Договор участия в долевом строительстве: понятие и содержание

Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления отчетность о своей финансово-хозяйственной  деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ). Отрицательная  сторона данной обязанности состоит  в том, что это может быть использовано недобросовестными конкурентами застройщика  в определенных целях, т.к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность  изучить большой объем экономической  и бухгалтерской информации застройщика.

И, наконец, застройщик обязан направить участнику долевого строительства  сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в  соответствии с договором и о  готовности объекта долевого строительства  к передаче, а также предупредить участника долевого строительства  о необходимости принятия объекта  долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).

Застройщик имеет право  на:

• привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);
• получение в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).

Далее рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства.

Участник долевого строительства  обязан:

• полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которые установлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

Участник долевого строительства  в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в  случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных предусмотренных договором случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда  такой отказ предусмотрен законом  или договором. Ст. 9 ФЗ как раз  и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия  в строительстве не обязательно  прописывать в тексте договора соответствующее  условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.

Если участнику долевого строительства предоставлено право  в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика  такого права не предусмотрено. В  связи с этим сразу же после  принятия ФЗ был разработан законопроект о внесении изменений в этот ФЗ, с тем, чтобы предоставить застройщику  право расторжения договора во внесудебном  порядке в случае, если дольщик  нарушает его условия¹⁹. Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.

Также участник долевого строительства  имеет право:

• залога, возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);
• на ознакомление с информацией о проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);
• уступать право требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства.

Таким образом, выделение  и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед  застройщиком, невозможно. Уступка  участником долевого строительства  прав требований по договору допускается  с момента государственной регистрации  договора до момента подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче объекта  долевого строительства.

• на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16 ФЗ);
• право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 ФЗ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых  домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права  нередко нарушаются. В практике встречаются  случаи, когда денежные средства, внесенные  гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты  обязательств и нарушаются сроки  их выполнения. Иногда после окончания  строительства вместо передачи квартир  застройщики возвращают гражданам  использованные средства, внесенные  на ранних стадиях строительства, а  квартиры реализуются по более высокой  рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

 

Чтобы повысить государственные  гарантии защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также обеспечить доступность  приобретения жилья гражданами был  принят закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» (далее - ФЗ)²⁰.

Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.

С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства  выразилась в следующем:

• гарантия качества выполняемых работ;
• установление законных штрафных неустоек;
• прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);
• обязательная государственная регистрация данных договоров;
• прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для  застройщика важно иметь возможность  аккумулировать денежные средства, которые  могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих  объектов, какими являются многоквартирные  дома и иные объекты недвижимого  имущества. При этом строительство  объекта недвижимости является для  застройщика бизнесом, успешное ведение  которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев – это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная  законом форма приобретения жилья  предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а  также непосредственно участвовать  в планировке возводимого жилья.

Некоторые авторы отмечают, что в соответствии с ныне действующим  законодательством на лицо количественное преимущество обязанностей на стороне  застройщика и прав на стороне  участника долевого строительства. Изучив содержание данного договора, мне кажется, что такой перевес  правилен и правомерен. В большинстве  своём участник долевого строительства  является экономически более слабой стороной, нежели застройщик. Поэтому  по аналогии отношений потребитель-продавец интересы участника долевого строительства  защищаются путём предоставления спектра  прав как в начале, так и в  ходе самого процесса строительства  и возложения дополнительных обязанностей  на застройщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.
5. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.
6. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.
7. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 165.
8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005. С. 337.
9. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. – 2006. – № 1. – С. 27.
10. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. С. 542.
11. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 112.
12. Гражданское право: Учебник. Т. 3 / Под ред. Е.А. Суханова: Волтерс Клувер,  Москва, 2008. С. 767.
13. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. – 2005. – № 10. – С. 15.
14. Босс Г. Долевое строительство: Защитить права граждан! // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 19 (373). – С. 37.

 

¹ Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

² Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

³ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 165.

⁴ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005. С. 337.

⁵ Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. – 2006. – № 1. – С. 27.

⁶ Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. – 2006. – № 1. – С. 27.

⁷ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005. С. 399.

⁸ Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. – 1999. – № 12. – С. 36.

⁹ См.: п.2 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. №56; Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв.ред. О.Н. Садиков. М., 2006. С.726 (автор главы – Чубаров)

¹⁰ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 167.

¹¹ Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

¹² Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. С. 542.

¹³ Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

¹⁴ Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 112.

¹⁵ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.