Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли - продажи от 29.08.08 незаключенным.

     Значительно  отличается от общих положений о договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости, как цена (ст.555  ГК  РФ). Во-первых,  положение  о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой   при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся  на земельном участке, должна  включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с учетом  цены  земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков.⁶

     Цена  недвижимости  может  быть установлена в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3ст.555ГКРФ).      

        Момент   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными    пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем. 

     2.2 Государственная  регистрация договора  продажи недвижимости    

       Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и сделок  с ним  впервые была  предусмотрена Гражданским  кодексом Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии  с ним Федеральным законом "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним".

     Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если  иное не установлено законом.

     В практике судов округа возник вопрос,  связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечёт недействительность сделки  в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений,   зданий,  сооружений  указанная  позиция  Арбитражным судом  Самарского городского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации ⁷ признавалась неправильной.

     По  делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к  сделкам, требование  о  государственной  регистрации  которых предусмотрено  законом. Поскольку законом  для   оспариваемой   сделки   (договора   купли  - продажи сооружений) 

государственная регистрация   не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора.

     Закон устанавливает   требование   государственной  регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  необходимость  осуществления  регистрации  договора  связана  не с соблюдением  формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а  с определением  момента  перехода права собственности на нее от  продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).

     Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости определён ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не является предметом данной работы. Следует отметить лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.

     В  юридической  литературе  широкое  распространение  получила  точка  зрения, в   соответствии с которой  неосуществление  государственной  регистрации сделок с недвижимостью (применительно к  продаже недвижимости, к их числу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность таких сделок.

     Например,  О.М.  Козырь⁸ пишет:  "Статья  165 ГК устанавливает самое    жесткое из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит  такой  регистрации. Такая  сделка  считается  ничтожной, а значит, вообще  не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося  в уклонении от регистрации,  суду  по требованию другой  стороны  предоставляется возможность  вынести  решение  о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)".

         Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным  

доктринальным толкованием положений статьи 165 ГК РФ,  и прежде всего, пункта 1, согласно которому "несоблюдение нотариальной  формы, а  в случаях,  установленных  законом,   -   требования   о  государственной   регистрации   сделки  влечет  ее  недействительность. Такая сделка ничтожна". Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от  последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет  ее   безусловную   ничтожность)   неосуществление  государственной регистрации  сделки  с недвижимостью  влечет ее недействительность   только  в случаях,  прямо установленных законом.

     Например, отсутствие государственной  регистрации  договора  продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) не влечёт его недействительности; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключённым с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечёт её недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершённой в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ).

     Такой  подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью отражён в Постановлении Пленума ВАС РФ №8 от 25 февраля 1998 года, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости».⁹

     Что  касается  возможности  для  одной из сторон добиваться по суду  государственной  регистрации  договора продажи недвижимости (жилого    помещения) при  уклонении контрагента, то иллюстрацией данного  положения может служить следующий пример арбитражно - судебной практики. 
           Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли – продажи жилого дома.

     Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что Облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли- продажи.

     Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли – продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

     Между Облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным  обществом (покупателем) была заключена  двусторонняя сделка купли – продажи  жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приёма – передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за её убыточности.

     Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

     Договор продажи жилого дома согласно статье 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной  регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель её не зарегистрировал, Облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

     Апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала  бездействие акционерного общества как уклонение от государственной  регистрации сделки.

     Данное  решение суда является основанием для  возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

     Заключение

      
           Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

     Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

     Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

     - законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием; 
           - отмены неоправданных ограничений на гражданский  оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. 3 ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

     Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

      -  законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости  как  физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные  водные  объекты  и  пр.); 
           - обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя;

     - определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

     Необходимо  правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

     Также нужно усовершенствовать гражданское  законодательство о недвижимости. Сделать  единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.