Купля-продажа жилых помещений

Министерство транспорта Российской Федерации Федеральное  агентство железнодорожного транспорта  ГОУ ВПО « Дальневосточный  государственный университет путей  сообщения» Институт интегрированных  форм обучения

Кафедра

«Гражданское, предпринимательское  и транспортное право»

 

 

 

Курсовая работа

По дисциплине Гражданское  право на тему

 

«Купля-продажа жилых помещений»

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                                                             Выполнила:

                                                                                          Касницкая В.О.

                                                                                           Шифр: КТ-09-Ю-016

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Хабаровск 2012

Содержание

Введение

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

1.2 Существенные условия договора

1.2.1 Предмет договора купли-продажи жилых помещений

1.2.2 Цена в договоре купли-продажи жилых помещений

1.2.3 Права и обязанности сторон

Глава 2. Порядок совершения действий по купли-продажи жилых помещений

2.1 Поиск варианта

2.2 Осмотр жилого помещения

2.3 Задаток в сделках с недвижимостью

Глава 3. Регистрация договора купли-продажи

3.1 Государственная регистрация

3.2 Отказ и приостановка государственной регистрации

3.3 Сроки регистрационных  действий 

Заключение 

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Рынок недвижимости сегментирован. Самым большим сегментом является рынок жилой недвижимости: жилых  домов, квартир и иных жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться  до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболее распространенным видом сделки с жильем является договор  продажи жилого дома (квартиры). Очень  часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых  помещений. Не случайно на долю договоров  купли-продажи жилья приходиться  наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Сделки граждан с принадлежащим  им жильем никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Сфера купли-продажи жилых  помещений в последние годы стала  весьма популярна среди такой  категории граждан, как аферисты и мошенники. Существует множество риэлтерских фирм деятельность которых далека от честного предоставления своих услуг, например, зачастую фирмы предоставляют своим клиентам информацию о продаже квартир, которые давно уже проданы, или того хуже, фирмы и частные риэлтеры принимают участие в организации заведомо незаконных сделок с недвижимостью и даже достаточно сложная процедура заключения указанного вида сделок не является помехой для нарушения закона. Большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью и становятся «жертвами» мошенников. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования.

Целью данной работы было рассмотреть  общественные правоотношения, которые  возникают между организациями  и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров  купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений и выявить  проблемы в данной сфере. Сложность  регулирования данных отношений  обусловлена не только высокой стоимостью предмета права собственности и особым режимом перехода права собственности на жилые помещения, но и сложностью самой процедуры оформления данного вида договорных правоотношений.

Актуальность рассматриваемой  темы обусловлена также широким  распространением сделок купли-продажи  жилых помещений. В настоящее  время в РБ, а также на территории всей РФ активно развивается рынок  недвижимости, увеличивается число  его участников, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность  в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования  является обеспечение нормального  функционирования рынка недвижимости в нашей стране.

Исходя из цели курсовой работы, определены следующие его  задачи:

1. Изучить понятие договора купли-продажи
2. Выявить предмет договора
3. Изучить цену в договоре купли-продажи жилых помещений
4. Рассмотреть права и обязанности сторон
5. Проанализировать поиск варианта
6. Изучить правила осмотра жилого помещения
7. Рассмотреть варианты задатка в сделках с недвижимостью
8. Изучить правила гос регистрации

10)Рассмотреть варианты отказа и приостановки гос регистрации

Нормативно-правовой основой  исследования является Гражданский, Жилищный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, принятые на их основе.

 

 

 

 

 

Глава 1. Договор купли-продажи  недвижимости.

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже  жилых помещении, обусловлено рядом  обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами  гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в  связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью  жилых помещений законодательством  устанавливается ряд ограничений  по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения  являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также  накладывает определенный отпечаток  на правовое регулирование связанных  с ними отношений.

Понятие договора продажи  жилых помещений прямо в Гражданском  кодексе не предусмотрено. Его можно  вывести на основе легального определения  договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец  обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок,  здание, сооружение, квартиру или  другое недвижимое имущество  (ст.130). Тем более, как видно  из текста нормативного определения,  в неисчерпывающий перечень недвижимого  имущества, подлежащего передаче  по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее  распространенный вид жилого  помещения. Таким образом, на  основе общего определении договора  купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным  определением договора купли-продажи  недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей  особенности продажи жилых помещений,  можно сформулировать понятие  договора купли-продажи жилого  помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой  дом, квартиру, часть жилого дома или  квартиры, а покупатель обязуется  принять это имущество по передаточному  акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для  всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор  купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор  купли-продажи квартиры" или "договор  купли-продажи жилого дома" применительно  к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению.

1.2 Существенные условия  договора

1.2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Существенным условием всякого  гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые  помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому  законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в  Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,2005, с.98.

В советском гражданском  праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное  примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности  на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.” О. Козырь “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,2003 г. № 4. Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные  для постоянного проживания, но и  отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".

Жилищный фонд, либо его  часть может находиться в частной , государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Статья 558 ГК РФ к числу  жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в  многоквартирном доме, ее часть. Таким  образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи  жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в  домах гостиничного типа, а также  комнаты в коммунальных квартирах.

 

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом  помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или  юридическим лицам на праве общей  долевой собственности.

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает  вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты  недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Под классификацией недвижимости понимаются предметы, помещенные на участке  для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи.

Отсюда можно сделать  вывод, что если иное не предусмотрено  договором, хозяйственные постройки  подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данное положение вполне соответствует  новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные  вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные  части, если договором не предусмотрено иное.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения  применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить, какое конкретно  жилое помещение, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

 

При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом  помещении, подлежащему передаче, считается  несогласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.