Договор продажи недвижимости

     Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих лиц. Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице. В тех случаях  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное  предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

     Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие, как  субъект права хозяйственного ведения (п.2, ст.295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления-казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без согласия  его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

     Следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав по распоряжению закреплённым за ними имуществом. Сделки, совершённые предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

     В определённых случаях и при соблюдении требований о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным.

     Дело  в том,  что  в отличие  от иных коммерческих организаций  государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а  целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому  действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его  уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

     Что касается учреждений, финансируемых  собственником,  то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им  по  смете (п.  1 ст.  298).  Вместе с тем,  если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право  осуществлять  приносящую  доходы  деятельность, имущество, приобретенное за  счет этих доходов (включая  недвижимость),    учитывается  на  отдельном  балансе  и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

     Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в качестве  продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном балансе, и было приобретено на доходы,  полученные от разрешенной   собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

     Также продавцом может выступать организатор  торгов, если имущество находится  в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

     Организатором торгов⁴ выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними. Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

     Определенными  особенностями,   требующими  специального регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

     Неисполнение  продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого  имущества может повлечь для  продавца различные неблагоприятные  последствия помимо обязанности  возместить покупателю причинённые  убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

     Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено  ГК РФ лишь в отношении последствий  передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли – продажи) товар с недостатками ( ст.475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца  замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

     Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта  недвижимости также влечёт для него определённые последствия (помимо обязанности возместить продавцу причинённые убытки).

     В частности, в силу отсутствия какого – либо специального правила в  параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение  закона, иных правовых актов или договора купли – продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

     Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ (п.3 ст.486).

     2 Существенные условия договора продажи недвижимости

     2.1Форма  и существенные  условия договора продажи недвижимости 

     Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия.

     В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путём составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

     Применительно  же  к  письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение  договора не только путем составления одного документа, подписанного  сторонами, но и путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

       Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к  тому,  что такой договор должен быть заключен в письменной форме в  виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). 

     Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения».

     Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст.160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечёт его недействительность.

     Как известно, всякий гражданско – правовой договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.⁵ Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых,  продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,   действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение  или иной объект недвижимости, определяемый  по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

     По  сравнению с общими положениями  о купле – продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом  объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключённым (ст.554 ГК РФ).

     Так Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь»» о признании незаключённым договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.44, стр.1.

     В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы  существенные условия договора. В  частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

     Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

     По  договору купли - продажи от 29.08.08., нотариально удостоверенному 29.08.08., ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение.

     Отменяя решение суда первой инстанции и  отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции  сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

     Однако  данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

     Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в  договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

     Между тем договор от 29.08.08 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

     Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли - продажи от 27.01.06., фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.