Договор участия в долевом строительстве: понятие и содержание

Договор об участии в строительстве  не может быть призван предварительным  договором купли-продажи, поскольку  содержанием предварительного договора может служить только обязательство  сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных  предварительным договором, что  не имеет места в договоре об участии  в строительстве.

Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с  неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии  в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает  их как непоименованные договоры (п. 2 ст.421 ГК), применяя общие положения  ГК об обязательствах и договорах.

1.2 Элементы договора  участия в долевом строительстве

Элементами договора участия  в долевом строительстве являются:

• стороны;
• предмет;
• цена;
• срок;
• форма.

Стороны. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Застройщик – юридическое  лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или  на праве аренды земельный участок  и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).

В существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего  денежные средства на условиях участия  в долевом строительстве, использовались различные термины – «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер»  и др. Это вносило сумятицу в  представления о правовом статусе  указанного субъекта, его правах и  обязанностях. С принятием ФЗ произошло  упорядочение терминологии, что даёт полное представление о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именно он выполняет организующую функцию  в комплексе отношений, связанных  с возведением строительного  объекта.

Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение  денежных средств граждан для  строительства (создания) многоквартирных  домов с принятием на себя тех  обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое  помещение в строящемся многоквартирном  жилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать  договор участия в долевом  строительстве, сужен в законодательном  порядке. Целью введения этой нормы  является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (например, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями¹⁰.

Особые требования предъявляются  к финансовому благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет  на себя обязанность контролировать его деятельность.

Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта  недвижимости как самостоятельно, так  и с привлечением подрядчиков. В  том случае, если застройщик осуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены  законом, он должен соблюдать дополнительные требования, например, получить лицензию.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ застройщик строит жилой дом (и  иные объекты недвижимости) собственными либо привлеченными силами. Таким  образом, если у застройщика есть ресурсы на ведение деятельности заказчика-застройщика (то есть технического заказчика) и проведение всех строительных работ по возведению жилого дома, то он может построить его собственными силами.

Так же, как и в капитальном  строительстве объектов производственного  назначения, участники строительства  – застройщик, технический заказчик и подрядчик могут совмещать  функции двух и более субъектов  строительной деятельности.

Застройщик может  быть одновременно техническим заказчиком и подрядчиком, технический заказчик – подрядчиком.

Информация о  застройщике, представляющая собой  одну из обязательных частей его проектной  декларации, должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Она должна содержать следующие сведения:

1. о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика-юридического лица либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства застройщика – индивидуального предпринимателя;
2. о государственной регистрации застройщика;
3. об учредителях (участниках) застройщика;
4. о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение последних трёх лет;
5. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке её действия, а также об органе, выдавшем эту лицензию, если лицензируемая деятельность застройщика связана с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;
6. о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан предоставить для ознакомления следующие документы:

1. учредительные документы застройщика (юридического лица);
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
4. отчётность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам;
5. утверждённые годовые отчёты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибылей и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
6. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст.19-20 Закона об участии в долевом строительстве).

         Участник долевого строительства  – гражданин или организация,  внесшие свои денежные средства  в счёт причитающихся передаче  им в собственность объектов  долевого строительства – жилых  или нежилых помещений. В этом  качестве может выступать любой  правоспособный гражданин либо  организация, зарегистрированная  в качестве юридического лица.

           В случае смерти гражданина  – участника долевого строительства  его обязательства по договору  переходят к наследникам и  застройщик не вправе отказать  им во вступлении в договор.  Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (ч.7-8 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве). При реорганизации юридического лица – участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. 57-58 ГК.

Предмет. Предмет договора участия в долевом строительстве – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ)¹¹. Предмет договора можно разбить на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств.

Дольщика не должно волновать, как будет строиться объект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, причем в соответствии с проектом и с описанием его в договоре. Следует обратить внимание на то, что  когда говорится о предмете договора участия в долевом строительстве, то имеется в виду не полностью  здание, а конкретное «жилое или  нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства  после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с  привлечением денежных средств участника  долевого строительства» (абз. 3 ст. 2 ФЗ).

Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться  в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской  деятельности, торговли, культуры и  иные объекты недвижимости, за исключением  объектов производственного назначения.

Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу  регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает  ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств  дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.

Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Поскольку договор участия  в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой  другого договора.

Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому  вопрос изменения цены – самый  сложный среди условий договора. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого  субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет  ответственность за реализацию инвестиционного  проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее  услуги, конечно, не всегда может предусмотреть  все нюансы предстоящей работы, поэтому  и стоимость услуг достаточно неустойчива¹².

Следует сказать, что ценообразование  отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно  приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет  стабильность законодательства в сфере  строительства, а также повышение  профессионализма чиновников в соответствующих  органах. Ведь на практике за время  возведения объекта законодательная  база может измениться несколько  раз, а ошибки и неграмотность  чиновников могут привести либо к  неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.

Срок. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).

В ФЗ нет требований о  максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая  сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих  собственных возможностях. Но и здесь  вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В случае если строительство  не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и  предложить инвестору внести изменения  в договор в порядке, предусмотренном  ГК РФ глава 29 ГК РФ.

Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства  должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость  установления единого срока передачи объекта долевого строительства  одновременно всем участникам практически  неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства  от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании  передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа  о передаче, застройщик имеет возможность  формально подписать передаточные документы со всеми участниками  одной датой, независимо от даты фактической  передачи объектов долевого строительства.

Форма. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹³ (ст. 17 ФЗ). Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.