Комментируемые статьи посвящены управлению многоквартирными домами. В частности, в ст. 161 указаны способы управления этими жилыми домами:

      - непосредственное управление собственниками  помещений (жилых и нежилых). В  этих случаях договоры по оказанию  услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются на основании решения общего собрания собственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);

      - управление товариществом собственников  жилья, жилищным кооперативом или иным объединением собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);

      - управление управляющей организацией (этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных домов,  находящихся в государственной  или муниципальной собственности, ст. 163 ЖК РФ).

      Перечень  таких способов является исчерпывающим.

      При этом в ч. 9 ст. 161 закреплено важное положение - многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Ранее ст. 23 Закона о приватизации разрешалось собственникам жилых помещений самостоятельно выбирать организацию для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты).

      Способ  управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то данный вопрос решают органы местного самоуправления (ч. 4-8 ст. 161). Управляющая организация определяется органом местного самоуправления на основании открытого конкурса. Согласно ст. 18 Вводного закона орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 мая 2008 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

      Также для устранения противоречия, необходимо привести в соответствие ЖК РФ и Федерального Закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

      Таким образом, необходимо внести коррективы в ч.2 ст. 163 ЖК РФ

      Текущую редакцию: «Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса».

      Заменить  на: «Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого аукциона или, если такой аукцион в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, по результатам повторного аукциона». убрать

      3. Конкретизация

      Статьей 83 предусмотрены случаи расторжения договора социального найма (ч. 1-4). Расторжение договора может осуществляться:

      - по соглашению сторон, т.е. нанимателя  и наймодателя, без предварительного предупреждения об этом (ч. 1), а также по инициативе нанимателя (ч. 2);

      - по инициативе наймодателя (ч. 4).

      Частью 3 этой статьи установлена норма, предусматривающая  самостоятельное основание для  расторжения договора социального  найма - выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства. Имеется в виду их переезд в другое жилое помещение на постоянное проживание. В постановлении Пленума N 2 разъяснено, что при разрешении таких споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечение жильем по новому месту работы и др.

      Прекращение договора социального найма законом  увязывается с объективными обстоятельствами (событиями): утратой (разрушением) жилого помещения либо смертью одиноко  проживающего нанимателя.

      То  есть в указанной статье применяются  два близких по значению термина - "расторжение" и "прекращение" договора социального найма. При  этом следует иметь в виду, что  спорные вопросы, связанные с  выселением из жилого помещения, разрешаются  только в судебном порядке. Ранее допускалось выселение в административном порядке с санкцией прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР).

      Расторжение договора найма (и соответственно выселение  из жилого помещения) за неуплату в течение шести месяцев за квартиру и коммунальные услуги было предусмотрено и прежним законодательством. Статьей 15.5 Основ было установлено: "В случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития".

      В ЖК РФ аналогичное выселение граждан из жилого помещения предусмотрено ст. 90: им предоставляется другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленного для общежития. Речь идет о предоставлении неблагоустроенного жилья из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на человека (ч. 1 ст. 105). При решении данных вопросов правоприменительная практика, в том числе судебная, исходит из того, что основанием для расторжения договора социального найма является факт невнесения указанных платежей за шесть месяцев, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или нет (могут учитываться отдельные месяцы). Судом принимаются во внимание уважительные причины: задержка выплаты заработной платы, нетрудоспособность и др.

      Во  избежание неравноценного обменов необходимо внести изменения в статью 89 п.1 ЖК РФ.

      Текущую редакцию: «Предоставляемое гражданам  в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение».

      Заменить  на: Предоставляемое гражданам в  связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, не меньшим по общей площади и рыночной стоимости, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

      Таким образом, необходимо внести изменения  в статьи 86,87 и 88, которые охарактеризуют гарантии конституционного права граждан

      При изменении статуса (режима использования) помещения должны соблюдаться требования, установленные ст. 22 и 23 ЖК РФ, а также требования законодательства о градостроительной деятельности. Новый Градостроительный кодекс РФ вступил в действие с 1 января 2005 г. В частности, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, ст. 54 Градостроительного кодекса предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ.

      Статья 22 ЖК РФ содержит случаи запрета перевода жилого помещения в нежилое. Такой перевод не допускается:

      - если невозможен отдельный доступ  к нежилым помещениям (без использования  помещений, обеспечивающих доступ  к жилым помещениям);

      - если помещение является частью жилого помещения или используется для постоянного проживания;

      - если жилое помещение обременено  правами каких-либо лиц, например  является предметом залога;

      - если в многоквартирном доме  жилое помещение не располагается  непосредственно над нежилыми помещениями. Иными словами, такой перевод, как правило, возможен на первом этаже дома или на втором этаже, если на первом уже располагаются нежилые помещения.

      Перевод нежилого помещения в жилое также  возможен, если ему не препятствуют обстоятельства, перечисленные в ч. 4 ст. 22. В ЖК РСФСР данный вопрос вообще не регламентировался. В ГК РФ говорится только о переводе жилых помещений в нежилые (п. 3 ст. 288).

      Следует отметить, что прежнее законодательство не допускало перевода жилых помещений (т.е. жилья, пригодного для постоянного проживания граждан) в нежилые. Это могло иметь место только в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 9 ЖК РСФСР).

      Новый порядок, установленный ЖК РФ, предусматривающий такой перевод не как исключение, а как общее правило, может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав и интересов граждан, вызванных "соседством" жилых помещений с нежилыми. Сказанное относится и к ст. 17 ЖК РФ, которой предусматривается использование жилых помещений не только для проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

      В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания), по сравнению с прежним жилищным законодательством.

      Статьей 23 ЖК РФ установлен упрощенный перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое. Решение об этом принимает орган местного самоуправления на основании заявления и документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, которые должен представить в указанный орган собственник или уполномоченное им лицо. Участники жилищных отношений (они могут быть собственниками жилых помещений) указаны в ч. 2 и 3 ст. 4. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. отмечено, что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим. Однако для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях - согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      Непосредственно процедура решения данного вопроса  определена ч. 3-5 ст. 23, а случаи отказа в изменении статуса помещения перечислены в ст. 24 ЖК РФ. При этом полагаем, что такой отказ в связи с "представлением документов в ненадлежащий орган" (п. 2 ч. 1 ст. 24) вряд ли может на практике иметь место, поскольку в принципе такой подход неверен: орган, который не полномочен, рассматривать данный вопрос (т.е. ненадлежащий орган), не вправе решать его по существу. Он должен вернуть документы заявителю, переслать (передать) его в надлежащий орган, а не принимать формальное решение, требующее обжалования в соответствующих органах, в частности в суде. Аналогичное замечание относится к п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, который касается отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

      Таким образом, целесообразно внести изменения в статью 23 ЖК РФ, а именно: при переводе жилого помещения в нежилое необходимо обязать собственника получать согласие органов опеки и попечительства в случаях, если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети.

      Так как, в практике очень часто бывают ситуации, когда малолетние дети оказываются без основного места жительства при переводе помещения из жилого в нежилое, подобное изменение позволит защитить права несовершеннолетних детей.

      Также понятие "нежилое помещение" в  комментируемых статьях не раскрывается. Это понятие содержалось в  ЖК РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь, как следует из ст. 22, можно перевести в жилые помещения.