Недвижимое имущество как объект гражданских прав

ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  выбранной темы определяется тем, что  на данный момент вопросы правового  положения недвижимого имущества  как объекта гражданского права  приобрели особую востребованность. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость изучения обозначенной темы.

     В настоящее время отсутствует абсолютные границы в пределах регулирования отдельных объектов недвижимости. Между отраслями российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

     Необходим глубокий анализ отдельных видов  недвижимого имущества, как традиционно  относимых юридической наукой и  законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости.

     Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

     Исходя  из поставленной цели необходимо рассмотреть  следующие задачи:

     - анализ аспектов исторического развития института недвижимости;

     - изучение понятия и сущности недвижимого имущества;

     - рассмотрение ряда доктринальных позиций, связанных с данной категорией гражданских прав и уточнение понятия недвижимости.

     Объектом  исследования данной работы является совокупность общественных отношений в той или иной степени затрагивающих недвижимость.

     В настоящее время в современной  юридической литературе появляется все больше специальных работ, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, участки недр, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились самостоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, водное и лесное.

     Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Иоффе О.С., Мейер Д.И., Победоносцев К.П., В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич, и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

     Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и  недвижимое и, по мнению таких ученых, как Венедиктов А.В., Козырь М.И., Новицкий И.Б., Покровский И.А., лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в.  первоначальная классификация была восстановлена.

     Вопросам  изучаемой темы посвящены работы следующих ученых-цивилистов современности: Абрамова М.В., Болтанова Е. С. Брагинский М. И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., , Гришаев С. П., Козырь О.М., Маковский А. Л., Петров Е. Ю.,  О.Е.Романов, Смышляев Д.В., Суханов Е.А., Субботин М.В. и др.   
 
 

     ГЛАВА I. Характеристика недвижимого имущества  как объекта гражданских прав 

     1.1.Возникновение  и развитие недвижимости  как объекта права 

     собственности 

     Вопрос  относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества  решался еще во времена существования  римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости  римляне относили земельные участки. В их состав входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. Все то, что было прочно связано с землей постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий:  – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен¹.

     В период Средневековья в Западной Европе особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией². Дифференциация  в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории - недвижимое и движимое имущество. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права или колониального права в Латинской Америке с его энкомьендами и асьендами³. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее личную собственность на движимое имущество и реальную собственность на недвижимость, с его бесчисленными Вещными правами на недвижимость. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А.Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом⁴.

     В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился сравнительно недавно, а законного его определения не существовало вовсе. Такие видные ученые, как Мейер Д. И., Победоносцев К. П., Синайский В. И., Шершеневич Г.Ф. и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов недвижимости. При этом в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

     Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в  российском законодательстве в 1597 году царем Федором Ивановичем при  введении крепостного права⁵, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, составленной по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

     Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)⁶. Используя термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

     Вступивший  в действие с 1835 г.  Свод законов  Российской империи (далее – Свод законов)⁷ определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля)⁸, сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января)⁹.

     Шершеневич  Г.Ф. писал по этому поводу: «Законодатель  наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.»¹⁰.

     Принято считать, что в советском гражданском  праве категория недвижимого имущества отсутствовала¹¹. В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве.  Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает Абрамова М. В., содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов¹².

       В Законе РСФСР  «О собственности  в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем  Основах гражданского законодательства  Союза ССР и республик 1991 г.  впервые в современном российском  правовом поле был употреблен  термин  «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

     Опираясь  на римское частное право, разделение вещей  движимых и недвижимых было воспринято правовыми системами  большинства стран мира.

     В ст. 130 части первой Гражданского Кодекса  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.  
 
 

     1.2 Понятие и признаки  недвижимого имущества 

     В науке гражданского права в течение  достаточно долгого времени ведутся  споры о понятии «недвижимого имущества».

     Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого  имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Само  по себе данное определение недвижимого  имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные  споры.

     Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

     Использование в определении категории «недвижимая  вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права  собственности. Профессор Суханов  Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.¹³

     Гумаров И. приводит определение, где под  вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в  естественном состоянии в природе  или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"¹⁴. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права.

     В данном контексте становится понятно  употребление законодателем в понятии  недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым  законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

     Одновременно  возникает вопрос о необходимости  использования понятия «имущество»  в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами¹⁵. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

     Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму¹⁶.