Контрольная работа по "Жилищному праву"

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

 «БЕЛГОРОДСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ  КООПЕРАЦИИ,

ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

 

 

 

Кафедра гражданского права  и  процесса

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

По дисциплине: Жилищное право

 

 

 

 

Выполнила:

Студентка факультета заочного  

                                                                              обучения группы Юрз-

Вариант 6

Зачетная книжка № 

 

 

 

 

 

 

 

Белгород – 2012

 

 

Вариант 6

Заключение договора социального найма

Вопросы

1. Элементы договора социального найма. Плата за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма.
2. Сдача жилого помещения в поднаем. Обмен жилыми помещениями. Временные жильцы.

Задача

Домовладелец Селиверстов  по договору доверительного управления передал во владение, пользование  и распоряжение один подъезд своего многоэтажного дома Емельянову. Последний  должен был осуществлять предпринимательскую  деятельность по предоставлению данной жилой площади гражданам по договору коммерческого найма.

Емельянов заключил договоры коммерческого найма жилого помещения  на все переданные ему квартиры, но через некоторое время перестал контролировать исполнение нанимателями своих обязанностей по договору. В  результате отдельные наниматели стали  по своему усмотрению производить переустройство и переоборудование жилых помещений.

Установив ненадлежащее отношение  к своей собственности, Селиверстов  потребовал от нанимателей восстановить предоставленные им квартиры в прежнее  состояние. После того, как наниматели отказались выполнить данное тербование, Селиверстов обратился с иском  в суд о выселении виновных лиц.

Решите дело.

Вопрос 1.

Договор социального найма  жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ. 
Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

Предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления либо управомоченное лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

Форма договора — письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем  права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут  солидарную с нанимателем ответственность  по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). 
Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального  найма необходимо, чтобы он был  принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением  некоторых случаев (например, при  сносе жилого дома, в котором проживает  гражданин). Принятие на учет граждан  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях осуществляется органом  местного самоуправления на основании  заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту  своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих  граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Наниматель имеет право  на замену жилого помещения, общая площадь  которого на одного члена семьи превышает  норму предоставления, на жилое помещение  меньшего размера с согласия проживающих  совместно с ним членов его  семьи (ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления. 
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется: 1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения  в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается  расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ); 2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя. 
По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи.

Возможны следующие варианты выселения:

1) с предоставлением другого  благоустроенного жилого помещения  по договору социального найма;

2) с предоставлением другого  жилого помещения по договору  социального найма;

3) без предоставления  другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением  другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие). 
Без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ) подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 91 ЖК РФ). Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц.

Договор найма является возмездным и статьей 678 ГК РФ закреплена обязанность нанимателя по своевременному внесению платы за жилое помещение, причем такая плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если договор таких сроков не предусматривает, плата за наем должна вноситься ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ, что установлено пунктом 3 статьи 682 ГК РФ.

Согласно статье 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер такой платы, то плата, установленная договором, не должна превышать этот размер. Не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 
    Размер платы за наем для нанимателей жилья определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, что установлено пунктом 2 статьи 156 ЖК РФ. В общем случае размер платы за наем жилого помещения согласно пункту 3 статьи 156 ЖК РФ устанавливается органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта). 
    Еще в 1996 г. Приказом Минстроя Российской Федерации от 02.12.1996 г. N 17-152 были утверждены Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда. Этот документ, разработанный с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда содержит следующее определение: "Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма". Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника.

 

Вопрос 2.

Поднаем представляет собой  договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение  или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или  его части) в поднаем, как и  право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

В юридической литературе передача жилого помещения в поднаем  и вселение временных жильцов  по общему правилу не рассматривается  как изменение правоотношения найма.

Изменение жилищного правоотношения при поднайме не происходит, т.к., в  соответствии со ст. 680 и п. 1 ст. 685 ГК РФ, применяемым и к социальному, и к коммерческому найму, временные  жильцы и поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования  жилым помещением, ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключение нанимателем  договора поднайма возможно при одновременном  наличии следующих условий:

1) согласие проживающих  совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие  наймодателя;

3) согласие других нанимателей  и совершеннолетних членов их  семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами  пользования жилыми помещениями, утвержденными 21.01.2006 г. Постановлением Правительства  РФ, предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих  совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все  жилое помещение в поднаем  на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п. «б»  ст. 7).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального  найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая  площадь соответствующего жилого помещения  на одного проживающего составит не менее  учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил  требования к заселению жилых  помещений по договорам найма  в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади  на каждого проживающего установлено  и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и  коммунальными услугами, размер которой  устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4, 5 ст. 685), относящиеся  к сроку договора поднайма, не применяются  к нанимателям, использующим жилье  по договору социального найма. Поднаниматели  не приобретают самостоятельного права  на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного  права на заключение договора на новый  срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, как отмечалось ранее, остается наниматель. Для передачи в поднаем  жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также  согласия всех нанимателей и проживающих  совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве  собственности, могут быть и неизолированные  жилые помещения, например проходная  или запроходная комната либо часть квартиры. Передача жилого помещения  в поднаем не допускается, если в  нем проживает или в него вселяется  гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных  в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.