ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

     Государственное образовательное учреждение

     Высшего профессионального образования

     «Сыктывкарский  государственный университет» 

     Кафедра «Гражданское право и процесс» 
 

     КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

     Тема:

     «Недвижимость: понятие, состав, особенности правового режима» 
 

                                                                                       Научный руководитель:

                                                                        к.ю.н., доцент Тория Р.А.                        

                                                                                                                                                                                                                                                         

                                                                              ____________________

                                                                              «___»_______________

                                                                                                                                                                                         

                                                                                                        Исполнитель: 

                                                                              Студентка 6210 группы                                                

                                                                                    Ракина М.А. 
 
 
 
 
 
 

     Сыктывкар 2011

 

     

     СОДЕРЖАНИЕ

      

 

 

      ВВЕДЕНИЕ 

     В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового  регулирования оборота недвижимого  имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в  России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к  чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого  имущества.

     Подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный  участок и т.п. Поэтому важно  знать законодательное регулирование  этих вопросов.

     Цель  данной контрольной работы – комплексное  изучение такого объекта гражданских прав, как недвижимого имущества.

     Задачи:

1. Рассмотреть понятие недвижимости.
2. Рассмотреть состав недвижимости.
3. Рассмотреть особенности правового режима недвижимости.

     Источниками информации для написания работы послужили нормы действующего федерального законодательства, базовая учебная  литература, фундаментальные теоретические труды  современных авторов: М.А. Астахова, Д. Григорьев, В.А. Белов, С.А. Степанов, О.Ю. Скворцов, Ю.Г. Жариков, М.Г. Марсевич, Д.И. Мейер и др. 
 

 

     

     Глава I. Понятие и признаки недвижимости 

     Все те проблемы, которые порождаются  предпринимательской практикой  в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также  судебно-арбитражной практикой, в  конечном итоге восходят к понятию  недвижимости. Будучи фундаментальной  гражданско-правовой категорией, понятие  недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового  регулирования сделок с недвижимым имуществом.

     Если  говорить о сущностных признаках  недвижимого имущества, которые  должны найти отражение в его  легальном определении, то к таковым  должны быть отнесены следующие.

     Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права¹. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически, то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь².

     Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)³, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

     В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта  недвижимости к земле, утрата которой  влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена  к одному месту. Указанный признак  расценивается исследователями  в качестве общего системного признака недвижимой вещи⁴.

     Согласно  п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество⁵.

     Как отмечает О.Ю. Скворцов, действующее  российское гражданское законодательство оперирует тремя категориями: «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое  имущество»⁶. Все три категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходимо рассматривать как синонимы.

     Из  всего вышесказанного можно сделать  вывод, действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимость, ограничиваясь установлением одного признака – прочной связи с землей. Под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.

 

     Глава II. Состав недвижимого имущества

     Действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего состава недвижимости. Хотя в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).

     Вместе  с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. Перечислим их по возможности полнее:

     1) земельные участки;

     2) части земельных участков;

     3) участки недр;

     4) части участков недр;

     5) обособленные водные объекты;

     6) объекты, прочно связанные с  землей, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению  невозможно;

     7) леса;

     8) многолетние насаждения;

     9) здания;

     10) сооружения;

     11) жилые помещения (жилой дом,  часть жилого дома, квартира, часть  квартиры, комната);

     12) нежилые помещения;

     13) части помещений;

     14) воздушные суда;

     15) морские суда;

     16) суда внутреннего плавания;

     17) космические объекты;

     18) предприятия как имущественные  комплексы;

     19) части предприятий как имущественных  комплексов;

     20) иные имущественные комплексы;

     21) объекты незавершенного строительства.

     Правильное  понимание недвижимости на основе той  дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения  понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких  законодательных понятий, как участки  недр, водные объекты, земельные участки  и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как  объектов недвижимости.

     Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления  об общих для них признаках, позволяющих  корректно объединить их в одно понятие. «Единственный признак, роднящий эти  объекты, - их неразрывная связь с  землей как пространственной территорией, - находится за пределами приведенных  законодательных дефиниций (он отражен  в ГК РФ)», - пишут Ю.Г. Жариков и  М.Г. Масевич⁷.

     Если  же говорить о правовом режиме указанных  объектов, то и он разнится. Так, недра  являются объектом исключительной собственности  Российской Федерации, а участки  недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере. Указанное  обстоятельство делает бессмысленным  требование о государственной регистрации  прав на участки недр, поскольку  данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.

     Выясним, что же общего имеется во всех группах  этих объектов, что позволяет отнести  их к недвижимости. Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты. Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого  является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота⁸.