Недвижимое имущество как объект гражданских прав

     Помещения, жилые и нежилые. Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»⁴⁸ под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов»⁴⁹.

     Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским  законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества. Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном "сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

     Жилые помещения имеют строго целевое  назначение – проживание граждан, которое  не может быть изменено собственником  жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые  дома, квартиры, жилые комнаты. Все  жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»⁵⁰.

     К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные  для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

     Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

     Иными словами, вещный момент в имущественном  комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.⁵¹

     Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая основное

     Таким образом, придание имущественному комплексу  статуса недвижимого имущества  обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

     Во-первых, отнесение законодателем предприятия  к недвижимости обусловлено практически  неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.

     Во-вторых, имущественный комплекс - это и  одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и  развитие последней. Значимость для  публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

     В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Завершая  исследование института недвижимого  имущества, следует сделать наиболее важные выводы.

     Трудно  переоценить значимость недвижимого  имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота. Исключительно недвижимость - всегда была и остается стержнем и высшим смыслом, какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства.

     Стремление  же гражданина (юридического лица) стать  обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических  стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и  значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот.

     Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной  сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.

     Недвижимое  имущество являлось и является предметом  постоянного внимания юридической  науки. Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

     Новейшие  описания и классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую границу  деления «недвижимые вещи по природе» и «недвижимые вещи по закону», естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их комплексности и наличия определенных структурных связей.

     Достаточно  большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей.

     Между тем именно на гранях взаимоотношений  отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных  с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, гражданское и  водное отрасли права. Так же в сфере гражданского законодательства не получили должного доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).

     В условиях развития рыночных отношений  государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с  недвижимым имуществом; приводить в  соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.