Обременение и ограничение права собственности

    Теоретические разработки по вопросу о понятии  и содержании обременений права  собственности почти отсутствуют, в то время как законодатель и  ученые-правоведы активно пользуются этим понятием.⁷ Так, в соответствии со ст. 274 ГК РФ может быть установлено обременение земельного участка сервитутом. В силу ст. 586 ГК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В юридической литературе сложилось единое мнение о том, что обременениями права собственности являются право аренды, залог, завещательный отказ. Из анализа п. 2 ст. 209 ГК РФ и правовых явлений, на которые закон указывает как на обременения, можно сделать вывод, что в отличие от ограничений, лишь устанавливающих предел прав собственника, лишающих его определенной суммы полномочий и не предоставляющих третьим лицам права требования от собственника совершения в их пользу каких-либо действий, обременения носят активный, положительный характер. Вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (право аренды, залога, ограниченного пользования земельным участком) или прав требования от него совершения в их пользу каких-либо действий (право получателя ренты требовать от собственника выплаты определенного денежного содержания). Оно предусматривает возможность возложения на вещь, составляющую объект этого права, определенных правовых притязаний со стороны иных лиц, подчинения ее правилам, обеспечивающим права этих лиц в вещных или обязательственных отношениях с собственником вещи. Так, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

    До  настоящего времени в литературе не наблюдается единства мнений по поводу того, что именно сопровождают обременения: субъективное право, обязанность или объект права. Необходимо рассмотреть все варианты. Если считать, что обременение происходит по отношению к объекту непосредственно, то любые права, существующие у кого-либо в отношении его, могут рассматриваться как обременения данного объекта. Следовательно, и право собственности, и право оперативного управления, и право аренды неравным образом обременяют один и тот же объект, в отношении которого они установлены.

    Наиболее  правильным представляется мнение, в  соответствии с которым в составе  прав на объект одно право собственности  выступает в качестве основного, а остальные являются зависимыми от него, установленными дополнительно, и потому могут именоваться обременениями объекта. Права третьих лиц в отношении личности собственника имущества могут называться обременениями этого имущества, поскольку они «следуют» за имуществом и осуществляются в отношении собственника именно в связи с обладанием им обремененным имуществом. Необходимо только оговориться, что термин «обременение имущества» весьма условен, поскольку нельзя обременить имущество в его телесном смысле, как нельзя обременить стол, стул, автомобиль. Обременение происходит в отношении имущества как объекта права собственности.

    К обременениям в соответствии с содержанием  ст. 249 ГК РФ относят налоги, сборы  и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению. Обременениями называют практически любые дополнительные обязанности собственников, которые не являются обычными при приобретении в собственность или использовании имущества, например обременения по выводу арендаторов и собственников при предоставлении земельных участков. В качестве примера обременения земельного участка можно привести требование сохранения на земельном участке естественной среды обитания и путей миграции диких животных.⁸ Думается, описанная путаница в терминологии обусловлена и тем, что различные обязанности собственников, в том числе по содержанию принадлежащего им имущества, ст. 210 ГК РФ называет «бремя содержания имущества», что созвучно термину «обременения имущества». Поэтому необходимо четко представлять, что коренным отличием обязанностей, входящих в содержание ограничений, от обязанностей собственников, составляющих обременение его права, является наличие или отсутствие корреспондирующих с этими обязанностями гражданских прав третьих лиц. Подлинно суть обременений составляют обязанности собственника в связи с предоставлением третьим лицам субъективных гражданских прав по владению, пользованию или распоряжению его имуществом либо права третьих лиц требовать удовлетворения их гражданских прав иным образом в связи с наличием у собственника обремененного имущества.

    Если  со стороны активного участника отношений, связанных с обременением имущества, обременение - это своего рода «право участия», то возникает вопрос: что есть обременение с позиции обремененного субъекта? Думается, для ответа на этот вопрос можно использовать не потерявший до настоящего времени актуальность термин, употреблявшийся дореволюционными авторами при характеристике законных ограничений права собственности и их отграничения от сервитутов, - «выдел» из права собственности. Как было установлено, ограничения права собственности могут быть вызваны правами других лиц. При этом содержание ограничений составляют стеснения, затруднения собственника в осуществлении отдельных правомочий в границах права собственности. В это же время применительно к самим ограниченным вещным правам - обременениям можно вести речь лишь о предоставлении (выделе) определенных правомочий собственника третьим лицам, Так, в ст. 274 ГК РФ о сервитуте предусмотрено «предоставление» права ограниченного пользования соседним участком. По договору аренды в соответствии со ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется «предоставить» арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

1.2. Основания   ограничения и обременения права   собственности 

    Ограничения и обременения права собственности различаются по основаниям возникновения этих стеснений собственника. Сама возможность ограничения прав граждан предусмотрена в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ,⁹ а в ч. 3 ст. 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, не подлежащих ограничению, не указаны права собственника. В п. 2 ст. 1 ГК РФ законодатель конкретизирует указанные положения и устанавливает возможность ограничения гражданских прав на основании федерального закона. Несмотря на то, что согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ одним из условий ограничения прав и свобод человека и гражданина является указание на то федерального закона. Ограничения права собственности, как и все юридические последствия, в большинстве случаев не вытекают непосредственно из нормы права. Нормы права связывают возникновение ограничений права собственности с конкретными жизненными обстоятельствами - юридическими фактами, и часто требуется совокупность (система) таких обстоятельств - фактический (юридический) состав. Так, в соответствии с п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.¹⁰ Эти ограничения вводятся в соответствии с п. 3 ст. 56 Земельного кодекса РФ на основании акта уполномоченного органа, во-первых, об утверждении перечня таких условий, во-вторых, об установлении в отношении конкретного земельного участка режима охранной, санитарно-защитной зоны. Существенно ограничить права собственников жилых помещений могут органы опеки и попечительства. В интересах несовершеннолетних детей, проживающих в квартире собственника, эти органы могут отказать в даче согласия на продажу жилья. Следовательно, правильно считать, что ограничения права собственности устанавливаются не только непосредственно законом, но и актами уполномоченных законом органов в порядке, предусмотренном законом. Действительно, сам законодатель использует такую формулу регулирования ограничений: согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

    В отличие от ограничений обременения права собственности возникают не только на основании нормативных и принятых в соответствии с ними индивидуальных актов, но и в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ могут порождаться актом самого собственника, устанавливаться договором, т.е. могут быть проявлением распоряжения как элемента права собственности. Наиболее яркий пример обременения в силу договора - передача имущества в аренду. Фактические (юридические) составы, необходимые для возникновения обременений права собственности, могут быть различными. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В данном случае это не означает, что обременение права собственности правом залога вытекает непосредственно из закона, оно возникает в силу юридического факта, предусмотренного законом, - сделки между получателем и плательщиком ренты. В связи с этим необоснованным является мнение, согласно которому существуют обременения, возникающие непосредственно из норм права. В качестве примера можно использовать п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Возникновение обременения права собственности может быть результатом состоявшегося судебного решения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ судом может быть установлено право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Приведенные выводы об основаниях возникновения обременений находят свое отражение в действующих нормативных актах. Так, в соответствии со ст. 3 Положений о порядке определения и закрепления обременений, в том числе публичных сервитутов, в процессе приватизации нормативные акты, индивидуальные акты уполномоченных государственных органов, а также договорные обязательства указаны в качестве самостоятельных оснований обременений прав собственников. ¹¹  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. Виды ограничений и обременений права собственности 

2.1. Ограничение права собственности по субъектному составу и правовому режиму объектов

    Если раньше ограничения права  собственности устанавливались в интересах соседа и общества в целом, то сейчас появились ограничения в интересах субъектов РФ, муниципальных образований, которые нередко вступают в противоречие с гражданским законодательством. Поскольку право собственности может быть ограничено с целью соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц, возникает необходимость обозначить круг этих прав и законных интересов. При этом следует учитывать не только российское законодательство, но и общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры (ст. 7 ГК РФ). С точки зрения интересов практики данное исследование ограничений права собственности следует проводить в рамках форм собственности, предусмотренных ГК РФ (частная, государственная, муниципальная). Внутри каждой формы собственности можно выделить ограничения права собственности объектов недвижимости и движимых объектов.¹²Ограничение права частной собственности.  Предусмотренные федеральным законом случаи, когда имущество собственника подлежит принудительному отчуждению для государственных или муниципальных нужд на условиях предварительного и равноценного возмещения, а также в случае конфискации такого имущества по решению (приговору) суда вследствие противоправного поведения его собственника. Закон устанавливает не только основания, но и способы ограничения права частной собственности. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ от 11 марта 1998 г. по делу о проверке конституционности ст. 266 Таможенного кодекса РФ, ч. 1 ст. 85 и ст. 222 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях,¹³ конфискация имущества как санкции за правонарушение может применяться только судом. При совершении административного правонарушения конфискация имущества может назначаться исключительно решением суда, вынесенным по делу об административном правонарушении (поскольку судебное решение по жалобе на постановление административного органа о конфискации не является достаточным с точки зрения обеспечения судебных гарантий права собственности). Конституционным Судом РФ сделан был вывод о том, что положение ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о лишении имущества не иначе как по решению суда является обязательным во всех случаях, когда встает вопрос о применении санкции в виде конфискации, включая принудительное безвозмездное обращение в собственность государственного имущества, являвшегося орудием или средством совершения, а также непосредственным предметом правонарушения. Что же касается административных органов, то они вправе применять в отношении такого имущества превентивные меры обеспечительного характера (изъятие, арест, задержание). При чрезвычайных условиях (стихийном бедствии, эпидемии и пр.) допускается изъятие собственности (так называемая реквизиция) по решению государственных органов. В ограниченном пользовании, владении и распоряжении граждан находятся объекты, полностью или частично изъятые из гражданского оборота. Перечень таких объектов определен гражданским законодательством РФ. Ограничение права частной собственности на землю носят конституционный характер. Конституция РФ устанавливает, что владение, пользование землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Ограничение права частной собственности соответствует международным стандартам. В ст. 1 Первого протокола к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод указывается, что право физического или юридического лица на мирное пользование своим имуществом не затрагивает права государства обеспечивать выполнение таких законов, которые оно считает необходимыми для контроля за использованием имущества в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов. Ограничение права муниципальной собственности. Муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (ст. 294). Общие ограничения правомочий унитарного конкретного предприятия по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом определяются предметом и целями его деятельности, закрепленными в уставе. Специальные ограничения права хозяйственного ведения, закрепленные в ГК, касаются недвижимого имущества и сводятся в общем случае к тому, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество; не вправе сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Общие ограничения правомочий унитарного предприятия могут устанавливаться законом и иными нормативными актами. Эти ограничения могут относиться к любому имуществу, закрепленному за унитарным предприятием: как к недвижимому, так и к движимому. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, говорится в ч. 2 п. 2 ст. 295 ГК, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Специальные ограничения права хозяйственного ведения, о которых упоминается в ГК, относятся, таким образом, исключительно к праву распоряжения и не касаются двух других правомочий. Это дает основание утверждать, что ГК не дает оснований для произвольного ограничения правомочий унитарного предприятия по владению и пользованию, закрепленным имуществом. И в нормативных актах органов местного самоуправления, и в уставах муниципальных предприятий могут устанавливаться ограничения правомочий владения и пользования, и эти ограничения нельзя считать неправомерными до тех пор, пока они не входят в противоречие с законом и, прежде всего, с ГК РФ. Муниципальному предприятию может запрещено использовать муниципальное имущество в тех или иных целях, тем или иным образом, противоречащим интересам муниципального образования. И такие запреты, пока они основаны на соблюдении компетенции органов, управляющих муниципальной собственностью, и выражаются в соответствующих правовых формах, невозможно признавать произвольными и незаконными. Ограничивая содержание, пределы и способы реализации права хозяйственного ведения и права оперативного управления, гражданское законодательство предоставляет его обладателю известные гарантии. Собственник, в частности, не вправе изъять его у предприятия без его согласия. И право хозяйственного ведения, и право оперативного управления как два «стандарта» вещных прав муниципальных юридических лиц не в состоянии охватить всего многообразия интересов, возникающих при опосредованной реализации права муниципальной собственности. Существуют такие виды муниципального имущества, предоставление которого унитарным предприятиям только по форме носит характер закрепления на праве хозяйственного ведения. По существу же оно мало чем отличается от права оперативного управления. Например, закрепление на балансе жилищно-эксплуатационных организаций объектов муниципального жилищного фонда дает последним не больше прав на это имущество, чем муниципальному учреждению на объекты ведомственного муниципального жилищного фонда. В соответствии со ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. на такое имущество распространяется одинаковый правовой режим муниципального жилищного фонда.¹⁴ Во всяком случае, обращать взыскание на такое имущество по долгам муниципального предприятия нельзя, предметом залога по его обязательствам оно служить не может, даже с согласия собственника, отчуждение такого имущества допускается только по правилам, установленным особым законом. Здания и сооружения, отнесенные к памятникам истории и культуры, особо охраняются законом и предоставляются муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения с дополнительными ограничениями правомочий владения, пользования и распоряжения. Ограничение  права государственной собственности. Право государственной собственности - имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности  субъектов РФ (собственность субъекта РФ). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют соответствующие органы государственной  власти в пределах их компетенции. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ¹⁵  Правовой режим объектов  - это нормативно установленная совокупность правил, позволяющих определить, может ли тот или иной объект быть предметом сделок и каких именно, по каким основаниям возникают и прекращаются права на него и в каком объеме и пределах они осуществляются.¹⁶ Большинство, но не все объекты гражданских прав, могут участвовать в обороте. Так, не могут становиться объектами гражданского оборота личные неимущественные права, неотчуждаемые от своего носителя: право на жизнь, право свободного передвижения,   выбора места пребывания и жительства. Признак оборотоспособности объектов гражданских прав, понимаемый как способность выступать предметом гражданско - правовых сделок, является одним из составляющих правового режима этих объектов. Ограничения   оборотоспособности  могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы  и культурных ценностей. Ограниченно оборотоспособными являются объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо находиться в обороте по специальному разрешению или с соблюдением предусмотренных законом условий. На практике средствами ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав служат специальные разрешения - сертификаты, лицензии. К примеру, лишь на основании специальных разрешений осуществляется оборот оружия и боеприпасов, наркотических средств и психотропных веществ. Для некоторых видов объектов гражданских прав средством ограничения оборотоспособности являются введенные специальным законодательством особые правила, определяющие возможность их отчуждения или иного перехода от одного лица к другому. Например, Лесной кодекс (ст.  12, 23)   запрещает куплю - продажу, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков, как входящих, так и не входящих в лесной фонд; передача  в пользование  участков  леса допускается на основании договора  и   лесорубочного билета (ордера, лесного билета). ¹⁷  Ограничения предусмотрены для оборота земельных участков, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, для участков недр (ст. 12 Закона о недрах).¹⁸ Изъятыми из оборота являются объекты, прямо указанные в законе. К ним относятся вещи, которые находятся, как правило,   в государственной собственности и не могут переходить в собственность иных лиц: например, земельные участки, занятые зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены   для постоянной деятельности Вооруженные  Силы РФ. Изъяты из оборота и запрещены законодательством вещи: поддельные денежные знаки, аналоги наркотических средств, самодельное оружие. 

 2.2.Виды обременений права собственности

Рассмотрим  следующие термины:

1.Залог является одним из самых надлежащих способов обеспечения обязательств.¹⁹ Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор - залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе. Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог. Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю,- с момента передачи этого имущества. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Примером имущества, изъятого из оборота, является оружие (за исключением охотничьего и газового).

2.Ипотекой именуют залог недвижимого имущества. Отношения, складывающиеся в связи с ипотекой, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».²⁰ При  ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится  это здание или сооружение. Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок автоматически не становится предметом ипотеке; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 1ст.338 ГК РФ). Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации влечет недействительность договора. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки).