Договор пожизненного содержания с иждивением

       Стороны договора: 

     1. получателями  ренты  могут  быть  в  некоторых  случаях  только граждане (пожизненная рента и договоре пожизненного содержания с иждивением  как  разновидности  пожизненной  ренты),  получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации.

     2. плательщиками  ренты могут  быть  любые  граждане  и юридические лица.⁷ 

     Существенными  условиями  договора  ренты  является  предмет, размер  и  форма  ренты.  В  том  случае,  если  предметом  договора ренты  является  движимое  имущество,  то  существенным  условием является способ обеспечения  исполнения обязательства по выплате  ренты. 

     Предметом  договора  может  быть  любое  индивидуально-определенное  имущество,  по  договору  пожизненного  содержания  с иждивением - только недвижимое. В  качестве ренты могут быть не только  деньги,  но  и  работы,  услуги,  права  на  результаты интеллектуальной деятельности и т.д.

       Форма  договор  ренты -  нотариальная. И поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. ст. 160 и 163 ГК РФ), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.⁸ В противном случае договор является ничтожным.

     Если  предметом договора ренты является недвижимое  имущество,  то  договор  требует  государственной регистрации.  Договор  ренты  подлежит  регистрации  как  обременение недвижимого  имущества.

     Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным  с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику  ренты этот договор не считается  заключенным, вследствие чего права  и обязанности по данному договору не могут возникнуть.⁹

     В  рамках  изложенных  общих  правил  о  ренте ГК РФ различает три разновидности договора:  постоянная  рента,  пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.¹⁰ Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов.¹¹

     Глава 2. Договор постоянной ренты.

     §1 Элементы договора постоянной ренты.

     Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

     Наряду  с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.¹²

     Субъектный  состав получателей постоянной ренты может меняться, так как суть договора ренты — неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком — предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация — переходить в порядке правопреемства к вновь образуемому юридическому лицу. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству в порядке правопреемства государству и коммерческим организациям, так как в соответствии со ст. 589 ГК РФ только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты.¹³

     Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

     В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона¹⁴ (см. ст. 586, 593 ГК).

     Предмет договора постоянной ренты, как и  других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный  вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

     Срок  договора определяется сутью данного  вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее чем в первый день следующего квартала.

     О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов ренты размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой ренты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторонами не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация прямо не исключена.¹⁵

§2 Прекращение договора постоянной ренты.

     Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно является вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

     Прежде  всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п.

     Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга.¹⁶ Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

     Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением.¹⁷

     Обязательство ренты может быть прекращено и  в силу особых оснований. На одно из них, а именно случай, когда права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем, уже указывалось выше. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие при этом наступают последствия.

     Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.¹⁸

     Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

     Особым  случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

     В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

     В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. В частности, такими основаниями могут служить:

       а) просрочка плательщиком ренты  ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

     б) нарушение плательщиком ренты обязательства  по обеспечению выплаты ренты;

     в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

       г) поступление недвижимого имущества,  переданного под выплату ренты,  в общую собственность или  раздел этого имущества между несколькими лицами.¹⁹

     Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп. 2—3 ст. 594 ГК. В случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.