Недвижимое имущество как объект гражданских прав

     Анализ  любого понятия производится путем  выделения его существенных признаков.

     Из  определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматривается, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».¹⁷

     Содержание  определения и основные подходы  к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

     Во-первых, это материальный субстрат. Профессор  Суханов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.¹⁸

     Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение   определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

     В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании  человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно.

     И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

     Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков  недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)¹⁹.

     При рассмотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое внимание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

     Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве²⁰. Часто данный признак именуют «естественным».

     «Само собой разумеется, что вопрос о  прочности и связи строения с  землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность)²¹ объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение, уступая зависимости (прочности) юридической.

     Но  и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась  преимущественно как соотношение  правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.²² В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима».

     Вместе  с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической «прочной связанности» объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

     а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

     б) самовольно возведенные завершенные  строительством объекты (части объектов);

     в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

     г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.²³

     Кроме того, «прочная» юридическая связь  здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок.²⁴ Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

      Рассматриваемые положения о прочной  связи недвижимого объекта с  землей не могут не быть обусловлены  временным фактором этой связи. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этому вопрос об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от него неперемещаемости.

      Временное здание или сооружение, имеющее  физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В неменьшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения.

     Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет.

     Как было указано ранее, наряду с таким признаком недвижимости как прочная связь с землей,  особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

     Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально  определенны и, как всякая вещь, в  юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют  сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ)²⁵. Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные «составные» части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению» сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи «из части другой вещи» невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.

     Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками.

     Традиционное  деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит, в том числе и из исключительной неделимости этих объектов. В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

     Понятие «участок» уже означает часть  целого. Условное, исключительно правовое вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка  исчерпывает механизм включения  этого объекта в предпринимательский  оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок (ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть земельного участка".

     Представляется, что появление категории «часть»  в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.

     Вместе  с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению  собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями", предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.

     Безусловно, нельзя ставить знак равенства между  предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д.

      ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты  гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «дробления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных.