Контрольная работа по "Жилищному праву"

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые  совместно с поднанимателем, заключается  в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального  найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, он считается  заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив  поднанимателя за три месяца. В  силу договора поднайма у поднанимателя  возникает право пользования  обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель  самостоятельного устойчивого права  на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении  срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке  без предоставления другого помещения  вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может  быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем  условий договора.

В случае, если поднаниматель  жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или  гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и  законные интересы соседей или бесхозяйственно  обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости  устранить нарушения. Если указанные  нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также  вправе назначить данному поднанимателю  разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или  гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое  помещение не по назначению либо без  уважительных причин не проведет необходимый  ремонт, наниматель в судебном порядке  вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя  и вселенных совместно с ним  граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать  срока договора коммерческого найма  жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь  в виду, что граждане, сдающие  жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях  о доходах, представляемых в налоговую  инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья  и коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ сдача жилого помещения  в поднаем исключается при  вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных  в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. №378. Это  требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в  коммунальной квартире.

Граждане, имеющие жилое  помещение социального найма, могут  его улучшить лишь двумя способами:

а) видоизменить его с  помощью ремонта либо переустройства (перепланировки или переоборудования);

б) заменить его на жилое  помещение меньшего размера, согласно ст. 81 ЖК РФ. Условиями правомерности  требований нанимателя является наличие  у него жилого помещения, общая площадь  которого на одного члена семьи превышает  норму предоставления, и наличие  письменного согласия проживающих  совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Наймодатель, на основании заявления  нанимателя, обязан предоставить, по согласованию с ним, другое помещение в течение 3 месяцев, то есть заменить имеющуюся  у него жилую площадь самостоятельно с помощью договора обмена. Договор  обмена жилыми помещениями представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального  найма обязуется передать принадлежащее  ему жилое помещение другому  лицу, которое в свою очередь обязуется  передать принадлежащее ему жилое  помещение. Договор обмена жилыми помещениями  является самостоятельным по своей  природе.

Согласно ч. 1 ст. 7 Правил пользования жилыми помещениями  наниматель имеет право «осуществлять  с согласия (в письменной форме) наймодателя  и проживающих совместно с  нанимателем членов его семьи, в  том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения  на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения  другим нанимателем, в порядке и  на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ».

ст. 72 ЖК РФ, предусмотрено  возможность обмена жилыми помещениями  только между нанимателями фонда  социального пользования. Введение этого ограничения, а фактически – запрета на обмен социального  и частного жилья было бы объяснимо  в том случае, если бы граждане, переставшие  быть малоимущими, подлежали бы выселению  из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семей. Временные  жильцы и поднаниматели не могут  быть участниками обмена жилых помещений. Новелла нового Жилищного кодекса  и в том, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснения нанимателем причин обмена закон  не предусматривает.

Договор об обмене жилья (оригинал) предоставляется нанимателями, заключившими таковой, а также каждому из наймодателей для получения согласия на обмен.

Совершенно очевидно, что  согласие наймодателя как условие  должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем  редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение  правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального  найма на обмениваемое помещение  и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).

Изменен также и объект обмена. Жилищный кодекс отказался  от обмена жилого помещения, занимаемого  по договору коммерческого найма, а  также принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив  участников обмена нанимателями жилых  помещений по договору социального  найма, а именно: жилой дом, часть  жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Закон предусматривает, что  обмен жилья, в котором проживают  несовершеннолетние, недееспособные и  ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если этот обмен нарушает права или  законные интересы указанных лиц. Свои решения органы опеки и попечительства оформляют в письменной форме  и предоставляют заявителю в  течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обязательное согласие на обмен наймодатель должен выдать обратившемуся к нему нанимателю в течение десяти рабочих дней со дня обращения. Основания, при  которых обмен жилыми помещениями  не допускается, предусмотрены в  ст. 73 ЖК РФ.

Момент вступления договора об обмене жилыми помещениями в силу определяется по правилам о двух- или  многосторонних сделках (договорах). Договор  об обмене жилыми помещениями является юридическим основанием для осуществления  такого обмена. Он заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

При наличии письменного  согласия всех наймодателей договор  об обмене, совместно с документами, подтверждающими согласие наймодателей и членов семьи нанимателя, признается правовым основанием для расторжения  ранее заключенных договоров  социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене.

Одновременно на основании  договора об обмене составляется новый  договор социального найма с  гражданином, участвующим в обмене. Расторжение и заключение указанных  договоров социального найма  осуществляется наймодателем не позднее  чем через 10 рабочих дней со дня  обращения соответствующего гражданина и предоставления им указанных в  ст. 74 ЖК документов.

Обмен жилыми помещениями  не допускается в шести предусмотренных  ст. 73 ЖК РФ случаях, когда:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора;

2) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном  порядке непригодным для проживания;

3) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

4) принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято решение о  капитальном ремонте с переустройством  и (или) перепланировкой жилых  помещений в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний,  указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК.

В соответствии со ст. 75 ЖК обмен  жилых помещений может быть признан  недействительным. Это может иметь  место, если есть основания, установленные  ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166-181 ГК РФ).

В частности, ст. 166 ГК установлено  следующее: «Сделка недействительна  по основаниям, установленным настоящим  Кодексом, в силу признания ее таковой  судом (оспариваемая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной  сделки может быть предъявлено любым  заинтересованным лицом. Суд вправе изменить такие последствия по собственной  инициативе».

Статья 167 ГК касается последствий  сделки и предусматривает общие  положения по данному вопросу.

1. Недействительность сделки  не влечет юридических последствий,  за исключением тех, которые  связаны с ее недействительностью,  и недействительна с момента  ее совершения.

2. При недействительности  сделки каждая из сторон обязана  возвратить другой все полученное  по сделке, а в случае невозможности  возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда  полученное выражается в пользовании  имуществом, выполненной работе  или предоставленной услуге) возместить  его стоимость в деньгах, если  иные последствия недействительности  сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания  оспариваемой сделки вытекает, что  она может быть лишь прекращена, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действия на  будущее время.

Из указанных статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспариваемыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается  судом, либо ничтожными, когда с момента  совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях  суд, констатируя данный факт, принимает  решение лишь о последствиях недействительной сделки (обмена жилых помещений). Соответственно, и обмен жилыми помещениями будет  оспариваемым, если он совершен несовершеннолетним лицом от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей, и (или) ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями  может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Частями 2 и 3 ст. 75 ЖК предусмотрены последствия  признания обмена жилых помещений  недействительными: участвующие в  обмене подлежат переселению в ранее  занимаемые жилые помещения. При  этом виновная сторона, совершившая  неправомерные действия, обязана  возместить другой стороне соответствующие  убытки.

Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и  членами его семьи, занимающими  жилое помещение по договору социального  найма. Чтобы проживать в жилом  помещении, надо в него вселиться. Основаниями  вселения в жилое помещение временных  жильцов выступает юридический  состав, состоящий из следующих юридических  фактов:

1) взаимное согласие нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма и членов  его семьи;

2) предварительное уведомление  наймодателя об этом;

3) наличие при вселении  временного жильца в жилое  помещение общей площади на  каждого проживающего для отдельной  квартиры не менее учетной  нормы, а для коммунальной квартиры — не менее нормы предоставления. Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.