Ипотека в России

И наконец, третье правило  касается случаев, когда ипотека  установлена на земельный участок, на котором находятся здания или  сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила  заключается в том, что при  обращении залогодержателем взыскания  на этот участок и его продаже  с публичных торгов к приобретателю  участка переходят права и  обязанности, которые в отношении  этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин  обращает внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство производства...выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая”.

Можно выделить ещё несколько  особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного  назначения допускается только  для обеспечения кредитов, направляемых  на развитие сельскохозяйственного  производства (целевой характер  ипотеки).

2. Не допускается ипотека  части земельного участка, которая  в соответствии с земельным  законодательством с учётом её  размера назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека  земельных участков из состава  земель запаса, земель особо охраняемых  территорий либо входящих в  зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы  в залог городские земли, на  которых по градостроительным  правилам запрещено строительство  (земли общего пользования в  населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и  т.д.)

5. При общей совместной  собственности на землю залог  может быть установлен только  на принадлежащий гражданину  земельный участок, выделенный  в натуре.

6. Изменение целевого  назначения земель возможно только  по решению органов власти  субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость  земельного участка не может  быть ниже его нормативной  цены.

8. Исполнение решений  об обращении взыскания на  заложенные участки земель сельскохозяйственного  назначения подлежит отсрочке  на один год.

9. В соответствии со  ст. 278 ГК РФ обращение взыскания  на земельный участок по обязательствам  его собственника допускается  только на основании решения  суда. Здесь стоит отметить, что  глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет введена  в действие со дня введения  в действие нового Земельного  Кодекса Российской Федерации.

10. Помимо необходимых  документов, к договору об ипотеке  земельного участка должна быть  приложена копия чертежа его  границ, выданная соответствующим  комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству. 

 В проекте закона  об ипотеке предусмотрен ещё  один интересный момент, касающийся  земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу земельного  участка из их состава преимущественное  право на его приобретение  при прочих равных условиях  должны иметь лица, занимающиеся  сельскохозяйственным производством,  а среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие  земельные участки.

 Предполагается, что залогодержателем  по договору об ипотеке земельного  участка и по договору закладной  на земельный участок может  быть банк, имеющий лицензию на  осуществление ипотечных операций  с землёй. Порядок лицензирования  должен устанавливаться Центральным  Банком РФ по согласованию  с Комитетом РФ по земельным  ресурсам и землеустройству и  Министерством юстиции РФ. Думается, что такие жесткие ограничения  при условии их введения и  соответствующей системе контроля  будут способствовать нормализации  земельных отношений.

 Однако из-за фактического  отсутствия частной собственности  на землю (исключая крохотные  приусадебные участки) все вышеприведённые  нормы не находят своего применения. Банки вынуждены отказывать в  кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет. Ещё полтора года назад Русский земельный банк выдавал ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которые сумели сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о возврате долга; сейчас банк отказался от этой деятельности.

 Существование частной  собственности на землю является  и неоспоримым фактом повышения  инвестиционной привлекательности  любого объекта. Понимая это  некоторые предприятия стараются  выкупить занимаемые ими земельные  участки и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания. Так, например, АО “Северное сияние” привлекло инвестиции голландской корпорации “Unilever” только под гарантию земельного участка. В Подольском районе Московской области акционерные общества “Крестовский лесопункт” и “Малинский лесопункт” и ещё пять предприятий выкупили занимаемые ими земельные участки и, получив собственное сырьё, сразу начали переговоры со шведскими и финскими инвесторами о поставках оборудования. Однако не все предприятия могут себе это позволить. Например, в Московской области для юридических лиц установлена стоимость участка, которая равна 150-кратной ставке земельного налога, что делает выкуп предприятием земли (речь идёт о сумме порядка нескольких миллиардов рублей) практически нереальным. В других регионах ситуация с налогами ещё жёстче. Таким образом политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки.

 Крайне важен вопрос  собственности на землю и в  жилищном строительстве. Во всём  мире общепринятой является схема,  при которой строитель, являясь  собственником земли, под её  залог привлекает кредиты на  необходимое строительство. Сегодня  в России ипотека нужна даже  производителям строительных материалов.

 В настоящее время  многие субъекты Федерации приняли  собственные земельные кодексы,  в которых разрешена свободная  купля-продажа земли.

10. ОСОБЕННОСТИ  ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И  СООРУЖЕНИЙ

Как отмечалось выше, ипотека  предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это  имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый  объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или  его соответствующей части.

Если предметом ипотеки  является предприятие в целом как имущественный комплекс право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное. Это норма из проекта закона об ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Проект закона об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Проектом закона об ипотеке  предусмотрено, что ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия  и подлежащее исполнению не ранее, чем  через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором  предусмотрено, что ипотекой предприятия  обеспечивается обязательство с  менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия  как имущественного комплекса в  ипотеку допускается только при  наличии согласия собственника имущества  предприятия. Примеры можно найти  и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное  предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог  принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без  согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки  предприятий практически нет, так  как не всякое имущество предприятия  достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости. “Инком-банк” и банк “Менатеп” выдают кредит под залог права аренды нежилых помещений (офисы, склады, подвалы) и зданий. Сумма и срок выдаваемого кредита зависит от закладываемого объекта. По словам сотрудников банков, случаев неисполнения должником своих обязательств в их практике не было. В банке “Менатеп” предусмотрена выдача кредитов под залог предприятий как имущественных комплексов, но работать с такими крупными объектами банку пока не приходилось. “Мост-банк” работает только с юридическими лицами и выдаёт кредиты под залог нежилых отдельно стоящих зданий на срок до одного года. Сумма выдаваемого кредита составляет 50% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным организациям под залог возводимых ими объектов. Однако всё это единичные случаи. Наиболее же часто ипотечные кредиты выдаются под залог квартир, находящихся в частной собственности.

ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ  ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Поскольку основные положения  об ипотеке жилых домов и квартир  рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть  здесь практическую сторону этого  вопроса, так как именно залог  квартир превалирует на российском ипотечном рынке. Сразу стоит  оговориться, что практика ипотеки  жилых домов практически отсутствует поскольку риэлтеры считают их неликвидными объектами.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если заёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставить одну-две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.

Столь кабальные условия  объясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые банки, в частности “Инвест-Кредит” и “Надёжный”, до сих пор работают по этой схеме. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.

Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.