Купля-продажа жилых помещений

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы  денег, которая необходима для погашения  коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему  нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это  как раз и будет гарантией  приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар  или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы при  необходимости стороны могли  доказать факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде простой  расписки или на фирменном бланке агентства недвижимости или юридической  компании. Расписка не должна пугать своей  простотой - она так же важна, как  и другие формы договоров. Самое  главное, чтобы она была правильно составлена.

В соглашении о задатке (расписке) необходимо прописать:

-Ф.И.О. сторон

-место их жительства

-паспортные данные сторон

-сроки исполнения обязательств

-предмет соглашения (объект  недвижимости) с указанием адреса  и иных характеристик, позволяющих  точно определить объект и  сумма задатка. Нотариального  удостоверения такое соглашение не требует.

Однако, несмотря на то, что  задаток является определенной гарантией  исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

 После всех этих  совершенных действий наступает  самый ответственный момент - регистрация договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Регистрация договора купли-продажи

3.1 Государственная регистрация

Федеральный закон “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 возложил на Министерство Юстиции  России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации  прав, правовому контролю за деятельностью  учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной  регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

31 января 1998 года вступил  в силу Федеральный закон “О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним”. В стране начала  создаваться принципиально новая  система государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, формирование  которой предусмотрено Гражданским  кодексом Российской Федерации.

Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации  определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации  прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

1. Проверка действительности  поданных заявителем документов  и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.

2. Проверка наличия ранее  зарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация прав.

4. Выдача документов, подтверждающих  государственную регистрацию прав.

5. Выдача информации о зарегистрированных правах.

Порядок государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним регламентирован  главой 3 Закона о регистрации. Процедура  проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  законодательства, регистрация таких  документов с обязательным приложением  документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

-внесение записей в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной регистрации прав;

-совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации  подлежит как сам договор продажи  жилого помещения, так и переход  права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что  при заключении договора купли-продажи  недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента  регистрации перехода права собственности  покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с  третьими лицами (продавать, сдавать  в аренду, отдавать в залог и  т.п.). Только с момента регистрации  перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

3.2 Отказ и приостановка государственной регистрации

Посещение учреждения юстиции  по государственной регистрации  недвижимости и сделок с нею является завершающим этапом процесса оформления сделки. Однако не всегда это мероприятие  заканчивается успехом. Рассмотрев представленные документы, сотрудники данного органа могут принять решение о приостановке регистрации или отказе в ней. В каких случаях такое происходит?

Приостановка регистрации

В соответствии с законодательством  регистрация может быть приостановлена по трем основаниям:

1) решению регистратора;

2) заявлению правообладателя и участников сделок;

3) решению, определению  суда.

Регистратор прав способен принять решение о приостановлении  регистрации (на срок не более месяца) при возникновении у него сомнений в наличии оснований для такой  регистрации. О своем решении он извещает заявителя.

Чаще всего сомнения вызывает подлинность документов. В этом случае регистратор приостанавливает процедуру  и направляет данные бумаги на подтверждение  их подлинности. Кроме того, у регистратора могут возникнуть сомнения в надлежащих полномочиях лица, обратившегося  за регистрацией, или в наличии  прав на недвижимое имущество у лица, распоряжающегося им, и т. д. Причинами  для приостановления процедуры  по решению регистратора являются также  несоответствие представленных документов требованиям закона и необходимость  представления дополнительных документов.

 

В соответствии со ст. 18 Закона «О государственной регистрации» представляемые документы должны отражать информацию, необходимую для регистрации, а  именно содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права, и в установленных законодательством  случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон. Необходимо, чтобы  тексты были написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием их мест нахождения, фамилии, имени, отчества физических лиц, адреса их проживания – также полностью. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом или с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Если правоустанавливающие документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут  быть устранены только представлением дополнительных документов, то последние могут быть истребованы.

Отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц, также является основанием для приостановки регистрации. Например, при купле-продаже жилого помещения, находящегося в долевой  собственности, необходимо представить  документ, подтверждающий соблюдение правил преимущественной покупки доли.

Регистратор вправе запросить  необходимые документы не у заявителей, а непосредственно у имеющих  их организаций. Органы государственной  власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого  имущества, другие организации, имеющие  сведения, необходимые для государственной  регистрации, обязаны представить  их в течение десяти дней со дня  обращения. Приостановление государственной  регистрации по решению регистратора прекращает течение ее срока. До истечения  срока государственной регистрации, оставшегося после приостановления, должна быть проведена регистрация  либо принято решение об отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. По заявлению  правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может  быть приостановлена на срок, указанный  в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении необходимо указать причины приостановления  регистрации, а также его срок. Документального подтверждения  причин приостановления не требуется.

Подача заявления о  приостановке прерывает течение  срока государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в новый не засчитывается. До внесения записи в Единый государственный реестр прав или до принятия решения об отказе регистрация может быть прекращена по заявлению сторон договора. При этом возвращается половина внесенной платы за государственную регистрацию.

Решение или определение  суда приостанавливает государственную  регистрацию на неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность  такой приостановки зависит не от действий регистратора или правообладателя, а от окончания производства в  суде по делу, связанному с регистрируемым правом.

Сюда же относится случай, специально предусмотренный Законом  «Об ипотеке». При наличии судебного  спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация  ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Отказ в регистрации

В Законе содержится исчерпывающий  перечень оснований к отказу в  регистрации прав. Его наличие  означает, что должностное лицо обязано  действовать в строгом соответствии с предписаниями закона. В регистрации  отказывают в следующих случаях:

 

1) право на объект недвижимого  имущества (жилое помещение) не  является правом, подлежащим государственной  регистрации (перечень регистрируемых  прав установлен ст. 4 Закона; применительно  к сделкам с жилыми помещениями  регистрации подлежат право собственности,  право оперативного управления  и право хозяйственного ведения);

2) с заявлением о государственной  регистрации обратилось ненадлежащее  лицо (например, малолетние граждане  не могут самостоятельно заключать  договор купли-продажи и подавать  заявление о регистрации; ненадлежащим  лицом будет гражданин, обратившийся с заявлением о регистрации от имени другого, без доверенности от правообладателя);

3) документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного  органа или органа местного  самоуправления признан недействительным  с момента его издания (согласно  ст. 13 Гражданского кодекса РФ  ненормативные акты государственного  органа или органа местного  самоуправления, а в случаях, предусмотренных  законом, также нормативный акт,  не соответствующий закону или  иным правовым актам и нарушающий  гражданские права и охраняемые  законом интересы гражданина  или юридического лица, может  быть признан судом недействительным);

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данное недвижимое имущество;

6) лицо, которое имеет  права, ограниченные определенными  условиями, составило документ  без указания этих условий  (согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса  РФ им может признаваться супруг, не получивший нотариального  согласия другого супруга на  совершение сделки с жилым  помещением);

 

7) правоустанавливающий  документ об объекте недвижимого  имущества (жилого помещения)  свидетельствует об отсутствии  у заявителя прав на данный объект.

По правовому действию основания к отказу можно разделить  на безусловные и условные. Безусловные предполагают окончательный отказ в регистрации права, и повторное обращение в регистрирующий орган не допускается. Условные допускают вторичное обращение, после того как будут устранены причины, послужившие основанием для отказа.