраженного  согласия получателя ренты особенно важно при заключении договоров  по передаче имущества в собственность (купли-продажи, мены, дарения), так как  при этом обязанность по предоставлению содержания с иждивением переходит  к другому лицу, приобретающему вещь с обременением. Для получателя ренты  личность плательщика имеет большое  значение. Давая согласие на перевод  долга, получатель ренты должен быть уверен в том, что обязанность  по предоставлению содержания будет  надлежаще исполнена в соответствии с условиями договора. При заключении договора с физическим лицом роль личности нового плательщика ренты  особенно возрастает, так как в  этом случае наряду с надлежащим исполнением  обязанности немаловажную роль имеет  моральный фактор (личный контакт, взаимные симпатии и др.).

При совершении последующих  сделок с недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, действует следующее  правило: лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность  другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям  получателя ренты, если законом или  договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, в  договор пожизненного содержания с  иждивением может быть включено условие  о солидарной ответственности первоначального  и последующих плательщиков ренты. Однако для полного удовлетворения интересов кредитора наличия  такого условия только в договоре пожизненного содержания с иждивением недостаточно, необходимо также включать условие о солидарной ответственности  во все последующие договоры, связанные  с недвижимостью, наряду с указанием  того, что лицо приобретает вещь с обременением[15].

Наряду с указанными основаниями  смена должника возможна в случае смерти плательщика ренты или  реорганизации юридического лица. В  случае смерти одного из солидарных должников  на его место вступает наследник, который становится солидарно с  оставшимися в живых солидарными  должниками ответственным перед  получателем ренты за надлежащее исполнение обязательства.

При реорганизации юридического лица в форме выделения или  разделения, если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, в соответствии с п. 3 ст. 60 ГК РФ вновь  возникшие юридические лица становятся солидарными должниками по обязательствам реорганизованного юридического лица перед получателем ренты.

При перемене плательщика  ренты недвижимое имущество может  перейти в собственность как  одного, так и нескольких лиц. Появление  нескольких лиц на стороне должника означает трансформацию простого обязательства (при одном получателе ренты) в  обязательство со множественностью лиц на стороне должника. Правовое положение нескольких должников  определяется по-разному: должники могут  быть долевыми (каждый обязан исполнить  обязательство в своей доле - равной или неравной) или солидарными (кредитор вправе потребовать исполнения обязательства  от любого из должников или от всех совместно). Солидарность должников  не предполагается.

В ГК РФ в качестве общего правила при множественности  лиц в обязательстве предусмотрены  долевые обязательства, при этом доли каждого лица признаются равными (ст. 321 ГК РФ).

Солидарная обязанность  возникает, если это предусмотрено  договором или установлено законом, в частности, при неделимости  предмета обязательства (ст. 322 ГК РФ).

Таким образом, для рассматриваемого вида рентного обязательства законодатель допускает множественность лиц  и на стороне должника. Однако, в  отличие от множественности лиц  на стороне кредитора, основанием для  установления множественности лиц  на стороне должника является не заключение договора пожизненного содержания с  иждивением, а последующие юридические  факты.

Обязанность плательщика  может быть исполнена третьим  лицом, что в полной мере соответствует  норме п. 1 ст. 313 ГК РФ, которая предусматривает  для должника возможность возложить  исполнение обязательства на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его  существа не вытекает обязанность исполнить  обязательство лично. При возложении исполнения не производится замена должника в обязательстве, и должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо. Основанием возложения исполнения обязательства на третье лицо, как правило, является договор должника с этим лицом[16].

Обязанность плательщика  ренты прекращается в случае смерти получателя ренты, а при множественности  кредиторов - смерти последнего из них, либо досрочного расторжения договора.

С прекращением рентного обязательства  в случае смерти получателя ренты  право собственности полностью  восстанавливается в своем объеме, и в этом проявляется «упругость»  права собственности. «Под давлением  законных или договорных ограничений  оно сжимается, но принимает снова  прежнюю форму, как только устраняются  препятствия». Исходя из того, что заключение договора пожизненного содержания с  иждивением является основанием для  приобретения права собственности  на недвижимость, движимое имущество  умершего получателя ренты, находящееся  в жилом помещении, где проживал последний, наследуется в установленном  законом порядке.

Особо хочется обратить внимание на то, что у сторон договора возникают  налоговые права и обязанности. Так получатель ренты становиться  плательщиком подоходного налога в  размере 13%, а плательщик ренты имеет  право на имущественный налоговый  вычет.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением, как разновидности  договора ренты, относится к реальным, односторонне обязывающим и возмездным. Особым требованием к сторонам договора пожизненного содержания с иждивением является то, что получателем ренты  могут быть только граждане, а плательщиком ренты - любой субъект гражданско-правовых отношений. Допускается множественность  лиц, как на стороне получателя ренты, так и на стороне плательщика  ренты. А также договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению  и считается заключенным с  момента его государственной  регистрации в органах Федеральной  регистрационной службы. Предметом  договора пожизненного содержания с  иждивением является только недвижимое имущество. В договоре могут быть подробно описаны следующие условия: обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а также уход за получателем ренты, предусмотрена  оплата плательщиком ренты стоимости  ритуальных услуг. Императивным является требование обязательного указания стоимости всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость  общего объема содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных  размеров оплаты труда, установленных  законом. Предусмотрена замена пожизненного содержания предоставляемого в натуре выплатой периодическими платежами  в деньгах. Отчуждать или обременять каким-либо способом такое имущество  можно только с согласия получателя ренты.

2. Прекращение договора  пожизненного содержания с иждивением