Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.

     В связи с этим возникает ряд  вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям  развития гражданского оборота? Что  может быть общего между оборотом таких различных вещей, как земельные  участки и, например, воздушные суда? Почему к недвижимому имуществу  не отнесены иные объекты гражданских  прав, требующие особой организации  оборота (например, тепловозы, драгоценные  металлы или оружие)? В свое время  ответ на этот вопрос дал великий  русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нет  необходимости, «чтобы юридическое  деление имуществ на недвижимые и  движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление  имуществ имеет то значение, что  одни определения связываются с  имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»⁹.

     Так же режимом недвижимого имущества  наделено предприятие в целом  как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия  как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без  причинения несоразмерного ущерба его  назначению и более того, имущественные  права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности  и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Совокупность указанных вещей, имущественных  прав обязательственно-правового характера  и исключительных прав рассматривается  законодателем в нераздельном единстве, что и позволяет устанавливать  для предприятия как объекта  гражданских прав единый правовой режим - в данном случае правовой режим  недвижимости.

     Регулирование правовых режимов и условий оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно. Причем в некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и не объяснима ссылками на особенности тех или иных видов недвижимого имущества.

     Такая позиция представляется обоснованной. Так, например, если земельные участки  могут принадлежать тем или иным лицам на основании права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения  могут принадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности, права хозяйственного ведения и  права оперативного управления. Различия в круге вещных прав, которые могут  возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи, с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектов недвижимости.

     В специальной литературе также отмечается, что установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности их оборота¹⁰.

     Из  всего вышесказанного можно сделать вывод, что в состав недвижимого имущества входят: земельные участки, части земельных участков, участки недр, части участков недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), нежилые помещения, части помещений, воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы, части предприятий как имущественных комплексов, иные имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.

     Глава III. Особенности правового режима недвижимости

     К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного  происхождения или так называемые «природные объекты».

     К недвижимости относятся следующие природные объекты - участки земли, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения. Понятие «земельного участка» в значительной степени субъективно. Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя. Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимого имущества.

     При разработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную  перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением  Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, была сформулирована идеолого-юридическая  задача реформирования правоотношений в земельной сфере и в области  иных объектов недвижимости. В частности, в качестве одной из главных своих  целей правительство видит «законодательное оформление правовой концепции единого  объекта недвижимости через определение  земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его  строительных изменений - как улучшений  земельного участка» (п. 3.1.7 Программы)¹¹.

     Реализация  этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 упомянутого кодекса земельное  законодательство основывается, помимо прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных  с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета  на отчуждение земельного участка без  находящихся на нем зданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено  и преимущественное право лица, обладающего  правом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

     Таким образом, несмотря на провозглашенный  принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая  судьба здания определяет юридическую  судьбу земельного участка, на котором  оно расположено. При этом практика предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый  ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

     К таким причинам авторы публикаций относят  следующие обстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимов собственников  зданий и собственников земельных  участков¹²; значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладают какими-либо правами на земельные участки¹³; значительное количество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте и др.

     К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками. Вместе с тем  эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной  связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без  несоразмерного причинения ущерба предназначению.

     К числу таких объектов поземельной  недвижимости относятся следующие  объекты: участки недр; части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)¹⁴.

     Недра являются частью земной коры, расположенной  ниже почвенного слоя, а при его  отсутствии - ниже земной поверхности  и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения (преамбула Закона о недрах).

     Под участком недр понимается геометрически  определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного  отвода - геометризованного блока  недр (ст. 7 Закона о недрах).

     К природным объектам недвижимости относятся  также обособленные водные объекты. Под водным объектом понимается природный  или искусственный водоем, водоток  либо иной объект, постоянное или временное  сосредоточение вод в котором  имеет характерные формы и  признаки водного режима (п.4 ст.1 Водного  кодекса Российской Федерации, далее - ВК РФ).

     При разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе  её авторами было обращено внимание на неточность положений Закона, согласно которым к объектам недвижимости отнесены водные объекты. Строго говоря, объектами недвижимости являются не сами воды, а тот земельный участок, на котором расположен водный объект. Постоянная изменчивость пространственных и физических характеристик вод и водной поверхности водоемов лишают возможности квалифицировать их в качестве недвижимости. Таким образом, авторами указанной Концепции предлагается исключить категорию «обособленный водный объект» из числа объектов недвижимого имущества.

     Также к природным объектам недвижимости относится лес. Леса как объект недвижимости занимают центральное место в  составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут  быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

     Согласно  ст. 4 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2007 г. (далее - ЛК РФ), участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в лесных отношениях участвуют соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных нормативными правовыми актами. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе.

     Леса  располагаются на землях лесного  фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов  осуществляются в соответствии с  целевым назначением земель, на которых  эти леса располагаются. Лесные участки  в составе земель лесного фонда  находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки  в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 ЛК РФ).

     Многие  авторы относят к природным объектам недвижимости многолетние насаждения. Например, О.Ю. Скворцов пишет об этом: «Следует отметить, что леса, равно как и многолетние насаждения, в силу своих естественных признаков не являются объектами недвижимости. Таковыми являются земельные участки, на которых находятся леса и многолетние насаждения»¹⁵.

     Под производными (или рукотворными, антропогенными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы  в процессе деятельности человека¹⁶.

     К числу таких объектов относятся, прежде всего, здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин «строения», которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но, тем не менее, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

     Вместе  с тем «разница между самими понятиями  здания и сооружения с юридико-технической  точки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота  идентичны», - пишет О.Ю. Скворцов¹⁷. Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовые последствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением. Представляется, что это исключает практическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.

     Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст. 130 ГК РФ. В частности, они  не содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости.

     В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может  быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной  дефиницией - «жилое помещение». Под  жилым помещением понимается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, иным требованиям  законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым  является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования  в целях, не связанных с проживанием  в этом помещении.