Купля-продажа жилых помещений

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная  постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой  дом, другое строение, сооружение или  иное недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном  законом и иными правовыми  актами, либо созданное без получения  на это необходимых разрешений или  с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее  самовольную постройку, не приобретает  на нее право собственности и  не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом  либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Но прежде чем признавать сделку купли-продажи  самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка  является самовольным строением.

Гражданский кодекс, называя  предметом договоров купли-продажи  жилые дома, комнаты в жилых  домах, подразумевает, что эти объекты  построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой  объект являться предметом купли-продажи?

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации  объекты гражданских прав могут  свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в  обороте. Виды объектов гражданских  прав, нахождение которых в обороте  не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны  в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты  не изъяты из гражданского оборота  и могут отчуждаться собственником  другим лицам.

1.2.2 Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Значительно отличается от общих положений о договорах  и такое условие договора продажи  жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ)

Во-первых, положение о  том, что исполнение договора, в котором  не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых  обстоятельствах за аналогичные  товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых  помещений, как и вообще к договорам  продажи недвижимости. Здесь будет  действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой  дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или  договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в  договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи  установлена за единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых  помещений является цена договора, в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается  жилое помещение, но и порядка  расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора - в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости - также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

После установления цены в  договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.

1.2.3 Права и обязанности сторон

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При заключении договора купли-продажи  недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет  она жилое или нежилое назначение. Моментом возникновения права собственности  у покупателя признается момент государственной регистрации его права.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной  регистрации, при этом на договоре купли-продажи  должен быть поставлен штамп о выдаче такого свидетельства.

Если договор предусматривает  продажу в кредит или рассрочку  платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает  право залога в силу закона. Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на ограничения в виде залога. Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит или с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения.

Передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о передаче.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Порядок совершения действий по купле-продаже жилых  помещений

 

Если Вы желаете приобрести какую - либо площадь с целью вложения средств, для последующей сдачи  или для получения любого другого  дохода от недвижимости, то следует  провести ряд следующих мероприятий:

 

2.1 Поиск варианта

1. Для начала нужно  самому четко определить для  себя, что конкретно Вы хотите  приобрести и сколько времени  и средств готовы потратить на поиск подходящего варианта.

2. Досконально изучить  рынок предложения. Просмотреть  динамику изменения цен на  такие площади, сроки рекламной  экспозиции. Обязательно нужно прозвонить  уже проданные объекты, постараться  узнать цену сделки (т.е. стоимость,  за которую реально продали  объект). Часто бывает, что цена  сделки сильно отличается от  цены заявленной в рекламе. Очень важно знать - в какую сторону это отличие, состоялся ли торг или произошло повышение стоимости.

3. Активный поиск. Процесс  поиска очень долгая и кропотливая  работа, требующая немалого терпения. Для того чтобы найти именно  то, что Вам нужно приходится  совершать в день более 50 звонков  по различным объявлениям. На  один звонок по объявлению  уходит от 1 до 7 минут. Необходимо  сразу задать много вопросов, поинтересоваться документами на  квартиру, способом продажи, возможностью  покупки квартиры по ипотеке,  количеством прописанных в квартире, есть ли дети, историей квартиры… и так далее.

Однако, иногда этого недостаточно. Помимо изучения и прозвона всех печатных и компьютерных изданий, приходится прибегать к нестандартным методам поиска. Можно взять из телефонной базы номера всех телефонов всех интересующих объектов и поинтересоваться о ближайших планах на объект.

Более простой способ - адресная расклейка объявлений покупки в интересующем районе.

2.2 Осмотр жилого помещения

Просмотр объекта. Здесь  же при встречи можно посмотреть документы на объект и задать более конкретные интересующие опросы.

Для более эффективного показа жилого помещения (в данном случае квартира) существует несколько правил. Не забывайте, что квартира начинается с подъезда!

Подъезд даже в большей  степени важен, чем вешалка в  театре. Созерцание гардеробных - удел билетеров и кладовщиков, а не зрителей, пришедших на спектакль. Но от вида лестничной площадки никуда не деться. Сколько жизненно важных действий приходится совершать именно в подъезде. Здесь мы не только закрываем и открываем двери, ездим на лифте, курим, проверяем почтовый ящик. Это место свиданий, задушевных бесед с соседкой. Словом, всего не перечислить. Потому подъезд мы воспринимаем как неотделимую частицу собственной квартиры, а значит, и индивидуального психологического пространства.

Когда потенциальный покупатель входит в привлекательный подъезд, то он попадает в квартиру позитивно  настроенным. Простая уборка, легкий косметический ремонт и несколько горшков с цветами способны придать коридору более свежий и жизнерадостный вид.

Конечно, речь не идет о перекраске всех площадок 16-этажного дома. Достаточно привести в порядок прилегающие  к квартире коридоры. Даже если покупатель и поймет, что состояние дома в  целом далеко не такое хорошее, как  пространство около его квартиры, то скорее всего оценит все сделанное по достоинству, без негатива, как элемент уважения или даже «спортивный прием» в честной игре. Ведь далеко не наивные люди любят улыбки швейцаров и прислуги, вежливость продавцов и врачей, ценят заботу юристов и педагогов, чаще всего не задумываясь о том, что услужливость, забота и внимание тоже оплачены.

Тактика показа так же имеет  свои плоды. Когда же квартира имеет  объективные нескрываемые минусы, помочь делу помогает грамотный подход к  потенциальному покупателю. При встрече  необходимо почувствовать, что он ищет, - возможно, ваш вариант таит в себе именно те плюсы, которые ему необходимы. Правила поведения на просмотрах такие: первое - не суетиться, держаться достойно, чтобы у гостей не сложилось впечатления, что они являются единственным и последним шансом. Не говорите много, честно предоставив посетителю возможность самостоятельно осмотреть все, что его интересует.

Важно понимать, что прямой и нарочный обман, откровенное утаивание  недостатков и попытка поработать «кукловодом» - отталкивающие качества, способные привести к нежелательному результату. Но тонкие действия могут быть эффективны. Важно дождаться паузы, когда клиент осмотрит помещение и захочет поговорить. Тогда и появится шанс ненавязчиво демонстрировать то, что действительно выигрышно: например, незаметные с первого взгляда достоинства планировки или отделки, выгодные виды, просторные лоджии и т. д.

Для многих людей немаловажен  вопрос о том, какие люди жили в  этом доме. Обернуть это обстоятельство в свою пользу поможет умение разбираться  в людях и понимать их интересы, пристрастия, вкусы. Если окажется, что  покупатель и продавец в чем-то похожи, это сыграет на руку последнему, поскольку даст возможность завязать дружеский разговор. Даже если покупатель не принял решения сразу, пройдет время, и из массы просмотренных объектов он выберет именно тот, который запомнился не формально.

Торг. Надо сказать, что торг на рынке недвижимости присутствует и приветствуется, как таковой. Конечно, не стоит ждать что продавец сбросит 15-20% стоимости, но немного поторговаться всегда следует. Грамотный торг - это искусство. Если встречаются принципиальные продавцы, нежелающие сбавлять цену, придется прибегать к маленьким ухищрениям. К примеру, можно вписать в авансовый договор сбор каких либо дополнительных справок не относящихся напрямую к продаже объекта, но относящихся к юридической проверке.

2.3 Задаток в сделках с недвижимостью

 Перед задатком необходимо  полностью проверить все имеющиеся  документы на объект и дееспособность  продавцов(при желании). Обычно проверяется (базовый перечень):

- правоустанавливающие документы  (Свидетельство СОРП, и договор по какому праву был получен в собственность объект);

- кому принадлежит квартира  в настоящий момент, история перехода  прав собственности (выписка из ЕГРП);

- смотрим архивную выписку  из домовой книги с перечнем  лиц, прописанных на момент  приватизации квартиры (важно отследить  прописку детей и временно снятых с учета лиц);

- изучаем паспортов (страница  о детях обязательна) всех прописанных  на то время взрослых жильцов,  проверяем паспорта нынешних собственников;

- заказываем справки об  отсутствии задолженностей по  коммунальным платежам, телефонным  переговорам и оплате налога на имущество.

Задаток представляет собой  один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной  из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в  дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет в себе две  функции: функцию предоплаты (авансовый  платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму  переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении  обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток  должен быть возвращен», - статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.