Общая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

В качестве получателей ренты  могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий  договора различают несколько типов  получателей ренты:

- гражданин, передавший  недвижимое имущество в собственность  плательщика ренты при заключении  договора;

- передать имущество может  один гражданин, а получателем  ренты может выступать указанное  им третье лицо (лица). Такими лицами  вправе выступать также лишь  физические лица;

- имущество передается  под выплату ренты одним гражданином,  а плательщик принимает на  себя обязательство выплаты ренты  как этому гражданину, так и  третьему лицу (лицам). В этом случае  возникает множественность лиц  на стороне кредитора с особым  правовым регулированием, в частности  ст. 321 ГК РФ.

При заключении договора в  пользу третьего лица применяются нормы  ст.430 ГК РФ. При отсутствии в договоре сведений о третьем лице в чью  пользу заключен договор, т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты, договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно  при множественности лиц на стороне  кредитора, так как обязанности  плательщика конкретизируются в  отношении каждого из них.

Несмотря на то, что действующее  законодательство не устанавливает  каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию  здоровья, на практике в подавляющем  большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары.

Наличие определенных ограничений  для потенциальных получателей  ренты вполне объяснимо. Заключая договор  пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под  ее выплату (п.1 ст.586 ГК РФ). Срок обременения  неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как  в соответствии с п.1 ст.605 ГК РФ обязательство  плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При  множественности лиц на стороне  кредитора, если договором не предусмотрено  иное, обязательство плательщика  прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается  на неопределенный срок, и обременение  собственника имущества, касающееся как  исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так  и ограничения в осуществлении  субъективного права, может растянуться  на десятилетия.

Наряду с этим действующее  законодательство предусматривает  основания для прекращения права  собственности плательщика ренты  и возврат получателю ренты недвижимого  имущества, переданного в обеспечение  пожизненного содержания. Сказанное  объясняет, почему ученые относят этот договор к группе алеаторных (рисковых) договоров[6].

1.3 Форма договора

Статья 584 ГК РФ устанавливает  требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному  удостоверению. В настоящее время  в редчайших случаях законодательством  закрепляется необходимость нотариального  удостоверения договора. Следует  помнить, что такое требование может  быть предусмотрено исключительно  федеральным законом или соглашением  сторон (п.2 ст.163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение  договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы  Х Основ законодательства РФ о  нотариате (ст.53-56). При этом имеется  ряд особенностей.

Нотариальные действия в  России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч.4 ст.1 Основ). Статья 37 Основ  содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории  нотариальных действий «удостоверение сделок» они вправе совершать  лишь удостоверение односторонних  сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный  вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Проект договора может  быть составлен как сторонами  сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного  ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и  не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров  ренты.

Договоры пожизненного содержания с иждивением, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при  условии представления документов, подтверждающих право собственности  на отчуждаемое недвижимое имущество (ст.55 Основ).

Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Удостоверение  договоров пожизненного содержания с иждивением, при заключении которых  под выплату ренты передается недвижимое имущество, производятся лишь по месту нахождения недвижимого  имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[7]. Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но п.1 ст.165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Так как договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, то помимо нотариального  удостоверения он также подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение  договора, а затем его государственная  регистрация. Такой договор будет  считаться заключенным именно с  момента его регистрации в  органах Федеральной регистрационной  службы.

Государственная регистрация  – как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства  юридическую силу соответствующих  правоустанавливающих документов[8].

Мы считаем, что при  формулировании ст. 584 ГК РФ допустил логическую ошибку: содержание статьи оказалось  шире, чем ее название. В статье говориться о форме договора и о его  государственной регистрации. В  заглавии статьи упомянута лишь форма  договора. Требование государственной  регистрации не является элементом  формы договора. Потому правильнее было бы назвать ст. 584 ГК РФ «Форма и  государственная регистрация договора ренты».

Хотелось бы еще остановиться на таком моменте: в п.3 ст.596 ГК РФ говорится, что договор, устанавливающий  пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен.

В практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания  заключенным и действительным договора пожизненного содержания с иждивением, нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного в органах  Федеральной регистрационной службы. Президиум Верховного Суда РФ ответил  на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.

Так как договор пожизненной  ренты, в случае передачи под выплату  ренты недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, права  и обязанности по нему возникают  у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное  законодательством обязательное требование о государственной регистрации  не соблюдено, такой договор не имеет  юридической силы и не порождает  никаких юридических последствий. Следовательно, он не может считаться  заключенным с момента его  нотариального удостоверения[9].

1.4 Предмет и содержание  договора

Складывающиеся по договору пожизненного содержания с иждивением отношения обладают родовыми признаками договора ренты[10]. Индивидуальные особенности  рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого  под выплату ренты имущества - только недвижимости, специальном назначении ренты - обеспечения получателю соответствующего содержания, а также в более  широком составе объектов ренты - имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага. Учитывая отмеченные особенности  договора, законодатель установил специальный  режим для указанной ренты. С  этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся  за пределами этой главы.

Так, из ст. 318 ГК РФ вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству  непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК РФ требования, связанные  с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в  частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые  долги последнего перед ним.

Специфика норм о договоре пожизненного содержания с иждивением должна охватывать следующее:

- определение объема ренты  с учетом удовлетворения различных  потребностей граждан, как материальных, так и нематериальных. Соответственно  пожизненное содержание с иждивением  может включать в себя обеспечение  потребности в жилище, питании,  одежде и т.п., а также уход  за получателем ренты, если  этого требует его здоровье, в  нем может быть также предусмотрена  оплата плательщиком ренты стоимости  ритуальных услуг;

- установление гарантий, включая обязательный минимум  подлежащей выплате ренты, который  должен быть не менее двукратного  размера минимального размера  оплаты труда (с 01.01.2009г. –  4330 руб.);

- ограничение имущества,  передаваемого под выплату этого  вида ренты, одной лишь недвижимостью;

- включение в перечень  существенных условий стоимости  всего объема содержания с  иждивением;

- закрепление в ГК РФ (ст. 602) принципов, которыми следует  руководствоваться суду при разрешении  возможных споров между сторонами  по поводу объема предоставления  или подлежащего предоставлению  содержания, в частности при изменении  по требованию одной из сторон  условия подлежащего выплате  содержания. Эти принципы - добросовестность  и разумность - направлены в первую  очередь на защиту интересов  получателя ренты. Однако вместе  с тем они предполагают учет  в соответствующих пределах и  интересов плательщика ренты;

- возможность замены предусмотренного  в договоре условия о предоставлении  пожизненного содержания с иждивением  в натуре периодическими платежами  в деньгах в течение жизни  гражданина (ст. 603 ГК РФ);

- установление в качестве  гарантии реального предоставления  соответствующего содержания более  широкого круга ограничений прав  плательщика ренты на переданное  ему в обеспечение пожизненного  содержания имущество. Так, в  силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача  в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена (ч. 2 ст. 604 ГК) обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование переданного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф ГК РФ, посвященный  пожизненной ренте. Имеются в  виду главным образом нормы, допускающие  заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено  договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении  договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности  договора в случае, когда к моменту  его заключения получатель ренты  уже умер. Это же относится к  предусмотренному ст. 597 ГК РФ увеличению размера ренты при возрастании  минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении  договора по требованию получателя (ст. 599 ГК РФ), а также к установлению порядка, при котором случайная  гибель или случайное повреждение  переданного под уплату ренты  имущества не влияют на размер подлежащего  выплате содержания (ст. 600 ГК РФ). И  для договора пожизненной ренты  и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты  ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст. 598 ГК РФ).

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним  из оснований приобретения права  собственности на недвижимость. Закон  не содержит каких-либо ограничений  в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны  вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст.130 ГК РФ, а  также в отношении предприятия  как имущественного комплекса (п.1 ст.132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается  по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием  у большинства граждан, нуждающихся  в содержании, иного недвижимого  имущества, принадлежащего им на праве  собственности.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует  очень внимательно относиться к  формированию его условий, поскольку  ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон[11].

Так, в п.1 ст.602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты  сформулирована достаточно широко - как  предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может  включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а  если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена  оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В тех случаях, когда получателем  ренты являются несколько лиц, если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получение ренты  являются равными.