Нотариальная форма

     В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенности совершаются в простой письменной форме и только в отдельных случаях, предусмотренных действующим законодательством, требуется нотариальное удостоверение доверенностей, в частности, данное положение указано в п. 2 ст. 185 ГК РФ, в соответствии с которым нотариальное удостоверение обязательно только для доверенностей, выданных на совершение сделок, требующих обязательной нотариальной формы, например, на заключение договоров о залоге недвижимого имущества, договоров ренты, договоров об уступки права (требования) или переводе долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально.

     Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, должны быть обязательно нотариально  удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ, в частности доверенности на получение финансов, связанных с трудовыми отношениями, пенсиями, вознаграждениями авторов и изобретателей, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.

     По  общему правилу доверенность выдается для личного исполнения представителем предусмотренных в ней действий, в связи с этим передать (передоверить) другому совершение указанных действий возможно только при наличии одного из двух условий:

• наличие в самой доверенности такого права для поверенного;
• в силу сложившихся обстоятельств для охраны интересов представляемого¹⁵.

     Необходимо  отметить, что в любом из перечисленных  выше случаев, представитель обязан поставить в известность о  состоявшемся передоверии представляемого, сообщив последнему все сведения о лице, которому передано полномочие, а именно фамилию, имя, отчество, паспортные данные, место жительства и прочие данные, необходимые для установления связи между представляемым и новым представителем, и кроме того, новый представитель по своим профессиональные и другие качества должен иметь возможность для осуществления полномочий по данной доверенности.

     Передоверие осуществляется путем выдачи доверенности первоначальным представителем новому представителю. К доверенности, выданной в качестве передоверия, предъявляются два требования:

• должна быть нотариально удостоверена во всех случаях;
• не должна выходить за рамки существующих в первоначальной доверенности ограничений, включая срок ее действия.

     Таким образом, в силу вступает общий для  всего гражданского права принцип: «никто не может передать другому  больше прав, чем он сам имеет»¹⁶.

     В тоже время необходимо отметить, что  не обязательно доверенность, выданная в подтверждение передоверия, должна охватывать все действий, порученных первоначальному представителю, в  последней могут быть переданы полномочия и частично.

     Предельный  срок доверенности, установленный действующим  законодательством, не может превышать  трех лет, несмотря даже на то, что в  доверенности будет указан и больший срок. По общему правило доверенность, выданная без указания срока, действует один год. Однако обязательным временным требованием доверенности является наличие даты ее выдачи, исключение в данном случае составляют только доверенности, выдаваемые с целью совершения действий за границей, которая будет действовать неограниченное время вплоть до ее отмены представляемым, в случае удостоверения ее нотариусом без указания срока.

     В нашей жизни зачастую складываются различные ситуации, когда невозможно самому представлять свои интересы, в  силу каких-то обстоятельств (например по болезни или отъезду или  просто недостаточных знаний), поэтому  вопросы представительства достаточно полно регламентируются действующим законодательством.

     Согласия. В соответствии со статьей 155 ГК РФ согласия от каждого конкретного лица оформляется в виде отдельного документа, так как согласия порождают, изменяют или прекращают гражданские правоотношения для данного лица.

     В практике применения действующего законодательства, с учетом современной действительности складывающихся в обществе отношений, можно выделить ряд согласий, которые  ежедневно дают физические лица, реализуя свои права и законные интересы, а именно:

• согласие супруга на совершение сделки другим супругом,
• согласие на расторжение брака;
• согласие на приватизацию;
• согласие на расторжение договора на абонентское обслуживание по телефону;
• согласие на получение паспорта для выезда за границу РФ (загранпаспорт) несовершеннолетним;
• согласие на выезд несовершеннолетнего за границу;
• согласие на сопровождение несовершеннолетнего по территории РФ;
• согласие на принятие гражданства заинтересованными лицами, несовершеннолетними детьми, родителями;
• согласие на усыновление (удочерение)
• согласие сособственника на государственную регистрацию права;
• согласие совместно проживающих членов семьи нанимателя на обмен, аренду, передачу в безвозмездное пользование;
• согласие на регистрацию по месту жительства, либо временного пребывания.

     Учитывая  разнообразие указанных видов согласий, необходимо выделить две основные группы согласий в зависимости от сферы применения действующего законодательства: согласия связанные с операциями с недвижимостью и согласия в сфере семейного законодательства, регулирующего отношения между супругами, между родителями (и иными законными представителями) и детьми. Хотя данное деление является условным, в виду того, что в жизни указанные отношения тесно взаимосвязаны, примером является согласие одного супруга, выдаваемое на совершение сделки другим супругом. Рассмотрим на данном примере более подробно вопрос удостоверения нотариусом согласий.

     В соответствии с п. 1 ст.256 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 33 и п. 1 ст. 34 Семейного кодекса  Российской Федерации¹⁷ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. В применении к недвижимости это означает, что любое недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок, нежилое помещение), приобретенное супругами в период брака в результате совершения возмездных сделок и по иным предусмотренным действующим законодательством основаниям, является общим имуществом супругов, принадлежащим им на праве совместной собственности без определения доли каждого из супругов. Право совместной собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенные за счет общих средств, возникает у супругов в силу прямого указания закона независимо от проведения государственной регистрации данного права. Даже при совершении сделки и проведении государственной регистрации права собственности на имя одного из супругов, приобретенный по такому договору объект недвижимости становится объектом общей собственности супругов в силу закона, а супруги – участниками совместной собственности.

     Супруги обладают равными правами в отношении  недвижимого имущества, являющегося их совместной собственностью: владеют, пользуются и распоряжаются им сообща по общему усмотрению и согласию с целью удовлетворения своих интересов, интересов детей и других членов семьи. Однако в отношении распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, Семейный коде устанавливает особые правила, обеспечивающие защиту интересов каждого из супругов.

     Так, если при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим движимым имуществом, например, машиной, предполагается, что этот супруг действует с согласия другого, то для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации согласно п. 3 ст. 35 СК РФ супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

     Обоснованность  данного требования не вызывает сомнений. Недвижимость во все времена являлась особо ценным и значимым видом имущества, и поэтому совершение одним из супругов сделки по приобретению или отчуждению недвижимости исключительно по своему усмотрению может по-разному отразиться на имущественных интересах другого супруга и семьи в целом. В защиту интересов супруга, не являющегося стороной сделки, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, п. 3 ст. 35 СК РФ устанавливает право этого супруга требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

• Нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется для совершения любой сделки, связанной с отчуждением любого объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, нежилого помещения, земельного участка или доли в праве долевой собственности на такой объект, являющийся совместной собственностью супругов, а также сделки, направленной на приобретение любого объекта недвижимости или прав на них, за исключением договора дарения, являющегося безвозмездной односторонней сделкой по принятию дара.

     Таким образом, в силу прямого указания закона нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым условием как для совершения вышеперечисленных сделок, так и для проведения их государственной регистрации. Отсутствие документа, подтверждающего согласие супруга, при обращении другого супруга за государственной регистрацией договора будет являться согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁸ основанием для приостановления государственной регистрации договора, а по истечении срока приостановления – согласно п. 1 ст. 20 вышеназванного Закона основанием для отказа в государственной регистрации договора.

     Однако  следует знать, что нотариально  удостоверенное согласие не является единственно возможной формой выражения другим супругом своего согласия на распоряжение общим имуществом. Так, при совершении сделки в простой письменной форме, когда нотариальное удостоверение такой сделки прямо не предусмотрено в законе, например: договора продажи недвижимости, договора дарения или договора мены, кроме сторон: продавца и покупателя, в такой договор может быть включен в качестве участника другой супруг, что также будет являться выражением согласия супруга на совершение сделки.

     Может возникнуть и такая ситуация, когда  у супруга в течение года отсутствуют  сведения о месте пребывания второго  супруга и место его жительства неизвестно, а брак между супругами не расторгнут. Представляется, что выходом из такой ситуации может быть обращение в суд с заявлением о признании такого супруга безвестно отсутствующим. Вступившее в законную силу решение суда о признании лица безвестно отсутствующим позволит устранить возникшие препятствия при отчуждении или приобретении недвижимости¹⁹. Копия такого решения является необходимым документом, подлежащим обязательному для проведения государственной регистрации сделки.

Изменить  законный режим супругов согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ можно  лишь посредством брачного договора. При заключении которого, супруги  могут самостоятельно определить правовой режим имущества, нажитого во время брака, и имущественные права каждого исходя из конкретных обстоятельств и своих интересов. Например, установить на имущество, нажитое во время брака, режим общей долевой собственности (с определением доли каждого из супругов) или режим раздельной собственности каждого из супругов на отдельные объекты недвижимости. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).