Договор участия в долевом строительстве: понятие и содержание

Федеральное агентство по образованию ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ (ТГУ) Юридический Институт Кафедра гражданского права

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

Договор участия в долевом  строительстве: понятие и содержание

Жуганенко Анастасия Андреевна

                                            

 

                                                                                                   

                                                                                                    Руководитель

                                                                                                    Ст. преподаватель

                                                                                                     ______  И.Г. Рыжаков

                                                                                                    Автор работы

                                                                                                    студент 3 курса 670 группы

                                                                                                     ______  А.А. Жуганенко

 

Томск 2010

Оглавление

Введение 3

1.1. Понятие и юридическая  характеристика договора участия  в долевом строительстве. 5

1.2 Элементы договора участия в долевом строительстве 10

1.3.   Заключение  договора участия в долевом  строительстве. 17

1.4 Содержание договора участия в долевом строительстве 20

Заключение 26

Список использованной литературы 28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

  

     В большинстве своём проблема решения жилищных проблем граждан – дело самих граждан, которым предлагается приобретать недвижимое имущество за свой счёт любым доступным правомерным способом. В этих обстоятельствах на первый план выходит новый для отечественного права субъект – инвестор, занимающий особое место в длинной цепочке отношений по строительству, начиная от подготовки проектной документации до непосредственной сдачи объекта строительства. Особенность такого положения определяется тем, что инвестор не является в строительном процессе ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком, его роль в данном процессе пассивная. Однако он – необходимый участник, т.к. финансирует строительство объекта. При этом инвестор не распоряжается своими денежными средствами, так как эту обязанность берёт на себя застройщик, который привлекает капиталлы различных лиц и несёт перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта.

    Стоит отметить, что на раннем этапе становления российской государственности в начале 1990-х гг. должного внимания правовому регулированию инвестиционной деятельности не уделялось. В этой сфере до определённого момента царила правовая анархия. Нередко с целью приобретения строящихся жилых помещений строительные компании предлагали гражданам заключать с ними гражданско-правовые договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные российским законодательством: договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «о совместной деятельности», «инвестиционный договор», «о долевом инвестировании», «об уступке прав требования».

    С начала 90-х годов в нашей стране, уходящей от централизованного государственного финансирования жилищного строительства, появилась новая форма вовлечения средств в эту отрасль - договор долевого участия в строительстве. Новая форма отношений обладает рядом преимуществ - это и возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения, и поэтапная оплата (в большинстве случаев), и затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% .

    Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Жилищный вопрос всегда остаётся актуальной темой в нашей стране. Сегодня квартиры в новых домах  весьма популярны, договор долевого участия в строительстве занимает значительное место среди способов приобретения жилья. Цель данной курсовой работы - изучить его правовую характеристику, оценить возможности и гарантии, которые он предоставляет в соответствии с ныне действующим законодательством.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в  долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный  договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после  получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий  объект долевого строительства участнику  долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется  уплатить обусловленную договором  цену и принять объект долевого строительства  при наличии разрешения на ввод в  эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ)¹.

Закон юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового  договора – договор участия в  долевом строительстве. Данный вид  договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском  кодексе.

Понятие этого договора на уровне законодательной дефиниции  впервые оказалось урегулированным. До принятия ФЗ договорные обязательства  застройщиков и дольщиков оформлялись  с использованием самых различных  юридических инструментов. В практике известны случаи заключения договоров  о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручения и комиссии, договоров  доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции  в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных  актах, издававшихся ведомствами (например, письмо Пенсионного фонда РФ «О существенных условиях договоров долевого участия  в строительстве»²), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип отношений, прямо не предусмотренных, но и не запрещенных законом, следовательно, имеющих право на существование. В регулировании этих отношений, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство  с целью получения в собственность  квартир, а также нежилых помещений  в построенных объектах после  завершения строительства, указывалось  как учеными-теоретиками, так и  самими строительными компаниями. Для  регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой  результат обобщения сложившейся  договорной и судебной практики, а  другие являются совершенно новыми нормами  российского гражданского права.

Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу  РФ.

При этом, как справедливо  отмечает Скворцов О.Ю., ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым  участием в строительстве объектов производственного назначения³.

При определении характерных  черт договора участия в долевом  строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором  консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Договор участия в долевом  строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия.

Договор участия в долевом  строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение  каждой из сторон от ее контрагента  определенной компенсации, ради которой  заключается договор.

Договор участия в долевом  строительстве является двусторонним, поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности⁴.

Подобное деление  применительно к каждому из указанных  трех оснований предопределяет особенности  правового режима договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом  строительстве не является договором  публичным. Из определения, данного  Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных  договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая  в роли продавца, подрядчика или  исполнителя. В данном случае такой  стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может  быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера  деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана  с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ  и оказанию услуг в отношении  каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной.

Прямо такая обязанность  для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого  при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми  для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки  и снижение цены более выгодному  контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства  будет гражданин, назвать такой  договор публичным нельзя⁵.

По мнению некоторых авторов, договор участия в долевом  строительстве подпадает под  признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок⁶.

При юридической характеристике любого договора важное значение для  дальнейшего определения его  правовой природы имеет классификация  по «принципу результата (направленности результата)»⁷. Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые»⁸), на выполнение работ и на оказание услуг».

Так к какой же группе стоит относить договор участия  в долевом строительстве?

В большинстве случаев  такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники  которого совместно действуют для достижения общей целей и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность (ст.1041, 1043 ГК)⁹. Однако в ряде ситуаций в нём отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных ГК договоров.

От договора строительного  подряда договор об участии в  строительстве отличается тем, что  участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделён  заказчик в договоре строительного  подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства  и т.п. На участника долевого строительства  также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в  отношениях строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства  и т.п. Круг его обязанностей, как  правило, сводится к уплате застройщику  определённой денежной суммы в счёт обещанных жилых или нежилых  помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве  с договором купли-продажи, в особенности  с такой его разновидностью, как  купля-продажа товара в будущем (п.2 ст.455 ГК). Однако специфика этого  договора не позволяет квалифицировать  его и в качестве договора купли-продажи  будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие  жилые и нежилые помещения  ещё не построены и по этой причине  не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи  недвижимости (ст.554 ГК). Во-вторых, право  собственности на вновь создаваемое  недвижимое имущество возникает  с момента его государственной  регистрации (ст.219 ГК), которая может  иметь место лишь после окончания  строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому  продавец (застройщик) может заключить  договор продажи недвижимости (жилых  или нежилых помещений) лишь после  государственной регистрации права  собственности на построенный объект.